Immobilien-Kosmos. Analysen und Berichte rund um die Immobilie

4.1.2 Dürftige Standortklassifikation

Angesichts dessen, dass Standorte Bühne und Schnittstelle menschlichen Tuns darstellen, wäre eine ausgefeilte Klassifikation zu erwarten. Diese gibt es nicht. Die Zunft bedient sich weniger, zudem unscharf gefasster Lageklassen. Von 1a-, 1b-, 2a-, 2b-Lagen ist die Rede. Die Reihe wirkt wohl sortiert, sagt jedoch wenig aus. "Doch", mag der Handelsmakler dagegenhalten "1a ist, wo höchste Passantenfrequenzen herrschen". - Er greift zu kurz. Warum sollten besucherstärkste Lagen die besten für Nobelboutiquen sein? Oder, um über den Tellerrand des Handelsfixierten hinauszublicken, für Büros? Und, weshalb verdienen Lauflagen von Kleinstädten das Prädikat 1a, während vierfach stärker besuchte City-Randlagen von Metropolen unter 2a rangieren? Die kurze Liste verdeutlicht dreierlei:

Je nach Nutzungsart verdienen Lagen eine unterschiedliche Einordnung.
Die gängige Standorteinteilung entbehrt einer betriebsformen- und zielgruppenspezifischen Ausrichtung.
Es handelt sich um ein statisches, auf das Heute gerichtetes Schema.

Als Grundlage einer Modellbildung taugt das Ordnungssystem nicht.

4.1.3 Nutzung, Konzept, Immobilie

Hohe Standortqualität alleine verbürgt keinen Projekterfolg. Es gilt, die beste Nutzung für einen Standort zu bestimmen. Diese wiederum muss richtig verpackt werden und in sich stimmig ausgelegt. Hierzu zwei Beispiele, wie es nicht sein soll:

Standort A eignet sich für die Ansiedlung eines Einkaufszentrums mit 10.000 qm Verkaufsfläche. Aus Marktgegebenheiten ist abzuleiten, dass sich ein Modeangebot empfiehlt. Verteilt auf drei Ebenen. Der Projektentwickler vernimmt den Bodenpreis, rechnet und sieht, dass sich drei Etagen nicht rechnen. Also zieht er sieben mit 21.000 qm Gesamtfläche hoch. Er gewinnt Modeanbieter bis zu Ebene 3. Das war es. Den Rest bestückt er notdürftig. Das ursprüngliche Konzept ist verwässert, Textiliten ziehen aus oder drücken die Miete. Die Kalkulation ist hinfällig, das Projekt ein wirtschaftliches Desaster.
Standort B befindet sich in einer von Büronutzern mit schmaler Börse geprägten Lage. Die Spitzenmiete bewegt sich um 12 EUR / qm Bürofläche. Das Ambiente ist "flippig". Ein Entwickler ergattert ein Grundstück, baut ein Hochhaus und stattet es vom Feinsten aus. 30 EUR / qm Miete braucht er, um die Kosten einzuspielen. Ein Klacks für Wirtschaftsprüfer und Anwaltskanzleien, denkt er. Mag sein, nur ziehen diese Firmen in gediegene Lagen, wo Ihresgleichen residieren. Der Entwickler verbucht ein sattes Minus.

Was zeigen die Fälle auf? Nun, ob Nutzungen tragen, hängt vom Standort ab, vom Nutzungskonzept, von baulichen Merkmalen. Jedes Objekt muss gleichsam in die Landschaft passen.

Die Beispiele deuten an, wie schwierig es ist, ein "falsches" Objekt in eines umzuwandeln, das dem Standort angemessen ist. Zu bedenken ist ein zweiter Gesichtspunkt: Ändern sich Lage- und Standortqualitäten, können sich Immobilien mittelbar in solch "falsche Teile" verwandeln. Die verbreitete Misere einst florierender Warenhäuser zeigt es.

4.1.4 Dürftige Objektklassifikation

In Deutschland verbreitete Objektklassifikationen überzeugen so wenig wie das Lage- bzw. Standortraster. Im Büro- und Wohnungsbereich werden Neu- und Altbauten gehobenen, mittleren und einfachen Standards unterschieden. In den USA bestehen die Kategorien A+, A-, B+, B- und C (jeweils auch bezogen auf die Lagequalität). Einkaufszentren sind durch Zusätze wie groß, mittel, klein, regional ausstrahlend, offen und geschlossen auch nicht sonderlich präzise eingeordnet. Und, entwicklungsbezogene Gesichtspunkte bleiben außen vor. Fazit: Handfestes Material für eine Modellbildung liefert die übliche Objektklassifikation nicht.