Immobilien-Kosmos. Analysen und Berichte rund um die Immobilie

3.1 Große Linien

Grundgesetze menschlicher Bewegung und somit der Raumorganisation wirken als gewaltiger Prägestock. Prägung übersetzt sich in Trägheitskräfte, zumal Triebfedern und Muster unseres Tuns und Lassens seit Anbeginn dieselben blieben. Technische Mittel wandelten sich, mancher Urtrieb blickt uns maskiert entgegen, ansonsten änderte sich wenig. Diese Erkenntnis gestattet eine Ableitung:

Es muss Zusammenhänge geben, deren Verständnis unmittelbare Einschätzungen zulässt, treffendere Aussagen als die Verkettung hunderter Datensätze. Anders ausgedrückt: Die vielen Zahlen können als Bruchstücke eines Ganzen aufgefasst werden, die in der Summe weniger als das Ganze sind. Wenn das Ganze einfach greifbar ist, macht es wenig Sinn, Zahlen zu einem mehr oder minder wirklichkeitsnahen Bild zu verknüpfen.

Selbstredend kann von Ferne manches Objekt zielsicher auf Zahlenbasis beurteilt werden. - Wenn ein System zum Einsatz kommt, das Zusammenhänge erfasst. Das gibt es: Den "fronterfahrenen" Professionellen. Es erfordert wenig gedankliche Anstrengung, einen 1.000 qm kleinen Baumarkt in einer bevölkerungsbezogen ausblutenden Kleinstadt als möglichen Problemfall auszumachen. An sich genügt es zu wissen, dass er eine wirtschaftlich sinnige Größe unterschreitet. Ist er obendrein kein Teil einer überlebensfähigen Handels- bzw. Gewerbeballung, schrillen Alarmsirenen. Auch ein 1.000-Faktorensystem dürfte eine Warnung ausgeben. Wahrscheinlich produzieren jedoch viele Systeme viele Fehlalarme und womöglich schlüpfen viele Problemfälle durch die Maschen.

Natürlich sind Modelle machbar, die extrem hohe Trefferquoten erzielen. Um beim Thema Handel zu verweilen: Ein System, das "versteht", welche Arealitäten im Bereich von Baumärkten, SB-Warenhäusern, Mode-, Sport- und Schuhfachmärkten usw. schmerzen, auch weiß, welche Betreiber welche Zielgruppen anziehen, in welcher Wettbewerbskonstellation besser oder schlechter abschneiden und welcher Mindestumsätze bedürfen, wird ordentliche Ergebnisse liefern. - Sofern es etwas von Logistik, Einzugsgebieten, dem Bedeutungswandel verschiedener Betriebsformen versteht und klug genug ist, baurechtliche Möglichkeiten und grundsätzliche Nachnutzungschancen verschiedener Objektarten abzustecken. Von Vorteil ist selbstredend, wenn das System bemerkt, dass unser Baumarkt an eine Logistikballung grenzt, die aus allen Nähten platzt. - Das Sorgenkind entpuppt sich umgehend als Strahlemann.

Zugegeben, der kleine Husarenritt überzeichnet, verdeutlicht aber wesentliche Gesichtspunkte:

Dem Verfasser bekannte Modelle berücksichtigen kaum einen genannten Faktor. Sie erfassen Bezüge günstigenfalls mittelbar.
Ein Höchstmaß an "Objektivität" verspricht ausgerechnet der betonte Einsatz subjektiver Größen: In Markt-, Standort-, Nutzungs-, Konzept- und Baufragen erfahrener Menschen.
Fehlalarme können ins Geld gehen, wenn Fremdsysteme eingesetzt werden, es im Haus an Grundwissen fehlt. - Das System mahnt eine Prüfung an, externe Gutachter werden in Marsch gesetzt.
Rating-Ergebnisse sind zu verplausibilisieren. Wieder sticht der subjektive Faktor. Einzig er ist im Stande, vom System übersehene Problemfälle zu entdecken und - ganz wichtig - unerkannte Potenzialkandidaten auszumachen. Dies führt zum nächsten Punkt.
Wenn der Eindruck zutrifft, dass Rating-Modelle vorwiegend darauf abheben, Risiken zu enttarnen, geraten Chancen aus dem Blick. Dies kann dazu führen, dass viel Kraft auf die Rettung abdriftender Kleinstobjekte verwendet wird, während Trimmungspotenziale einiger Großimmobilien untergehen.

Um Missverständnissen vorzubeugen: Die "großen" Modelle können zweifellos einiges leisten. Die Frage ist, zu welchem Zweck sie aufgebaut und eingesetzt werden. Ob sie kostengünstiger sind als andere, steht auf einem anderen Blatt.