4.3 Das Modell lernt laufen: Bevölkerungsentwicklung

Ein schlankes Modell muss Größen erfassen, die möglichst viele Einzelfaktoren bündeln bzw. in sich tragen. Das Zentrensystem ist so eine Größe. Als zweiter Mega-Faktor kristallisiert die Bevölkerungsentwicklung bzw. -bewegung aus. Oben klang es an: Menschen gehen hin, wo sie Chancen wittern und verlassen Orte, an denen sie diese missen. Gefälle löst Bewegung aus. Das ist Gesetz. Die Wanderung zwischen Mexico und den USA zeigt das so deutlich wie die deutsche Binnenwanderung. Zuvorderst setzen sich die Leistungswilligen in Bewegung, darunter viele junge Menschen. Sie bringen an ihrem Zielort Kinder zur Welt, zeugen im wahren Wortsinn Wirtschaftsleistung. Die Nachfrage nach Gütern, Dienstleistungen, Immobilien steigt.

In der Bevölkerungsentwicklung lauert eine statistische Falle für jedes Modell:

• Ein Bezug auf Stadt- und Gemeindegrenzen bzw. statistische Einheiten führt irre. Beispiele: Wenn eine Metropole 100.000 Einwohner verliert, ihr Speckgürtel 150.000 gewinnt, liegt ein Zuwanderungsraum (oder ein Schlafzimmerwachstum) vor. In Quartieren abnehmender Einwohnerzahl liegende Supermärkte trifft diese Entwicklung. Hochrangige Funktionen der Stadt verbuchen eher Gewinne als Verluste. Eine Metropole hingegen, die mehr Einwohner an das Umland verliert, als dieses gewinnt, steigt ab. Genau: Einige Glieder ihres Zentrensystems tun es.
  
  
• Basiseffekte sind zu berücksichtigen. Beispiele: Fällt die Bevölkerungszahl einer Millionenstadt um 1,5 % entspricht dies der Einwohnerzahl einer Kleinstadt. Das wirkt wie ein starker Aderlass, berührt hochrangige Stadtfunktionen aber kaum. Gewinnt eine 600-Seelengemeinde 600 Neubürger hinzu, macht das ein Plus von 100 %. - Der Ort ist aber nach wie vor zu klein, um Bäckerei und Metzgerei tragen zu können. Würde ein System nur 1,5 % Minus und 100 % Plus registrieren, blitzte es hier rot, dort grün.
  

Diese Klippen gilt es zu umschiffen: Ein Modell muss absolute und relative Zahlen verknüpfen.

Zunächst sind über Verwaltungsgrenzen hinausgehende Räume als Bezugsbasis heranzuziehen. Da höchstrangige Funktionen größte Einzugsgebiete erschließen, sind ihnen die größten Räume zuzuordnen.

Hierzu wiederum ein Beispiel aus dem Handel: Güter langfristigen Bedarfs erzielen größere Absatzreichweiten als mittelfristige, diese weiter ausgreifende als kurzfristige: Wegen einer Kücheneinrichtung fahren viele Zeitgenossen eine Stunde, wegen einem Pfund Butter nicht.

Spinnen wir das Beispiel fort: Ein Supermarkt bedient kleinere Absatzgebiete als ein SB-Warenhaus, dieses kleinere als ein Einkaufszentrum. Sämtlichen Betriebsformen können Einzugsgebiete über Fahrzeitdistanzen zugewiesen werden. Der einen 5 Minuten, der nächsten 8, anderen 10, 15, 30 Minuten. Nur die Bevölkerungsentwicklung innerhalb dieser Zonen interessiert zunächst. Ein inmitten eines "sterbenden" Stadtteils gelegener Supermarkt hat nichts davon, wenn die Stadt insgesamt wächst, ein ansässiges Möbelhaus hingegen schon.

Die Bevölkerungsentwicklung ist ein "Überfaktor", eine mächtige Größe. In weiten Teilen Europas erhält sie eine neue Qualität: Die Einwohnerzahlen fallen. Gehen Abwanderung und Geburtendefizit in einer Region Hand in Hand, bahnt sich ein (nicht nur) immobilienwirtschaftliches Desaster an. Ganze Landstriche entvölkern sich; Immobilien verlieren an Wert. Wie gewaltig die Keule zuschlägt, lässt sich an ausufernden Leerständen von Handels- und Büroimmobilien in mancher Region ablesen.

Doch kehren wir zurück zum Modell. Seine logische Wucht tritt zutage: Mit nur zwei Größen (Zentrentyp plus Bevölkerungsentwicklung) lassen sich Chancen und Risiken einzelner Standorte bzw. Objekte schon recht gut eingrenzen. Beiden Faktoren beinhalten und spiegeln zahllose Einzelgrößen, die mithin keiner Erfassung und Aufbereitung bedürfen. Wird eine dritte Größe einbezogen, schärft sich das Bild.