Einführung

Das Interesse ausländischer Unternehmen an den ostosteuropäischen Einzelhandelsmärkten ist nach wie vor ungebrochen. Dank überdurchschnittlicher Renditeerwartungen stehen dabei vor allem Moskau und die Ukraine in der Gunst der Investoren. Unternehmen sollten jedoch in Betracht ziehen, dass es in einzelnen Regionen bzw. Städten inzwischen ein Überangebot an Einzelhandelsflächen gibt, mit der Folge sinkender Mieten. Investoren werden bei ihren Investments zudem auch das geänderte Konsumverhalten zu berücksichtigen haben.

Retail –- Top Spot in 2008

In einer vom Beratungsunternehmen PWC durchgeführten Umfrage unter knapp 490 internationalen Immobilienexperten zeichneten Investoren über die Assetklasse Immobilien ein optimistisches Bild. Auf einer Skala von 1 ("miserabel") bis 9 ("hervorragend") hat das Retail-Segment dabei mit 6,1 die höchsten Noten erhalten. Der Optimismus wurde nicht zuletzt durch die Ertragsperspektiven geprägt. Bei dieser Nutzungsart rechnen Investoren mit Prime Yields von durchschnittlich 6,26 % bis Ende 2008, nach 6,14 % im November 2007. Je nach Subsegment sind die Renditen unterschiedlich verteilt. Während Street Retail Renditen von 6,02 % versprechen, lassen Shopping Center eine Prime Yield von 6,13 % erwarten. Die größte Rendite sollen laut dem Survey Retail Parks mit 6,43 % abwerfen.

Moskau und Ukraine im Fokus

Geografisch gesehen sind die höchsten Renditen in den Einkaufstraßen Moskaus zu erzielen. Zum dritten Quartal 2007 beliefen sich die High Street Rental Prime Yields auf 10,5 % (-1,5 Punkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum). Neben Moskau verzeichnete nur noch Sofia mit 8,0 % (-1,25 Punkte) überdurchschnittliche Renditen. Dahinter folgten Budapest und Warschau mit 6,0 %, wobei Letztere einen Rückgang von 4 % erlitten. Prag blieb mit 5 % stabil.

Ausblickend schätzen Experten die Aussichten für Süd-, Ost- und Zentraleuropa weiterhin gut ein, vor allem wegen der starken Nachfrage nach Mietwohnungen in diesen Märkten. Folglich besteht ein hoher Developmentbedarf nach Einzelhandelsobjekten. Trotz der verheißungsvollen Perspektiven ist derweil kaum zu übersehen, dass einzelne Märkte in Osteuropa bereits saturiert sind. Die besten Gelegenheiten offerieren laut dem PWC-Survey vor allem Russland und die Türkei. Daneben werden die Ukraine und der Balkan stärker in den Blickpunkt rücken. Die größten Chancen sehen Investoren aber nach wie vor in Moskau. Obwohl die Stadt Moskau mittlerweile über mehr als 50 Shoppingcenter verfügt, ist mindestens die identische Anzahl an Objekten in Bau oder Planung. Laut dem jüngsten European Shopping Centres Report von Cushman & Wakefield sollen allein in Moskau im laufenden und im kommenden Jahr 3,2 Mio. qm an Einzelhandelsfläche hinzukommen. Mit einer Zunahme an großen Flächen ist im gleichen Zeitraum auch in der Ukraine, Polen und Rumänien zu rechnen.

Mittelfristig jedoch dürfte sich in Russland das größte Wachstum an Shopping Centern vor allen in Regionen mit weniger als 300.000 Einwohnern vollziehen. Denn auf dem russischen Retail Real Estate-Markt ist in den nächsten Jahren mit einem dramatischen Wandel zu rechnen, weil der Kunde dank steigender Lebensstandards zunehmend anspruchsvoll wird. Zudem suchen Konsumenten nach günstigen Preisen, guter Erreichbarkeit, einem großen Warenangebot und gutem Service. Neben Moskau sollten Investoren auch St. Peterburg in Betracht ziehen, zumal hier ein höheres Wachstumspotenzial für Einzelhandelsflächen besteht.

Eine Änderung der Strukturen steht der Ukraine bevor, wenngleich dieser dem russischen Markt noch einige Jahre hinterherhängt. Bislang dominieren in der Ukraine noch die alten Marktstrukturen, doch einige geplante Projekte, die durchaus einen Wendepunkt einleiten dürften, dürften das Konsumverhalten der jungen Bevölkerung dramatisch ändern.

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