Galeria Krakowska in Polen - bestes Shopping Center Europas

Dass architektonische Standards zunehmend eine große Rolle bei der Entwicklung von Shopping Centern einnehmen dürften, zeigt die Auszeichnung der Galeria Krakowska, die vom "International Council of Shopping Centers" (ICSC) mit dem „European Shopping Center Award 2008“ ausgezeichnet wurde. Die Galeria Krakowska, die von ECE Projektmanagement entwickelt und realisiert wurde, erhielt den begehrten Preis in der Kategorie "New Developments: Large". Die Galerie, die im September 2006 in Krakau eröffnet wurde umfasst rund 60.000 qm Verkaufsfläche mit rund 270 Fachgeschäften. Der ICSC hob in seiner Begründung vor allem die bauliche Innovation der Galeria Krakowska hervor. Gelobt wurden unter anderem "die neuen architektonischen Standards", die die Galeria Krakowska in Polen setze. Die Einkaufsgalerie besteht aus zwei überdachten Passagen und drei Marktplätzen, die für Krakau charakteristische Motive darstellen. Sie ist direkt an den Bahnhof angegliedert. Zudem ist die Galeria das Herzstück des Stadtentwicklungsprojektes Nowe Miasto.

Anforderungen gestiegen – Druck auf Mieten

Bei der Betrachtung der Einzelhandelsmärkte in Osteuropa fällt auf, dass zum einen viele Projekte angekündigt aber letztendlich nicht realisiert werden. Zum anderen weisen viele Einkaufszentren aufgrund gestiegener Anforderungen funktionale Mängel auf. Ferner lassen sich vielfach in den Großstädten neue attraktive Centerkonzepte nicht über freie Marktpotenziale, sondern nur über Verdrängungseffekte rechtfertigen.

Die mit der Verdrängung verbundenen Risiken gehen jedoch zu Lasten der Rendite. Je enger die Marktverhältnisse, desto niedriger die erzielbaren Mieten. In Anbetracht der enger werdenden Marktverhältnisse wie in Istanbul, Moskau, Bukarest und anderen Städten liegt es nahe, dass Investoren und Entwickler ihr Augenmerk auf die Städte lenken, die derzeit nicht oder weniger im Fokus stehen. Das sind zumeist Städte mit weniger als 500.000 Einwohnern, in denen der Wettbewerb gering und die Bodenpreise noch verhältnismäßig niedrig sind. Diesen Weg scheinen bereits einige der großen Lebensmittelhändler wie Carrefour, Metro und Migros eingeschlagen zu haben.

Hinzu kommt, dass es in vielen Regionen trotz des gestiegenen Wohlstands und der damit einhergehenden Nachfragepotenziale an Kaufkraft mangelt. Aufgrund dessen ist ein großer Teil der Einwohner nicht zur Käuferschicht moderner Shoppingcenter zu zählen. Dies gelte insbesondere für die Einwohner im ländlichen Raum.

Um die Risiken der Projektentwicklung und -finanzierung einschätzen zu können, ist es daher unerlässlich, sich mit den Verhältnissen der jeweiligen Städte sorgfältig auseinander zusetzen. Die umfangreichen Marktberichte namhafter Maklerbüros sollten Investoren dabei genauso kritisch hinterfragen werden wie öffentliche Statistiken. Statt dessen ist es ratsam Handelskammern oder Experten vor Ort zu konsultieren.

Dessen ungeachtet erscheinen die Perspektiven auf den CEE-Märkten trotz der Subprime-Krise weiterhin positiv. Gegen den Trend in den westeuropäischen Märkten lag das Investitionsvolumen im ersten Quartal 2008 auf hohem Niveau. Ein Trend ist dennoch festzustellen: Standen bis 2007 vor allem die zentraleuropäischen Märkte – Polen, Tschechien, Ungarn im Vordergrund, hat sich das Investmentinteresse in 2008 nach Südost- und Osteuropa verlagert. Hervorzuheben ist auch, dass die Banken in ganz Europa bei der Finanzierung von Immobilienprojekten zurückhaltender geworden sind, aber man muss dabei genauer hinsehen: Lokale Marktbedingungen und die jeweilige Vergabepraxis bedingen einander, sagt CB Richard Ellis.

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