4.2b Perspektivenwechsel ff.

Schon ein flüchtiger Blick in das vorgestellte Raster verdeutlicht zwei wesentliche Zusammenhänge:

• Die mehrfach bemühten 1a-Lagen tauchen nicht auf. Der Grund: Sie stecken gleichsam in der Zentrenkategorie "City / Innenstadt". Deren räumlich-funktionale Abgrenzung erfolgt scharf, das heißt Übergangszonen werden als nicht zugehörig definiert. Motto: Knapp daneben ist vorbei. Weiterhin wesentlich ist, dass Zentrentypen anhand festgelegter Ausstattungsmerkmale bestimmt sind. Wenn also die "Innenstadt" einer Kleinstadt nur mit Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, Drogerie, Bäcker / Metzger, Blumenladen und Apotheke bestückt ist, fällt sie in die Kategorie "gehobenes Nahbereichszentrum". Die Logik der Matrix wird schlagartig klar. Zwischen metropolitanen und kleinstädtischen Kernlagen liegen Welten: 1a hier ist Risikoklasse 1, dort 5 (Handelslage) bzw. 7 (Bürolage).
  
  
• Augenfällig wird, dass verschiedene Orte in mehr oder weniger Risikoklassen vertreten sind. Die Deutung liegt auf der Hand: Je mehr Klassen ein Ort abdeckt, desto mehr Nutzungen trägt er dauerhaft. Genau: Die besten Lagen tun es. Hierzu einige Erläuterungen: Gewerbliche Nutzungen streben (fast) durchgängig in bestens erreichbare Lagen. Das sind die Kernlagen unserer Metropolen und Großstädte. Hier sind Bodenkosten und Mietpreise am höchsten. Nutzungen minderer Zahlungsfähigkeit wurden und werden verdrängt. Viele nicht (mehr) vertretene Nutzungen kehrten gerne zurück. Und, sie tun es, wenn die Preise erschwinglich werden. Geraten etwa Büromärkte in Phasen des Mietverfalls, leiden schwächere Standorte zuerst und am heftigsten: Nutzer zieht es in Qualitätslagen. So finden eintönige Bürostädte regelhaft zuletzt aus dem Tief und fallen zuerst hinein. Bei Bestlagen verhält es sich umgekehrt. Das Prinzip greift auch zwischen Regionen: Geht es Deutschland schlecht, trifft es die eine Gegend verheerend, während die andere das Tal leidlich überbrückt. Menschen wandern von hier nach da, Unternehmen tun es. Kurz: In höherrangigen Zentren und / oder wirtschaftsmächtigen Regionen finden sich eher Nachnutzer als in anderen.
  
  

Der "Markt" hat diese Zusammenhänge begriffen, vielleicht ohne die Hintergründe zu verstehen. Nicht umsonst sind Multiplikatoren in hochrangigen Zentren höher, die Nettoanfangsrenditen niedriger als in nachgeordneten. In letzteren fordern Investoren Risikoprämien. Dasselbe geschieht innerhalb von Orten bzw. Räumen: Niedrige Anfangsrenditen im Kern, höhere in Richtung Rand.

Nun mag der Leser fragen, warum Offensichtliches ausgewalzt wird. Gegenfrage: Weshalb züchten Unternehmen ausladende Rating-Systeme hoch, die naheliegende Zusammenhänge übersehen? Die Suche nach einer Antwort führt zurück zu einem Dilemma unserer Immobilienwirtschaft. In weiten und fraglos wichtigen Teilen beschäftigt sie sich mit Finanzierungsmodellen, Mieterbonitäten, Steueraspekten, Zahlungsströmen. Das "Ding" kam und kommt zu kurz. Das "andere" Modell hingegen entspringt eingehender Beschäftigung mit Menschen, Märkten, Standorten, Immobilien. Es fordert ständige Nähe zum jeweiligen Markt und Objekt heraus.

Das vorgestellte Ordnungsraster ist freilich nur eine Einwertungsgrundlage: Für sich genommen ist es nicht wirklich, aber doch zu statisch ausgelegt. "Nicht wirklich" deshalb, weil Ergebnisse der hauseigenen Trendforschung einflossen. Gäbe es etwa Anzeichen für einen Triumph der "Flachmänner" (Fachmärkte, Fachmarktzentren usw.) auf der Grünen Wiese über die Innenstädte, müsste die Matrix anders gewoben sein.