Immobilienrating – vom Holzweg zur Brücke

1 Intro

Immobilien werden (auch in Deutschland) vermehrt als Managementprodukt begriffen. Chancen und Risiken von Objekten rücken in den Brennpunkt der Betrachtung. Schlummernde Entwertungsgefahren sind auszumachen, Wertsteigerungsmöglichkeiten auszuloten. Demnach weichen rein verwaltende Ansätze einer unmittelbaren Beschäftigung mit dem "Ding". – Theoretisch zumindest.

2 Mittel zum Zweck

Tatsächlich führen immer mehr Unternehmen Kontrollmechanismen ein, um die Güte ihrer Bestände zu erfassen und Kauf- wie Verkaufentscheidungen abzusichern.

Der Begriff "Mechanismus" mahnt freilich zur Vorsicht: Wenn Immobilien quasi mechanisch bewertet werden, müssen höchst vielschichtige Zusammenhänge in einem System abgebildet werden. Dieses hat aus sich heraus treffende Ergebnisse zu liefern. Motto: Daten einspeisen, Knopfdruck, Ergebnis stimmt.

Die Branche müht sich, solche Verfahren zu entwickeln. Die Rede ist von Rating-Modellen. Sie zielen darauf ab, Immobilien verschiedenen Risikoklassen zuzuordnen, Ertragskategorien abzubilden, Objekte vergleichbar zu machen. Die Einordnung erfolgt auf Grundlage vorab festgelegter Kriterien. Teils beinhalten die Modelle Hunderte Faktoren, die gewichtet und miteinander verrechnet werden.

Großen Wert legt die Zunft darauf, diese Systeme von subjektiven Einflüssen freizuhalten. – Ohne zu bemerken, dass Bewertung schwerlich objektiv erfolgen kann. Die Verteufelung des Subjektiven bedeutet im Grunde, die menschliche Natur zu diabolisieren. Diese in Rating-Modellen systematisch zu "bekämpfen", ist m. E. der erste Fehler. Vorliegender Beitrag skizziert ein Gegenmodell, das inzwischen von internationalen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften u. a. im Rahmen IFRS-konformer Gestaltungen anerkannt ist.

Dieser Artikel beruht auf einer zweiteiligen Veröffentlichung des Seitenbetreibers in Immobilien Wirtschaft und Recht (inzwischen umbenannt in "Immobilienwirtschaft"), Mai und Juni 2003.