4.4 Kontrollgröße "Bodenpreis"

Der Bodenpreis wird als Kontrollgröße bezeichnet, weil er Ergebnisse zur Bevölkerungsentwicklung verplausibilisiert. So kann es sich bei dem angeführten "sterbenden" Stadtteil um ein Gebiet handeln, das ertragsstärkeren Nutzungen (als der Wohnfunktion) zugeführt wird. Bevölkerungszahl sinkt, Bodenpreis steigt, besagt immer, dass solche Prozesse laufen bzw. zum Laufen gebracht werden sollen. - Ein Versuch, der missglücken kann (siehe Kapitel "Standort"). Immerhin wirft das System umgehend einen Hinweis aus, dass eine Supermarktnutzung bei anziehenden Bodenpreisen eine suboptimale sein kann. Positiv formuliert: Hier schlummert womöglich ein Schatz, den es zu heben gilt.

4.5 Zwischenbilanz

Zwei Primärgrößen und ein Nebenfaktor reichen aus, grundsätzliche Chancen und Risiken von Standorten und Immobilien einzugrenzen. Bis "Monstersysteme" ein ähnliches Maß an Klarheit schaffen, sind - über den Daumen gepeilt - 80 % ihrer Faktoren im Spiel. Teils kuriose Größen. Welche Bedeutung es für den Supermarkt um die Ecke hat, ob 5 oder 7 Parteien im Parlament sitzen, verschließt sich dem Verfasser. Ebenso, warum ein ICE-Anschluss einer Stadt den Discounter auf der Grünen Wiese beflügeln sollte.

Die logische Leitlinie des Modells ist einfach: Je höher der Zentrentyp, desto mehr Nachnutzungsmöglichkeiten bestehen. Das ist ein genereller Ansatz. Das Modell lässt sich zugleich mühelos auf Objekte mit konkreter Nutzung, also den Ist-Zustand anwenden.

4.6 Andere Faktoren

Es bedarf weiterer Zutaten, um das Modell richtig zielsicher zu machen. Insgesamt fließen rund 10 zusätzliche Indikatoren bzw. Kontrollfaktoren ein, darunter Kaufkraftniveau und -entwicklung, Zentralitätsindices usw. Jede Handelsimmobilie wird zudem im jeweiligen Wettbewerbsrahmen abgebildet.

Bei Bürogebäuden gehen u. a. nachgewiesene Vermietungsleistungen (Durchschnitt mehrerer Jahre), ansonsten Schätzwerte ein. Zudem werden Mieteranzahl und -gefüge erfasst. Wozu, das sei erläutert. Wird das Vermietungsvolumen durch die Mietfläche des Objektes geteilt, ergibt sich eine Risikoziffer. Beispiel: Ein Objekt besitzt 50.000 qm Mietfläche und beherbergt einen Mieter. Am Ort werden jährlich 25.000 qm vermietet. Im Falle einer anstehenden Nachnutzung wäre folglich der zweifache jährliche Mietflächenumsatz des gesamten Marktes auf die Immobilie zu ziehen. Das Objekt ist aus marktbezogener Sicht - Bonitätsfragen usw. also ausgeblendet - zwingend der höchsten Risikoklasse zuzuordnen. Nach diesem Muster lassen sich zahlreiche Kennziffern herleiten.