5 Definitorische Standards
In den USA bestehen zwar keine landesweit einheitlichen Büroflächenkonventionen, wohl aber Regionalstandards, die klare Objekteinordnungen und -vergleiche gestatten. Weit verbreitet ist die BOMA-Definition, doch pflegen etwa New York und Washington DC eigene Regeln. - An die sich am regionalen Marktgeschehen Beteiligte halten, auf die sie umgekehrt bauen können.
Auch sind - ganz entscheidend - Flächenbestände nach Qualitätsklassen (Class A, Class B usw.) für eindeutig abgegrenzte Teilräume erfasst. In Deutschland legen verschiedene Marktmittler Marktgebiete hingegen unterschiedlich fest. Wieviel Fläche welcher Güte an welchem Standort zu finden ist, liegt, von Ausnahmen abgesehen, im Argen. - Unsere amtliche Statistik schweigt sich übrigens aus, was Büro- oder Handelsflächenbestände anbelangt. Spitz gesagt: Die Importquote dreifach gedrillter Schnürsenkel zu erfassen, interessiert mehr. Einen Lichtblick eröffnen vermehrt von Städten und Gemeinden aufgebaute und gepflegte Datenbanken. Wahrlich vergleichbare Datengrundlagen entstehen auf diesem Wege jedoch schwerlich, insofern es an einheitlichen, raumübergreifenden Konventionen bzw. Systemen mangelt. Zudem - das erscheint als besonders schwerwiegendes Manko - sind nur begrenzt Mitarbeiter verfügbar, die entsprechenden Aufgaben ausbildungs- wie erfahrungsbezogen gewachsen sind bzw. sein können. Viele entwickeln großes Engagement, manche herausragende Fähigkeiten. Nur regiert die Republik ein regelrechtes Einzelkämpfertum, ein klassifikatorischer Wirrwarr.
6 Baukostentransparenz
Selbst um die Datenlage im eigentlichen Baubereich ist hierzulande weit schlechter bestellt als jenseits des großen Teiches. So sind dort detaillierte Kostenschlüssel bis hinab in kleinste "Bauelement", für sämtliche Komponenten der technischen Gebäudeausstattung, für Materialien bzw. Qualitätsklassen verfügbar. In Deutschland bestehen keine ähnlich soliden Kostenspiegel. Zwar bestehen Übersichten sogenannter Normalherstellungskosten (NHK), doch bieten enthaltene Angaben lediglich vergleichsweise grobe Orientierungsrahmen. Fallweise bewegen sie sich fernab jeder Realität. Dass für verschiedene Bundesländer sowie unterschiedliche Stadtgrößenklassen Spannenzuschläge angegeben werden, erleichtert die Anwendung der Daten nicht gerade; im Extrem ergeben sich "Korrekturen" von rund fünfundzwanzig Prozent.
Entgegen einer hierzulande vielfach geäußerten Meinung orientieren sich US-amerikanische Immobilienwirtschaftler keineswegs ausschließlich an Zahlungsströmen (cash flows). Professionelle Verkaufsexposè beinhalten mehrheitlich Angaben bezüglich der "replacement costs", also den Herstellungskosten eines funktional wie ausstattungsbezogen weitgehend vergleichbaren Neubaues. Bereits nach kurzer Beschäftigung mit US-Märkten ergeben sich so vergleichsweise tiefe Einblicke in übliche Kostenstrukturen.
7 Immobilienmanagement
Unterschiedliche Kosten- und Transaktionstransparenz ergeben sich u. a. aus erheblich differierenden Managementfähigkeiten. Deutschlands Vermieter erfreu(t)en sich vergleichsweise langer Mietvertragslaufzeiten. Es regiert das Motto: Vermiete einmal, lehne dich zehn, fünfzehn, zwanzig Jahre zurück. Deutschlands Bürohauseigentümer dürften mehrheitlich als Verwalter, nur ausnahmsweise als Manager einzustufen sein.
In Ländern mit durchschnittlich kurzläufigeren Mietverhältnissen müssen sich Eigentümer ständig mit ihren Immobilien beschäftigen, sie marktfähig erhalten, sie erstklassig instandhalten, modernisieren, aufrüsten. Verhandlungen über "tenant improvements" - kurz TIs - stehen auf der Tagesordnung. Es gilt, Mieter zu halten, freiwerdende Flächen neuen Bedürfnissen anzupassen. So sind viele Bürotürme gleichsam Dauerbaustellen. Zu berücksichtigen ist diesbezüglich, dass New Yorks, Chicagos oder Philadelphias Wolkenkratzer vielfach enorme Flächen beinhalten und somit regelhaft Vielmieterobjekte sind. Auch kleinere Objekte stellen sich gemessen an gleichgroßen deutschen Gegenstücken mittelbar größer dar. Der Grund: Im Mittel beanspruchen Büroarbeiter in den USA weit weniger Fläche.
Angeführte Punkte fördern die Markttransparenz, insofern Preise tagtäglich erfahrbar werden. Vor allem werden getätigte Aufwendungen nach meiner Erfahrung lückenlos dokumentiert, auf Doller und Cent ausgewiesen. In Deutschland liegen teils nicht einmal Aufmaße vor, geschweige systematisch gepflegte Objekthistorien.
8 Ausblick
Anzeichen, die hierzulande eine den USA vergleichbare Marktoffenheit verheißen, finden sich m. E. nicht. Zwar hellen rührige Researcher zumindest Oberflächen auf, doch scheuen deutsche Marktteilnehmer unverändert weit überwiegend davor zurück, gezahlte Kaufpreise zu veröffentlichen. - Warum eigentlich?