Mit folgendem Artikel gibt Alexis Breckoff sein Debüt im Immobilien-Kosmos. Der Text erschien als Titelstory im Immobilienmanager 09 / 2008. Die Wiedergabe erfolgt mit freundlicher Genehmigung des Verlages. Die hier präsentierte Version spiegelt textlich die originale Fassung wider; lediglich die Kapitelüberschriften wurden modifiziert, um eine der IK-Optik entsprechende Darstellung zu ermöglichen.
Branchenstrukturen USA vs D
In den Vereinigten Staaten hat die Immobilienmaklerbranche eine hohe Bedeutung. 2,5 Millionen Berater haben eine Maklerlizenz und damit das Recht, an Immobilientransaktionen beratend und vermittelnd beteiligt zu sein. In neun von zehn Fällen werden Immobiliengeschäfte in den USA mit Maklern abgewickelt. In Deutschland hingegen ist der Beruf nicht rechtlich geschützt. Trotzdem gehören die heimischen Makler mit Provisionen von vier bis sechs Prozent netto zu den europaweit teuersten Immobiliendienstleistern. Bei den Verkäuferprovisionen rangieren sie im mittleren Preissegment, bei den Käuferprovisionen im oberen und unteren Segment, was in Griechenland übrigens ähnlich ist. Aus dieser Verteilung lassen sich Preisstrategien für europaweit agierende Makler definieren. Gemäß einer letzten sehr positiven offizellen Schätzung aus dem Jahr 1996 wechseln hier zu Lande Gewerbeimmobilien in 80 Prozent alles Fälle mittels Makler den Besitzer, bei Wohnimmobilien sollen es rund 44 Prozent sein.
In den USA ist die Ausgangslage für Makler eine andere. Dort haben sie zwar dank üppiger Provisionen in Höhe von 4,3 bis 5,4 Prozent ebenfalls ein gutes Auskommen. Sie müssen sich aber mit einer massiven brancheninternen Konkurrenz auseinandersetzen. Im Jahr 2005 hat die National Association of Realtors (NAR), die nach eigenen Angaben weltgrößte Interessenvereinigung der Real Estate Agents mit über 1,2 Millionen Mitgliedern und über 1.700 lokalen Vereinigungen, die empirische Studie "Structure, Conduct, and Performance of the Real Estate Brokerage Industry" veröffentlicht. Darin geht es unter anderem um das Verhältnis der Marktanteile der stärksten Wettbewerber, das durch die statistische Messung des "Herfindahl-Hirschmann-Indexes" beschrieben wird. Der Index drückt die relative Größe und Verteilung von Unternehmen in einem Markt aus. Er wird durch Quadrieren des Marktanteils jedes im Markt als Wettbewerber auftretenden Unternehmens und Addieren der ermittelten Ergebnisse berechnet. Es stellte sich heraus, dass der Konzentrationsgrad im US-Immobilienmaklermarkt nur sehr schwach ausgeprägt ist, weil der Markt im höchsten Maße wettbewerbsintensiv ist, was die Vielzahl der Marktakteure belegt: In den Jahren 2000 bis 2005 ist die Anzahl der makelnden Firmen von 65.098 auf 93.920 angestiegen. Die größte Maklerfirma war NRT, die trotzdem nur einen Marktanteil von 4,1 Prozent verzeichnen konnte. Es folgte die Firma Homeservices.com mit 1,7 Prozent.
Banken als Makler
Die deutsche Marktstruktur bietet ein anderes Bild. Marktkenner gehen davon aus, dass 70 Prozent der Maklerbüros als Einzelkämpfer arbeiten. Banken kamen als kapitalstarke Wettbewerber seit Mitte der 1970er Jahre hinzu und konnten in einem starken Verdrängungswettbewerb ihren Marktanteil kontinuierlich auf 30 Prozent ausbauen. Der 
Eintritt der Banken konnte auch von den Maklerverbänden RDM und VDM, welche sich inzwischen zum Gesamtverband IVD zusammengeschlossen haben, nicht verhindert werden.
In den USA besteht durch den massiven Einsatz des NAR ein Eintrittsverbot von Banken in den Immobilienmaklermarkt: "Die Beschaffenheit des Bankwesens ist fiskalischer Natur. Immobilienhandel ist kommerziell. Durchgehend hat der US Congress seine Politik verteidigt, dass diese beiden Bereiche nicht vermischt werden sollen."