5 Bewertung
Immobilien haben Preise und Werte. Insbesondere bei Immobilien, welche stark auf persönliche Bedürfnisse der Nutzer abgestellt sind, ggf. auf individuelle Prozesse ausgerichtet wurden, ist zwar schnell klar, was das Objekt gekostet hat; die Wertfindung dahingehend ist häufig durchaus komplex. Die folgende Darstellung unterscheidet grundlegende Hinweise zur Markt- und zur Beleihungswertermittlung. Auch für Spezialimmobilien gelten die allgemeinen Regeln der Immobilienbewertung. Im Folgenden gehe ich deshalb nur auf Basics ein, welche insbesondere für die Logistikimmobilie relevant sind. Nebenbei ... die erste Frage sollte sein, handelt es sich eigentlich um Logistikimmobilie oder liegt eher eine Industrieliegenschaft vor, wobei wieder andere Besonderheiten zu beachten sind.
5.1 Marktwertermittlung
Der Markt- / Verkehrswert einer Immobilie ist in Deutschland in § 194 Baugesetzbuch definiert. Anwendung finden auch internationale Definitionen der International Valuation Standards (IVSC), des Red Book (RICS), des Appraisal Instituts (AI) und der TEGoVA. Üblicherweise erfolgt die Bewertung von Logistikimmobilien ertragswertorientiert. Neben dem Einfluss der vorher bereits beschriebenen Analysen und der Würdigung von Sach- und Vergleichswert sind somit folgende Daten für die Bewertung besonders relevant:
Bewertungsgegenstand: Wie bei jeder Bewertung wird das Objekt exakt definiert. Auch sind wertbeeinflussende Umstände wie Erbbaurecht, Dienstbarkeiten, Baulasten, Bauzustand usw. hier zu würdigen. Sofern das Objekt tatsächlich nur zur Eigennutzung für einen bestimmten Nutzer geeignet ist, ist dieses hier aufzuzeigen. In Extremfällen kommt eventuell nur eine Grundstückbewertung unter Beachtung von Rückbaukosten in Betracht. Aufgrund der vorher beschriebenen Marktveränderungen wird dieses aber bei modernen Objekten in der Regel nicht der Fall sein.
Mieten: In der Regel bewegen sich die Nettomieten pro qm Mietfläche und Monat bei 4,00 - 6,50 € für moderne Neubauflächen in guten Lagen. Altbauflächen in guten Lagen liegen zwischen 2,00 und 4,50 € und Flächen in Nebenlagen rangieren zwischen 0,75 und 3,50 €. Eine genaue Einzelfallanalyse ist unabdingbar. Zwar wünscht sich jeder langfristig orientierte Investor Mietvertragslaufzeiten von zehn und mehr Jahren. Zwischenzeitlich kommt dieses aber nur noch selten vor. Fünf Jahre Laufzeit können als normal angesehen werden. Aber auch kürzere Laufzeiten sind keine Seltenheit.
Bewirtschaftungskosten: Aufgrund unterschiedlicher Mietsätze sowie individueller Objektspezifika (Art, Lage, Zustand, Ausstattung u.a.) ist hier eine detaillierte Einzelbetrachtung erforderlich. Insbesondere hängt die Lastenverteilung zwischen Mieter und Vermieter sehr stark von den individuellen Vertragsgestaltungen ab. In der Regel liegt die Summe der Einzelkostenansätze bei 10 % - 30 %, was aufzeigt, dass hier mit pauschalen Ansätzen nicht gearbeitet werden kann.
Nutzungsdauer: Je nach Besonderheit des Objekts liegen die wirtschaftlichen Nutzungsdauern für Neubauten bei 20 bis 40 Jahren. Wegen der zunehmend dynamischen Veränderungen der Nutzerbedürfnisse ist tendenziell bei der Bewertung eher von kürzeren Nutzungsdauern auszugehen.
Renditen: Die Nettoanfangsrenditen (2007) für TOP Objekte in besten Lagen liegen im Bereich der Schwerpunktregionen (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München) im Durchschnitt bei rund 6,3 % (Spanne von 6,15 % bis 6,75 %). Objekte mit Nachteilen in Lage und / oder Ausstattung lagen unseren Aufzeichnungen zufolge bei durchschnittlich 7,15 %.
5.2 Beleihungswertermittlung
Die Ermittlung des Beleihungswertes ist geregelt in der Beleihungswertermittlungsverordnung (Bel-WertV). Die Logik der Beleihungswertermittlung geht (sehr verkürzt) von der nachhaltigen Werthaltigkeit der Immobilie aus. Dabei werden temporäre Sondersituationen und individuelle Nutzungseinflüsse nivelliert. Zudem schreibt die BelWertV für ausgewählte wertbeeinflussende Parameter Mindestansätze und Bandbreiten vor, die der Bewerter zu beachten hat. Insbesondere ist Folgendes zu beachten:
Kapitalisierungszinsen: Im Gegensatz zur Verkehrs- / Marktwertermittlung, bei der sich die Zinssätze am aktuellen Marktgeschehen orientieren, müssen die Kapitalisierungszinssätze für Beleihungswertermittlungen aus der langfristigen Marktentwicklung als nachhaltiger Ansatz abgeleitet werden Bei Gewerbeimmobilien dürfen Ansätze von 6 % nicht unterschritten werden (Mindestkapitalisierung). Bei Lager- und Produktionsstätten bewegen sich die aus einer langfristigen Marktbeobachtung abgeleiteten Regelbandbreiten in einer Spanne zwischen 6,5 % und 8,5 %.
Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten: 1 - 3 % des Jahresrohertrages. Mietausfallwagnis: 4 % oder im Einzelfall mehr. Instandhaltungskosten: 0,8 % - 1,2 % der Neubaukosten pro qm Nutzfläche. Ohne Baunebenkosten und Außenanlagen (Untergrenze 2,50 € / qm). Modernisierungsrisiko: 0 - 0,3 % der Herstellungskosten (im Einzelfall auch höher). Der Mindestansatz für Bewirtschaftungskosten ist 15 %. Dieser findet nur Anwendung, wenn die Summe der Einzelkosten kleiner als 15 % ist. Ansonsten ist die Summe der Einzelkosten für die Höhe der Bewirtschaftungskosten relevant.
6 Fazit
Logistikimmobilien sind eine eigene Asset-Klasse im Rahmen von Immobilieninvestitionen. Es handelt sich um ein chancenreiches Segment, das aber besondere Kenntnis hinsichtlich Lagebeurteilung, Nutzerwünschen / -erfordernissen und Gebäudekonzeption verlangt. Aufgrund gesunkener Renditen, tendenziell gestiegenen Mieten und zunehmender Dynamik des Marktes sind Objekte selektiv zu betrachten. Eine sorgfältige Markt-, Standort-, Gebäude- sowie Chancen- und Risikoanalyse ist unabdingbar. Wer über diesbezügliches Know-How verfügt und / oder sich dieses zukauft, kann gute Investitionen vornehmen.