Immobilien mieten, kaufen, leasen?

Im Immobilienmarkt sind Anmietungen, Leasingmodelle und Kauflösungen gängig. Vielfach spielen bei der Entscheidung für diese oder jene Variante bilanzielle und steuerliche Faktoren eine mehr oder minder ausgeprägte, wenn nicht entscheidende Rolle. Diese thematisiert der folgende Kurzbeitrag nicht. Vielmehr beleuchtet er entscheidungsrelevante standort- und objektbezogene Momente. – Streiflichtartig, ohne Anspruch auf wissenschaftlichen Tiefgang oder die Verheißung wogenschlagend neuer Erkenntnisse.

Mietlösungen

Aus Nutzersicht stellen sich Mietlösungen als vergleichsweise flexibel nutzbares Instrument dar. Je anerkannter ein Unternehmen im Markt ist, desto günstiger stellen sich die Verhandlungsspielräume dar. Unsicherheiten ergeben sich aus der jeweiligen Marktverfassung. Im Markthoch fallen bei Neuanmietungen bzw. Vertragsverlängerungen langfristig hohe Flächenkosten an, eine am Standort angestrebte Flächenerweiterung ist womöglich nicht machbar, der Mieterbesatz innerhalb eines Komplexes nur bedingt steuerbar.

Klar ist, dass Anmietungsneigungen in einer Reihe von Marktgebieten bzw. Markttypen grundsätzlich ausgeprägter sind als der Hang zu Kaufentscheidungen. Dies betrifft Gebiete

Der Grund: In diesen Regionen bzw. Marktzonen verlieren Gebäude höchst wahrscheinlich an Wert, da sich ihre jeweilige Ertragskraft unter Inflationsniveau entwickeln dürfte. Da (nicht völlig weltfremde) Eigentümer hiesiger Immobilien auf die eingeschränkte Objektbonität mit angepassten Mieten reagieren werden, können Nutzer trotz an sich ungünstiger Marktbedingungen häufig zumindest befristet wirtschaftlich befriedigende Erträge erzielen.

Zu betonen ist, dass sich Mietlösungen für eine Mehrheit aller Nutzer bzw. Unternehmen als alternativlos erweisen, wenn Lagepräferenzen oder standörtliche Notwendigkeiten und Flächenbedürfnisse mit einer begrenzten Kapitalverfügbarkeit in Einklang zu bringen sind. Beispielsweise wird einem Unternehmen mit einem Flächenbedarf von 200 qm, das auf Verbundeffekte mit Großflächennutzern bzw. eine Lage innerhalb einer mit Großkomplexen überbauten Marktzone angewiesen ist, kaum eine Möglichkeit besitzen, hier ein passendes Kaufobjekt zu finden. Aus Nachfragesicht stellen Mietlösungen (auch) überall dort den einzig gangbaren Weg dar, wo Objekteigentümer eine ausgeprägte »Haltermentalität« erkennen lassen.

Kauflösungen

Die Kaufneigung wird besonders dann ausgeprägt sein, findet der Nutzer eine dauerhaft ausnehmend gut nutzbare Immobilie vor. Kaufabsichten dominieren den Optionsfächer bei Objekten, die in

Mit anderen Worten: Immobilien in Lagen bzw. an Standorten, die sich als nicht bzw. kaum duplizierbar erweisen, stehen hoch in Kurs als Kaufobjekte. Geschilderte Rahmenbedingungen lassen darauf schließen, dass derart gelegene Gebäude über dem Gesamtmarkt liegende Wertentwicklungen erfahren. Dies gilt selbst in Gebieten mit schwindender Marktbasis, sodass hier befindliche Spitzenobjekte längerfristig als vergleichsweise wertstabil einzustufen sind. Kauflösungen werden also bei Immobilien bevorzugt, die – empfunden bzw. angenommen – einen sehr hohen investitionsbezogenen Sicherheitsgrad aufweisen.

Ein Kauf bedeutet, das volle Standort- und Objektrisiko zu übernehmen. Hinsichtlich der zeitlichen Bindungsfrist erweisen sich (halbwegs vernünftige) Kaufentscheidungen gleichwohl als äußerst flexibel. Grundsätzlich ist es möglich, sich umgehend wieder von einer Immobilie zu trennen, sie weiterzuveräußern. Unter Berücksichtigung zeitlicher Aspekte bietet Eigentum letztlich einen größtmöglichen entscheiderischen Freiheitsgrad.

Leasinglösungen

Immobilienleasing kann sich in mehr oder minder statischen Räumen empfehlen, die einem Nutzer auskömmliche geschäftliche Erträge gestatten. Hier bieten Leasingmodelle die Möglichkeit, sich wirtschaftlich tragfähige Standorte langfristig zu sichern und angesichts einer üblicherweise vereinbarten Kaufoption bei weiterhin günstigen standörtlichen Perspektiven nach Ende der Laufzeit zu erwerben.

Prototypische Leasingkandidaten stellen Immobilien in Lagen dar, die sich im fortgeschrittenen Pionierstadium befinden, also noch als ungefestigt zu erachten sind, jedoch eine aufwärtsgerichtete Entwicklungskurve erkennen lassen. Leasing kann hier als präventive Maßnahme bzw. sinnvolle Kompromisslösung aufgefasst werden; einerseits es trägt bestehenden Rückschlagpotentialen durch einen zwar nicht kurzen, doch überschaubaren Bindungszeitraum zumindest ansatzweise Rechnung; andererseits vereitelt es bei stark positiver Lageentwicklung eine bei Mietlösungen mögliche Verdrängung durch zahlungskräftigere Wettbewerber.

Die Grundstückssicherung bildet ein zentrales Moment des Immobilienleasings. Dieser Sicherheitsaspekt spielt stark in Richtung einer Kauflösung. Zu betonen ist, dass der Leasingnehmer das Recht, nicht die Pflicht besitzt, das jeweilige Objekt nach Ablauf des regelhaft unkündbaren Nutzungsvertrages zu erwerben. Ähnlichkeiten mit Mietlösungen weisen Leasingkonstrukte hinsichtlich der monatlichen mietähnlichen Zahlungen auf. Und, hier wie dort kann sich der Nutzer nach Vertragsende ohne Umschweife von dem jeweiligen Objekt verabschieden; seine Verpflichtungen erlöschen.

Eingeräumte Kaufoptionen werden zumeist nur dann gezogen, wenn sich im Objekt gleichsam stille Reserven angesammelt haben. Anders ausgedrückt: Die Wahrnehmung des Optionsrechtes ist regelhaft einzig dann sinnvoll und wahrscheinlich, bewegt sich der vereinbarte Kaufpreis unter, höchstens jedoch auf dem standort- und objekttypischen Marktniveau. Der Eintritt einer Situation, die mit hoher bis sehr hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Optionsausübung führt (Optionspreis unter Marktniveau) setzt eine entsprechende Festpreisoption voraus (würde der Optionspreis auf Grundlage eines Marktwertgutachtens bestimmt, wird – zumindest theoretisch – das Marktniveau abgebildet).