Markttransparenz: Deutschland im Nebel

Intro

Markttransparenz schaffen zu wollen, schreiben sich deutsche Immobilienwirtschaftler seit Jahren auf die Fahnen. Trotz mancher Fortschritte ernüchtert die Realität: Deutschlands gewerblicher Immobilienmarkt ist nach wie vor alles andere als klar erfasst. Wie dürftig, wie lückenhaft sich die Datenlage darstellt, verdeutlicht die Wertermittlungspraxis. In der Wertermittlungstheorie gilt (ungeachtet einiger Neuerungen der ImmowertV) das Vergleichswertverfahren als die an sich beste Bewertungsmethode. Praktisch wird es im Wohnungsbereich angewendet, im gewerblichen Bereich – zumindest nach Erfahrung des Verfassers – hingegen äußerst selten. Ertrags- und Sachwertverfahren herrschen vor. – Eben mangels verlässlicher Marktdaten. Worauf die Misere gründet, woran es hapert, beleuchtet dieser Beitrag anhand eines Vergleiches mit den USA.

Immobilien-Research

In den USA genießt das Immobilien-Research einen hohen Stellenwert, in Deutschland wirkt es stiefmütterlich behandelt, ja verbreitet als lästig empfunden. Vergleichsweise wenige Unternehmen begreifen es als strategische "Waffe" im Wettbewerb. Den Alltag selbst vieler Konzerne bzw. Konzerntöchter regiert eine fallbezogene, oberflächliche Informationsbeschaffung. Motto: "Gucken wir mal schnell ins Internet, rufen wir Makler XY an."

Während es in Nordamerika selbstverständlich ist, beträchtliche Mittel auf sorgsame Marktuntersuchungen bzw. ständige Marktbeobachtung zu verwenden, scheuen deutsche Investoren damit verbundenen finanziellen Aufwand nach wie vor. – Gemessen an den Preisen vieler Immobilien zumeist vernachlässigbar geringe Kosten. Langjährige Beraterpraxis zeichnet dahingehend ein geradenach groteskes Bild. So trug sich ein Fondsinitiator mit dem Gedanken, ein 90 Mio. € teueres Einkaufszentrum zu erwerben. – Den Preis eines benötigten Gutachtens versuchte er zäh von 11.500 auf 11.200 € herabzuverhandeln. In den USA blättern größere Immobilienunternehmen jährlich 150.000 US$ oder mehr für den bloßen Zugang zu einschlägigen Quellen auf den Tisch. Diese verbreitete Bereitschaft übersetzt sich in einen entwickelten Markt für Immobilieninformationen. Mit anderen Worten: In den USA rechnet sich Research für Informationssammler, Datenaufbereiter und Informationsanbieter. Folglich werden die Immobilienmärkte ständig systematisch beobachtet, erfasst und bewertet.

Umschlaggeschwindigkeiten

Jeweilige Researchkulturen entspringen unterschiedlichen "Immobilienkulturen". Während in Deutschland übermaterielle bzw. ideelle Bindungen an die Immobilie vorherrschten und vielfach fortbestehen, betrachten US-Amerikaner Gebäude als ein Handelsgut unter vielen, als Assetklasse unter anderen. Die Anzahl von Transaktionen, die Umschlaggeschwindigkeiten übertreffen jene in Deutschland bei weitem: Beläuft sich die durchschnittliche Haltedauer einer Immobilie in den USA auf vier bis fünf Jahre, sind es hierzulande -unterstützt von einer hohen Ortstreue der Wohnbevölkerung – etwa vierzig. Die Ableitung liegt auf der Hand: Jenseits des Atlantiks bilden verlässliche Daten eine entscheidende Grundlage alltäglich angestrebter Ertragsoptimierung in einem schnelldrehenden Markt. Im (noch) behäbigen deutschen Markt rechnen sich Researchkosten nicht im selben Maße. Zumindest glaubte das eine Branche, die hierzulande sehr viel stärker von Einzelpersonen und deren Erfahrungswissen bzw. Gefühl geprägt wirkt als in den USA.

Denkmuster und Mentalitäten

In den USA ist die Datendichte weit höher als in der Bundesrepublik. Und, verfügbare Daten sind – im Gegensatz zu Deutschland – hochgradig verlässlich. Auch dies beruht teils auf der höheren Umschlaggeschwindigkeit im Markt. Zugleich entspringt es unterschiedlichen Denkmustern und Gepflogenheiten. So ist es in den USA gang und gäbe, Kaufpreise gewerblicher Immobilien zu veröffentlichen. Nahezu alle Makler speisen ihre Transaktionsdaten in die DV-Systeme regionaler Kammern ein. Preise zurückzuhalten, gilt als schlechter Stil, wenn nicht einseitige Vorteilsnahme. US-Märkte sind demzufolge hochgradig transparent. Deutsche Marktteilnehmer neigen hingegen zur Geheimniskrämerei, zum Tuscheln in exklusiven "Flüsterrunden". Vielsagend erscheint beispielsweise, dass im Zuge von Transaktionen häufig Verschwiegenheit über den ausgehandelten Preis vereinbart wird.

Definitorische Standards

In den USA bestehen zwar keine landesweit einheitlichen Büroflächenkonventionen, wohl aber Regionalstandards, die klare Objekteinordnungen und -vergleiche gestatten. Weit verbreitet ist die BOMA-Definition, doch pflegen etwa New York und Washington DC eigene Regeln. – An die sich am regionalen Marktgeschehen Beteiligte halten, auf die sie umgekehrt bauen können.

Auch sind – ganz entscheidend – Flächenbestände nach Qualitätsklassen (Class A, Class B usw.) für eindeutig abgegrenzte Teilräume erfasst. In Deutschland legen verschiedene Marktmittler Marktgebiete hingegen unterschiedlich fest. Wieviel Fläche welcher Güte an welchem Standort zu finden ist, liegt, von Ausnahmen abgesehen, im Argen. – Unsere amtliche Statistik schweigt sich übrigens aus, was Büro- oder Handelsflächenbestände anbelangt. Spitz gesagt: Die Importquote dreifach gedrillter Schnürsenkel zu erfassen, interessiert mehr. Einen Lichtblick eröffnen vermehrt von Städten und Gemeinden aufgebaute und gepflegte Datenbanken. Wahrlich vergleichbare Datengrundlagen entstehen auf diesem Wege jedoch schwerlich, insofern es an einheitlichen, raumübergreifenden Konventionen bzw. Systemen mangelt. Zudem – das erscheint als besonders schwerwiegendes Manko – sind nur begrenzt Mitarbeiter verfügbar, die entsprechenden Aufgaben ausbildungs- wie erfahrungsbezogen gewachsen sind bzw. sein können. Viele entwickeln großes Engagement, manche herausragende Fähigkeiten. Nur regiert die Republik ein regelrechtes Einzelkämpfertum, ein klassifikatorischer Wirrwarr.

Baukostentransparenz

Selbst um die Datenlage im eigentlichen Baubereich ist hierzulande weit schlechter bestellt als jenseits des großen Teiches. So sind dort detaillierte Kostenschlüssel bis hinab in kleinste "Bauelement", für sämtliche Komponenten der technischen Gebäudeausstattung, für Materialien bzw. Qualitätsklassen verfügbar. In Deutschland bestehen keine ähnlich soliden Kostenspiegel. Zwar bestehen Übersichten sogenannter Normalherstellungskosten (NHK), doch bieten enthaltene Angaben lediglich vergleichsweise grobe Orientierungsrahmen. Fallweise bewegen sie sich fernab jeder Realität. Dass für verschiedene Bundesländer sowie unterschiedliche Stadtgrößenklassen Spannenzuschläge angegeben werden, erleichtert die Anwendung der Daten nicht gerade; im Extrem ergeben sich "Korrekturen" von rund fünfundzwanzig Prozent.

Entgegen einer hierzulande vielfach geäußerten Meinung orientieren sich US-amerikanische Immobilienwirtschaftler keineswegs ausschließlich an Zahlungsströmen (cash flows). Professionelle Verkaufsexposè beinhalten mehrheitlich Angaben bezüglich der "replacement costs", also den Herstellungskosten eines funktional wie ausstattungsbezogen weitgehend vergleichbaren Neubaues. Bereits nach kurzer Beschäftigung mit US-Märkten ergeben sich so vergleichsweise tiefe Einblicke in übliche Kostenstrukturen.

Immobilienmanagement

Unterschiedliche Kosten- und Transaktionstransparenz ergeben sich u. a. aus erheblich differierenden Managementfähigkeiten. Deutschlands Vermieter erfreu(t)en sich vergleichsweise langer Mietvertragslaufzeiten. Es regiert das Motto: Vermiete einmal, lehne dich zehn, fünfzehn, zwanzig Jahre zurück. Deutschlands Bürohauseigentümer dürften mehrheitlich als Verwalter, nur ausnahmsweise als Manager einzustufen sein.

In Ländern mit durchschnittlich kurzläufigeren Mietverhältnissen müssen sich Eigentümer ständig mit ihren Immobilien beschäftigen, sie marktfähig erhalten, sie erstklassig instandhalten, modernisieren, aufrüsten. Verhandlungen über "tenant improvements" – kurz TIs – stehen auf der Tagesordnung. Es gilt, Mieter zu halten, freiwerdende Flächen neuen Bedürfnissen anzupassen. So sind viele Bürotürme gleichsam Dauerbaustellen. Zu berücksichtigen ist diesbezüglich, dass New Yorks, Chicagos oder Philadelphias Wolkenkratzer vielfach enorme Flächen beinhalten und somit regelhaft Vielmieterobjekte sind. Auch kleinere Objekte stellen sich gemessen an gleichgroßen deutschen Gegenstücken mittelbar größer dar. Der Grund: Im Mittel beanspruchen Büroarbeiter in den USA weit weniger Fläche.

Angeführte Punkte fördern die Markttransparenz, insofern Preise tagtäglich erfahrbar werden. Vor allem werden getätigte Aufwendungen nach meiner Erfahrung lückenlos dokumentiert, auf Doller und Cent ausgewiesen. In Deutschland liegen teils nicht einmal Aufmaße vor, geschweige systematisch gepflegte Objekthistorien.

Ausblick

Anzeichen, die hierzulande eine den USA vergleichbare Marktoffenheit verheißen, finden sich m. E. nicht. Zwar hellen rührige Researcher zumindest Oberflächen auf, doch scheuen deutsche Marktteilnehmer unverändert weit überwiegend davor zurück, gezahlte Kaufpreise zu veröffentlichen. – Warum eigentlich?