4 Das "andere" Modell
Entwickelt wurde das Verfahren von einem Unternehmen, das 1.400 Objektgesellschaften im In- und Ausland betreut. Das Finanzierungsvolumen beläuft sich auf 18 Mrd. EUR. Klarheit war gewünscht, wo Chancen schlummern und Risiken lauern. Diese Anforderung birgt eine zweite: Das Modell muss Projektionen ins Morgen zulassen. Und zwar auf einer Grundlage, die nicht durch ständig kippende "Prognosen" unserer Wirtschaftsforschungsinstitute ins Wanken zu bringen ist.
Welch gigantische Datenmenge hinter einem 1.400 Objekt umfassenden Portfolio steht, lässt sich unschwer erahnen. Um den Aufwand gering zu halten, galt es, ein schlankes Modell zu entwerfen. Dies war auch mit Blick auf das Zeitfenster nötig: Binnen sechs Monaten sollte eine vorläufige Bewertung sämtlicher Immobilien vorliegen.
4.1 Modellzutaten
Das Rad neu erfinden zu wollen, ist unsinnig. Also wird geprüft, was an vorgefertigten Modellbausteinen im Umlauf ist.
Es liegt auf der Hand, dass Standortgüte, Nutzungsart, Konzept und Baukörper wichtige Kriterien einer Bewertung sind. Somit empfiehlt es sich, Schlaglichter auf diese Merkmale zu werfen. Vielleicht finden sich für ein Modell verwendbare Ordnungssysteme.
4.1.1 Standort
Auf Immobilientagungen kursiert ein Frage-Antwort-Spiel: Welche Schlüsselgrößen entscheiden über Erfolg oder Misserfolg von Immobilienprojekten? Die Antwort liefert der jeweilige Redner selbst: 1. Der Standort. 2. Der Standort. 3. Der Standort. Diese Aussage klingt überspitzt, trifft aber des Pudels Kern: Passt der Standort nicht, scheitern die besten Konzepte. Gleichwohl gibt es keine an sich guten oder schlechten Standorte. Richtig ist, dass sich dieser oder jener Standort mehr, weniger oder nicht für diese oder jene Nutzung eignet. Einen Standort, der allen Erfordernissen jeder Nutzung entspricht gibt es nirgends. Umgekehrt bestehen keine Standorte, die zu nichts nutze sind. Selbst ödeste Wüstenwinkel sind nutzbar. Nur für wenige Zwecke, aber doch für einige.
Standorte entwickeln sich. Manche schneller als andere, manche schleichend, kaum wahrnehmbar. Standorte steigen auf, fallen ab oder verharren (weitgehend). Es ist möglich, sie aufzuwerten, zu ruinieren, zu überformen. Oft heißt es, man "macht" einen Standort. Meist geschieht dies durch mutige oder waghalsige Pionierprojekte, oft unterlegt durch visionäre Stadtplanungskonzepte. Viele solche Vorhaben krönt Erfolg, ebenso viele scheitern. Die Möglichkeiten Standorte "zu machen", sind begrenzt.