1 Intro

Markttransparenz schaffen zu wollen, schreiben sich deutsche Immobilienwirtschaftler seit Jahren auf die Fahnen. Trotz mancher Fortschritte ernüchtert die Realität: Deutschlands gewerblicher Immobilienmarkt ist nach wie vor alles andere als klar erfasst. Wie dürftig, wie lückenhaft sich die Datenlage darstellt, verdeutlicht die Wertermittlungspraxis. In der Wertermittlungstheorie gilt (ungeachtet einiger Neuerungen der ImmowertV) das Vergleichswertverfahren als die an sich beste Bewertungsmethode. Praktisch wird es im Wohnungsbereich angewendet, im gewerblichen Bereich - zumindest nach Erfahrung des Verfassers - äußerst selten. Ertrags- und Sachwertverfahren herrschen vor. - Eben mangels verlässlicher Marktdaten. Worauf die Misere gründet, woran es hapert, beleuchtet dieser Beitrag anhand eines Vergleiches mit den USA.




2 Immobilien-Research

In den USA genießt Immobilien-Research einen hohen Stellenwert, in Deutschland wirkt es stiefmütterlich behandelt, ja verbreitet als lästig empfunden. Vergleichsweise wenige Unternehmen begreifen es als strategische "Waffe" im Wettbewerb. Den Alltag selbst vieler Konzerne bzw. Konzerntöchter regiert eine fallbezogene, oberflächliche Informationsbeschaffung. Motto: "Gucken wir mal schnell ins Internet, rufen wir Makler XY an."

Während es in Nordamerika selbstverständlich ist, beträchtliche Mittel auf sorgsame Marktuntersuchungen bzw. ständige Marktbeobachtung zu verwenden, scheuen deutsche Investoren damit verbundenen finanziellen Aufwand nach wie vor. - Gemessen an den Preisen vieler Immobilien zumeist vernachlässigbar geringe Kosten. Langjährige Beraterpraxis zeichnet dahingehend ein geradenach groteskes Bild. So trug sich ein Fondsinitiator mit dem Gedanken, ein 90 Mio. EUR teueres Einkaufszentrum zu erwerben. - Den Preis eines benötigten Gutachtens versuchte er zäh von 11.500 auf 11.200 EUR herabzuverhandeln. In den USA blättern größere Immobilienunternehmen jährlich 150.000 USD oder mehr für den bloßen Zugang zu einschlägigen Quellen hin. Diese Bereitschaft bedeutet, es besteht ein entwickelter Markt für Immobilieninformationen. Mit anderen Worten: In den USA rechnet sich Research für Informationssammler, -aufbereiter, -anbieter. Folglich werden die Immobilienmärkte ständig systematisch beobachtet, erfasst und bewertet.




3 Umschlaggeschwindigkeiten

Jeweilige Researchkulturen entspringen unterschiedlichen "Immobilienkulturen". Während in Deutschland übermaterielle bzw. ideelle Bindungen an die Immobilie fortbestehen, betrachten US-Amerikaner Gebäude als ein Handelsgut unter vielen, als Assetklasse unter anderen. Die Anzahl von Transaktionen, die Umschlaggeschwindigkeiten übertreffen jene in Deutschland bei weitem: Beläuft sich die durchschnittliche Haltedauer einer Immobilie in den USA auf vier bis fünf Jahre, sind es hierzulande etwa vierzig Die Ableitung liegt auf der Hand: Jenseits des Atlantiks bilden verlässliche Daten eine entscheidende Grundlage alltäglich angestrebter Ertragsoptimierung in einem schnelldrehenden Markt. Im (noch) behäbigen deutschen Markt rechnen sich Researchkosten nicht im selben Maße. Zumindest glaubte das eine Branche, die hierzulande sehr viel stärker von Einzelpersonen und deren Erfahrungswissen bzw. Gefühl geprägt wirkt als in den USA.




4 Denkmuster und Mentalitäten

In den USA ist die Datendichte weit höher als in der Bundesrepublik. Und, verfügbare Daten sind - im Gegensatz zu Deutschland - hochgradig verlässlich. Auch dies beruht teils auf der höheren Umschlaggeschwindigkeit im Markt. Zugleich entspringt es unterschiedlichen Denkmustern bzw. Gepflogenheiten. So ist es in den USA gang und gäbe, Kaufpreise gewerblicher Immobilien zu veröffentlichen. Nahezu alle Makler speisen Transaktionsdaten in die DV-Systeme regionaler Kammern ein. Preise zurückzuhalten, gilt als schlechter Stil, wenn nicht einseitige Vorteilsnahme. US-Märkte sind demzufolge hochgradig transparent. Deutsche Marktteilnehmer neigen hingegen zur Geheimniskrämerei, zum Tuscheln in exklusiven "Flüsterrunden". Vielsagend erscheint beispielsweise, dass im Zuge von Transaktionen häufig Verschwiegenheit über den ausgehandelten Preis vereinbart wird.

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