4.7 Späte Antwort
Eine Schlüsselfrage blieb bislang unbeantwortet: Wie wird ermittelt, welchem Zentrentyp ein Objekt zuzuordnen ist? Zum Einsatz kommen verschiedene Ansätze und Verfahren, oft miteinander kombiniert.
Zunächst erfolgt eine Auswertung vorliegender Objektakten. Diese enthalten Standortbeschreibungen schwankenden Aussagewertes. Sind sie älteren Datums, kann sich die Ausgangslage erheblich verändert haben. Andere fallen dürftig aus. Zur Erinnerung: Weite Teile der Immobilienwirtschaft fixierten sich auf Finanzierungsfragen; qualifizierte Standortanalysen gab es, die Regel waren sie nicht.
Gute Dienste leistet gezieltes Kartenstudium. Stadtpläne usw. verraten dem geschulten Nutzer viel. Oft genügt ein Blick, um herauszufinden, ob ein Objekt in oder nahe am örtlichen Hauptzentrum liegt, in einem Gewerbegebiet, auf der Grünen Wiese. Wertvolle Anhaltspunkte liefern zudem Flächennutzungs- und Bebauungspläne sowie Luft- bzw. Satellitenbilder. Letztere liegen in digitaler Form (CD, DVD) vor.
Nützliche Daten bieten Kommunal- und Regionalbehörden, Industrie- und Handelskammern usw. Gerade für den Handelsbereich liegt eine Fülle Materials vor, z. B. Großflächenatlanten, Handelsgutachten, Flächenerhebungen samt Zentrenbeschreibungen. "Einfach unter das Volk" gestreut werden sie selten. Es ist hilfreich, einen überzeugenden Fachhintergrund und / oder ein ernstes Anliegen mitzubringen. Oft erhalten Interessenten bereits am Telefon profunde Standorteinschätzungen und jede Menge Information gratis. - Erneut meldet sich der subjektive Part zur Stelle: Trifft er den rechten Ton, öffnen sich Türen und Tore. Wichtig hierbei: Nehmen und geben. Es entstehen informelle Netze; man hält sich gegenseitig auf dem Laufenden. Diese Form des Research ist besonders wertvoll, da Informationen fließen, bevor sie allgemein bekannt werden. Unter Umständen ergeben sich daraus Möglichkeiten, das "Schicksal" einer Immobilie mittels durchdachter Vorschläge an die Planungsträger zu beeinflussen.
Eine ergiebige Informationsquelle sprudelt, pflegen Firma und Kunde eine Kultur der Verständigung. Informationen fließen häufig unter der Hand. So lassen sich u. a. Umsätze einzelner Märkte ermitteln, obwohl mancher Konzern ein Geheimnis aus ihnen macht.
Ein enormer Datenfundus steckt in den Köpfen. Schon wenige Mitarbeiter, die Jahre hindurch landauf, landab als Grundstücksakquisiteure, Projektentwickler, Bauingenieure, Gutachter im Einsatz sind, kennen die meisten "Baustellen" der Republik. Hinzu tritt das Know how von Kundenakquisiteuren und - ein oft übersehener Wissensschatz - jenes aller anderen Mitarbeiter. Viele arbeiteten in mehreren Städten, kennen diese zumindest ausschnitthaft. Wenn z. B. ein Mitarbeiter weiß, wie sich die Nachbarschaft eines Objektes darstellt, ersetzt dies manche Recherche.
Erspähte Problemkandidaten und Potenzialfälle werden besichtigt. Einmal rücken bautechnische Fragen in den Vordergrund, ein andermal Markt-, Standort- und Nutzungsfragen, oft geht beides Hand in Hand. In der Summe ergibt sich ein genaues Bild der jeweiligen Standortsituation.
Die Plausibilität vieler Zuordnungen lässt sich übrigens mittelbar prüfen. Manche Immobilien- bzw. Nutzungsarten sind in vielen Zentrengliedern mit nahezu 100-prozentiger Sicherheit nicht vertreten. Hierzu einige Beispiele. Ein moderner Lebensmitteldiscounter mit 800 qm Verkaufsfläche und 130 Stellplätzen tritt erst ab Risikoklassen 5 oder 6 in Erscheinung, allenfalls vereinzelt in 4. Oder: Eine 40.000 qm große Logistikimmobilie kann schwerlich in einem metropolitanen Hauptzentrum (Klasse 1) liegen, auch nicht im Kern einer Kleinstadt - hier hätte sie mehr Fläche als das gesamte Zentrum. Anlass zu stutzen besteht weiterhin, wenn ein neues, auf ein SB-Warenhaus gestütztes Fachmarktzentrum in Kategorien 1 - 3 auftaucht. Bevor ein Leser Ludwigshafens Walzmühle als Gegenbeispiel anführt: Dieses Center liegt am, nicht im Hauptzentrum. Weiter im Text. "Rutscht" ein Warenhaus in die Rubrik "Übriges Stadtgebiet", stimmt etwas nicht. Hier kann es an sich nicht stehen. Tut es das tatsächlich, steht es höchst wahrscheinlich (bald) leer.
Schwerer als Handelsstandorte sind jene von Büroimmobilien zu fassen. Bürogebäude zeigen keine zwingende Standortlogik. Will sagen: Anders als Handelsobjekte können sie an "unmöglichen" Standorten funktionieren, wenn Nutzer der Lage etwas abgewinnen und / oder extreme Flächenknappheit den Markt regiert. Dennoch gibt es Kniffe, die Einordnungen zulassen.