Oberwart – Entstädterung des Handels

Folgender Artikel beleuchtet verbreitet zu beobachtende Einzelhandelsentwicklungen am Beispiel der burgenländischen Kleinstadt Oberwart (Österreich). Vorausgeschickt sei, dass der Darstellung zugrundeliegende Ortsbegehungen 2011 erfolgten. An der einen oder anderen Stelle werden seither Veränderungen eingetreten sein, doch ist das unerheblich, da grundsätzliche Bezüge zur Diskussion stehen.

Rahmendaten

Die Kleinstadt Oberwart zählt 7.200 Einwohner (Stand 2014). Einzelhandelstechnisch ist die Nachbargemeinde Unterwart (ca. 900 Einwohner) hinzuzurechnen, sodass sich eine Gesamtbevölkerung von 8.100 Menschen ergibt. Oberwarts Einwohnerzahl erhöhte sich zwischen 1991 und 2014 um rund ein Siebtel gegenüber der Ausgangsbasis. Relativ gesehen ist das ein hoher Wert, absolut betrachtet ein bescheidener Zuwachs. Dasselbe gilt in Bezug auf die infolge dieser Bevölkerungsgewinne eingetretene Erhöhung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens am Ort. Konkret: Das verbuchte Plus bewegt sich im Rahmen des jährlichen Umsatzes eines gut angenommenen Lebensmittel-Discounters gehobener Größenordnung.

Im Rahmen des regionalen Zentrengefüges ist Oberwart als Mittelzentrum eingestuft. Das bedeutet, der Stadt werden über ihre Grenzen hinausreichende Versorgungsfunktionen zugeschrieben. Vereinfacht dargestellt heißt das, örtliche Infrastrukturen sollen auch der Versorgung von Umlandgemeinden dienen, die entsprechenden Einrichtungen keine tragfähigen Grundlagen bieten. Eingegrenzt auf den Einzelhandel deckt sich die Versorgungsreichweite voll entwickelter Mittelzentren mit der Absatzreichweite von Gütern des mittelfristigen Bedarfsbereichs. Hierzu zählen Bekleidung, Schuhe, Spielwaren, Sportartikel usw., wobei sich jeweilige Angebote preislich auf das untere und mittleren Preissegmentes konzentrieren.

Handelsentwicklung – Grundsatzaspekte

In Städten gegebener Größenordnung lag der räumliche Einzelhandelsschwerpunkt regelhaft in der Innenstadt. Anders als viele Großstädte besaßen und besitzen deren kleine Gegenstücke eine flache innerörtliche Zentrenhierarchie. Ursprünglich erfüllten die Innenstädte auch die inzwischen weithin abgeschmolzene, wenn nicht weitestgehend abhandengekommene Grundversorgungsfunktion. Neben der Kernlage entwickelten sich hier und da Nahversorgungsinseln, die gewöhnlich aus wenigen, um einen Lebensmittelanbieter gruppierten Geschäften bestanden (Bäcker, Metzger, Trafik usw.). Mit der massenhaften Verbreitung des Pkw gewannen größere, vielfach an überörtlich bedeutsamen Straßen angesiedelte Betriebsformen an Bedeutung; angesprochen sind Super- und Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser, Baumärkte, Möbelhäuser und dergleichen, die sich im Laufe der Zeit zunehmend zu mehreren an einem Standort ballten. Neben diese städtebaulich häufig nicht integrierten, also vom Siedlungszusammenhang losgelösten Einzelbetriebe und Betriebsansammlungen traten vermehrt am Reißbrett geplante Fachmarkt- und Einkaufzentren.

Im internationalen Vergleich entwickelten Österreich (je nach Bundesland mehr oder weniger ausgeprägt) und Deutschland restriktive Planungs- und Genehmigungssysteme, die darauf abzielten, die verbrauchernahe Versorgung zu gewährleisten. Diese Absicht bedeutet im Kern, städtebaulich integrierte, von vielen Bürgern fußläufig erreichbare Lagen zu erhalten bzw. in einer Form fortzuentwickeln, die deren dauerhaftes Funktionieren verbürgt. Dieses Ziel umzusetzen, bedeutet zugleich, der Entwicklung großflächig geprägter Einzelhandelsstandorte immer dann einen Riegel vorzuschieben, wenn deren Bau negative Rückkopplungen auf diese Lagen erwarten lässt. Um Missverständnissen vorzubeugen: Geschaffene Planungsinstrumentarien dient nicht dazu, aus sich heraus kränkelnde Lagen zu schützen oder eine Art Gebietsschutz mit Reservatscharakter zu begründen.

Oberwarts Einzelhandelsgefüge

Die Gesamtbevölkerung von Oberwart und Unterwart besitzt ein Kaufkraftvolumen, das lediglich hinreicht, um einen bescheidenen Handelsflächenbesatz zu tragen. Auf Grundlage des örtlichen Eigenpotentials wären in der Innenstadt Geschäfte mit insgesamt ausschnitthaftem Angebot kurz-, mittel- und langfristiger Warengruppen lebensfähig, zudem höchstes zwei Nahbereichszentren niedriger Ordnung. Was unter dem erwähnten »bescheidenen Flächendurchsatz« zu verstehen ist, verdeutlicht eine Modellrechnung, deren Rahmendaten einen bündigen Exkurs verdienen.

// Exkurs. Handelsgutachter bemühen verschiedene Verfahren, um in örtlichem Maßstab angemessene bzw. verträgliche Flächenausstattungen zu bestimmen. Beliebt ist es, die in einem Staat vorhandene durchschnittliche Verkaufsfläche pro Kopf als Messlatte heranzuziehen. In Österreich sind das 1,75 qm, im Burgenland rund 1,65 qm pro Einwohner. Beide Ausstattungswerte sind – das verdient eine Erwähnung – europaweit mit die höchsten; in ihnen spiegelt sich salopp gesagt ein versorgungstechnischer Overkill, eine maßlose, letztlich selbstzerstörerische Flächen- und Standortvermehrung vonseiten vieler Handelsketten. Eine nachhaltige Größe dürfte sich um 1,25 qm pro Kopf bewegen.

Die Formel für eine erste, sehr grobe Flächenberechnung lautet: Einwohnerzahl mal durchschnittliche Verkaufsfläche. Ziehen wir Österreichs überzogenen Durchschnittswert heran, ergibt sich ein der Ortsbevölkerung entsprechender Flächenbesatz von rund 14.200 qm. Nun ist der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex zu berücksichtigen. Veranschlagen wir diesen bei 90 Punkten (Österreich = 100), reduziert sich der berechnete Flächenwert auf rund 12.800 qm. Die Deutung dieser Zahl ist einfach: Würde das gesamte örtliche Marktpotential gebunden, ließe sich eine Verkaufsfläche von 12.800 qm in einem für Österreichs Einzelhandel typischen Maß auslasten (bei einer landesweiten Verhältnissen entsprechenden Branchenstruktur sowie identischem Einkaufsverhalten von Orts- und Landesbevölkerung).

Behalten wir den berechneten Flächenwert im Hinterkopf, wenden wir uns Oberwarts tatsächlichen Gegebenheiten zu. //

Die Innenstadt

Den Einzelhandel im Stadtkern kennzeichnet eine bandartige Grundanlage. Stellenweise sind von der Hauptachse abgehende Seitenstraßen mehr oder minder dicht mit Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsanbietern besetzt. Über die gesamte Stadtmitte hinweg herrschen kleine und kleinste Ladenflächen vor. Gemessen an gegenwärtigen Maßstäben unterschreiten zahlreiche Geschäfte marktgängige bzw. tragfähige Mindestgrößen. Zugkräftige Großflächen – sogenannte Magnetbetriebe – sind im Bereich der Hauptlage nicht vorhanden. Der größte, im nördlichen Innenabschnitt gelegene Grundversorger (Wiener Straße 13), bewegt sich mit rund 500 qm Verkaufsfläche nahe der unteren definitorischen Schwelle für einen Supermarkt. Ein zweiter, in einem Randbereich des Zentrum betriebener Soft-Discounter (Lehargasse 10) bringt es auf schätzungsweise 400 qm.

Insgesamt finden sich innerhalb der eigentlichen Kernlagen geschätzte 5.500 qm Verkaufsfläche. Hierzu ein Maßstab: Der vorhandene Bestand entspricht in seiner Summe der Verkaufsfläche eines der größeren Wiener Kaufhäuser oder eines kleinen SB-Warenhauses. (Hinweis: die Cima Beratung + Management GmbH wies in einer 2010 vorgestellten Studie 13.000 qm Verkaufsfläche für die gesamte Innenstadt aus).

Bereits die geringe Gesamtverkaufsfläche des Zentrums verweist auf eine äußerst begrenzte Absatzreichweite bzw. ein nicht sonderlich weit ausgreifendes Einzugsgebiet vorhandener Geschäfte. Hinzu kommen weitere, die Ausstrahlung der Stadtmitte begrenzende Faktoren. So besteht ein von Angebotslücken gekennzeichnetes Warenangebot, das in Bezug auf die räumliche Anordnung ansässiger Branchengeschäfte zudem als unstimmig zu bezeichnen ist. Die bestehende Konstellation nötigt Kunden unverhältnismäßig lange Wege ab. Hinzu kommt, dass Amtsgebäude (Rathaus, Bezirkshauptmannschaft etc.) und Bankfilialen das Geschäftsband auflösen bzw. in einen belebteren Nordabschnitt und einen buchstäblich abgehängten, nicht nennenswert besuchten südlichen Ast aufspalten. Eine einkaufsförderliche Aufenthaltsqualität lässt Oberwarts Mitte vermissen, zahlreiche Betriebe präsentieren ihr Angebot auf einem nicht mehr zeitgemäßem Niveau.

In manchen ersichtlichen Schwachpunkten äußern sich unübersehbare Probleme, andere Unzulänglichkeiten trugen zum Entstehen heute feststellbarer Verwerfungen bei. Die jüngere Entwicklung stimmt nachdenklich: Anzeichen eines fortgeschrittenen Niedergangs sind allgegenwärtig: Aufgegebene Ladenlokale, gehäuft auftretende Not- und Ersatznutzungen, unterlassene Instandhaltungen, ausbleibende Modernisierungen. Mit jeder weiteren Betriebsaufgabe verschlechtern sich die bereits untergrabenen Existenzgrundlagen fortgeführter Geschäfte zusätzlich. Es greift ein Dominoeffekt.

Die Hauptursache für die Misere der Innenstadt lag in der Ansiedlung großflächiger Betriebseinheiten in städtebaulich unintegrierten Lagen. Die Entstehung zahlreicher Fachmärkte, Fachmarktzentren, Einrichtungshäuser, Grundversorger und – vor allem – eines Einkaufszentrums musste unausweichlich einschneidend auf die Marktstellung und die Entwicklungsmöglichkeiten der Stadtmitte zurückwirken. Dass kein ergänzendes Miteinander zwischen diesen Großflächen und dem kleinteiligen Einzelhandel der Innenstadt vorausgesetzt werden konnte, verdeutlichen die folgenden Kapitel.

Streulagen

In Oberwart bestehen mehrere Solitäre, also Betriebe in Alleinlage, die teilweise ein weit über die Stadtgrenzen ausgreifendes Einzugsgebiet erschließen. Beispiele für regional bedeutsame Betriebe bieten ein Möbeldiscounter (ca. 5.000 qm Verkaufsfläche) und ein Raumausstatter (ca. 1.600 qm). Daneben finden sich Grundversorger, beispielsweise ein städtebaulich ansatzweise integrierter Lebensmittel-Hard-Discounter mit geschätzten 600 qm Verkaufsfläche (Wiener Straße 67) und ein zweiter, mit ca. 300 qm deutlich kleinerer Hard-Dscounter (Feuerwehrstraße), der von einem mäßig verdichteten Wohnumfeld profitiert.

Periphere Handelsstandorte

»Platzhirsche« sind zwei in Bezug auf ihren Branchen- und Betriebsformenmix höchst unterschiedliche Handelsballungen, nämlich eine Fachmarktmassierung in Unterwart und ein auf Oberwarts Gemarkung errichtetes Einkaufszentrum (Ansichten und Einblicke bietet eine Fotostrecke).

Das Einkaufszentrum liegt am nordwestlichen Stadtrand, nahe der A2-Abfahrten, zugleich am Schnittpunkt zweier Bundesstraßen. Der für Gesamtinvestitionskosten von 70 Mio. EUR erbaute, 2009 eröffnete Konsumtempel verfügt über 19.500 qm Verkaufsfläche und 750 Stellplätze. Angegliedert sind ein räumlich vom Einkaufszentrum leicht abgesetzter Verbrauchermarkt (ca. 2.500 qm) sowie ein Kinobetrieb. Das Center weist einen betriebsformentypischen Branchenmix auf, der Besatzstrukturen funktionierender Innenstädte nachbildet. Flächenbezogen herrschen Angebote des mittelfristigen Bedarfsbereichs vor, hierbei wiederum die Segmente Bekleidung und Schuhe. Als primäre Magnetbetriebe fungieren ein discountierender Fachmarkt für Elektrowaren / Unterhaltungselektronik sowie zwei Bekleidungskaufhäuser. Der Gastronomie wurde ein angemessener Flächenanteil gewidmet, die Betriebe wurden geschickt platziert. Die gefällige Innengestaltung sorgt für eine hohe Aufenthaltsqualität.

Erinnern wir uns der in Oberwarts Innenstadt ermittelten Verkaufsfläche, fällt eine gefühltermaßen schräge Relation auf: Hier 22.000 qm Verkaufsfläche (inkl. Verbrauchermarkt), dort 5.500 qm. Dieses Vierfache führt zurück zu einer vorherigen Feststellung: Niemand konnte ernstlich voraussetzen, dass dieser attraktive Flächengigant die Umsatzbilanz der Innenstadtbetriebe nicht massiv beeinträchtigen würde. Damit drängt sich eine Frage auf: Wurden planungsrechtliche Maßgaben bzw. einschlägige städtebauliche Ziele bei der Genehmigung berücksichtigt? Oder anders gefragt: Wurde Oberwarts mittelzentraler Rolle vorauseilend Rechnung getragen, den Plänen also stattgegeben, weil stillschweigend unterstellt wurde, die Innenstadt könne ihr nur bedingt gerecht werden? – Das sind keine »akademischen«, sondern grundlegende, unsere Lebensumfelder und natürlich die Verlässlichkeit des gesamten Planungswesens berührende Fragen.

Bei dem zweiten erwähnten Schwerpunktstandort handelt es sich um eine Fachmarktagglomeration in Unterwart. Hier siedelten sich zahlreiche Betriebe an, deren Angebote kurz-, mittel- und langfristige Warengruppen umfassen. Zum Erhebungszeitpunkt befanden sich hier folgende Einheiten:

Manche in dieser Pkw-orientierten Lage ansässigen Betriebe kämpfen augenscheinlich mit Auslastungsproblemen. Einen Hinweis auf unbefriedigende Kundenfrequenzen bietet ein Fachmarktcluster, der fünf Leerstände aufwies; noch in Betrieb befanden sich ein Drogeriemarkt, ein Sportfachmarkt und ein Sonderpostenmarkt (insgesamt ca. 1.200 qm VK).

Im Zuge der Ortsbegehung wurde eine genutzte Gesamtverkaufsfläche von rund 53.000 ermittelt. Das entspricht annähernd einem Zweieinhalbfachen am Standort des Einkaufszentrums verfügbarer Flächen und rund einem Zehnfachen des Bestandes in Oberwarts Kernlage.

Gesamtverkaufsflächenbestand

Vorgenommene Schätzungen ergaben einen Verkaufsflächenbestand von rund 90.000 qm. Werden nicht aufgenommen Flächen auf anteilig 5 % veranschlagt, ergibt sich ein Bestand von annähernd 95.000 qm (die oben erwähnte Studie der Cima ging von 103.000 qm aus). Bezogen auf die örtliche Bevölkerungszahl errechnet sich somit eine Arealitätskennziffer (Verkaufsfläche pro Einwohner) von nahezu 12. Setzen wir diese mit dem österreichischen Mittelwert ins Verhältnis, ergibt sich ein bemerkenswertes Ergebnis: Ober- und Unterwart besitzen einen nahezu siebenfachen Flächendurchsatz.

Einzelhandelszentralität

Die jeweilige Einzelhandelsbedeutung von Städten und Gemeinden lässt sich ansatzweise und in vielen Fällen nur bedingt wirklichkeitsgerecht im Zentralitätsindex ausdrücken. Diese Kennzahl ergibt sich, wird der örtliche Einzelhandelsumsatz mit dem ortseigenen Marktpotential ins Verhältnis gesetzt. Werte über 100 stellen sich ein, wenn mehr Kaufkraft zu- als abfließt, bei Werten unter 100 verhält es sich umgekehrt.

Ausgehend von pauschal angesetzten Umsätzen je qm Verkaufsfläche ergibt sich ein jährlicher örtlicher Gesamtumsatz um 230 Mio. €. Werden jährliche Verbrauchsausgaben von 5.200 € pro Kopf vorausgesetzt, errechnet sich ein örtliches Marktpotential von gerundeten 41 Mio. €. Demnach setzt der ansässige Einzelhandel in etwa ein Fünfeinhalbfaches des ortseigenen Marktpotentials um. Der Zentralitätsindex der hier gemeinsam betrachteten Gemeinden Ober- und Unterwart bewegt sich also um 550 Punkte. Das ist ein enorm hoher Wert (die Cima geht bei niedrigerem Verbrauchsausgabenansatz und unberücksichtigter Bevölkerung Unterwarts von 775 Punkten aus). Aber: In diesem exorbitanten Zentralitätsindex drückt sich keineswegs die Anziehungskraft von Oberwarts Zentrum bzw. der Stadt als solcher aus. Vielmehr spiegelt sich darin zuvorderst die Zugkraft peripherer Handelslagen, deren Einzugsgebiet weit nach Ungarn hinein ausgreift und Teile der Steiermark einschließt. Diese Tatsache lässt eine Ableitung zu: Die Stadt verlor ihre ehemals maßgeblich durch ihre Mitte bestimmte Zentralität weitgehend an die Peripherie.

Schlussbetrachtung

Oberwart bietet ein extremes Beispiel für eine Verschiebung der Gewichte zwischen gewachsenen Einzelhandelslagen und der Peripherie. Damit steht die Stadt mehr als andere für einen seit Jahrzehnten laufenden Trend, der sich als »Entstädterung der Handelsfunktion« beschreiben lässt. Mit dieser im Grunde anti-urbanen Entwicklung geht eine Auflösung mittelständisch geprägter Handelsstrukturen einher, die sich wiederum in eine Entwertung hergebrachter Infrastrukturen bzw. großer Gebäudebestände übersetzt. – Wer zahlt die Zeche? Worin liegt der Gewinn der Stadt?

Nur einen Vorteil brachten am Stadtrand errichtete Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie andwerweitige Großflächen mit sich: Für viele Stadt- und Umlandbewohner machten sie Fahrten zu weiter entfernten Versorgungsstandorten – zuvorderst anderen Einkaufs- und Fachmarktzentren auf der »Grünen Wiese« – überflüssig.