Logistikimmobilien als Assetklasse

Diesen Beitrag verfasste Norbert Grund, der in diesem Portal auch mit dem Positionierungsleitfaden für Immobilienentwickler vertreten ist. Der Text beruht auf einer in 09 / 2008 in der Immobilien Zeitung erfolgten Veröffentlichung. Die Gliederung wurde IK-Konventionen angepasst.

1 Einleitung

Der Logistikmarkt boomt und zwar speziell in Europa und insbesondere mit Blick auf Deutschland. Aber - Logistikmarkt ist nicht zwingend gleichzusetzen mit der Logistikimmobilie; ebenso wie bei der Verkettung von Bau- und Immobilienbranche ist man auch hier gut beraten, genau hinzusehen. Zwar ist es unstrittig, dass der Hamburger Hafen gute Entwicklungschancen hat. Dies kann, muss aber nicht bedeuten, dass eine Halle in einer anderen Region eine gute Investition ist.

2 Definition "Logistik"

Im Rahmen des Supply-Chain-Managements zwischen Unternehmen, seinen Zulieferern und Kunden werden strategische und operative Vorteile durch die Gestaltung von Prozessen der Materialwirtschaft, der Distribution, des Einkaufs, des Informationsflusses und der Logistik erarbeitet. Insbesondere der Komplex Logistik ist aus immobilienwirtschaftlicher Sicht von besonderer Bedeutung. Dabei geht es um die Bewegung, Verarbeitung von Material, die Information und eben die Lagerung innerhalb der Beschaffungskette. Vereinfacht ausgedrückt dienen Logistikimmobilien der Lagerung, ggf. Veredelung und Verteilung von Gütern. Ziel der Nutzer ist es, durch Effizienz eine Optimierung von Transport- und Lagerhaltungskosten zu erzielen.

3 Screening

Was sind eigentlich Logistikimmobilien. Wo finden wir diesen Markt in Deutschland? Wo steht er und wohin bewegt er sich?

3.1 Logistikmarkt Deutschland

Der deutsche Logistikmarkt ist mit rund 170 Mrd. Euro (2006) Umsatz und rund 2,6 Mio. Beschäftigten sehr stark ausgeprägt. Deutschland nimmt durch die EU-Osterweiterung eine geografisch sehr günstige Position ein.

3.1.1 Situation

Die Nachfrage nach hochwertigen Logistikflächen hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Dies ist einerseits dem Wachstum der Logistikbranche zuzurechnen; zudem kann speziell für die in Deutschland gelegenen Standorte eine Stärkung der Attraktivität verzeichnet werden, da mit Öffnung der osteuropäischen Staaten und nochmals mit deren EU-Beitritt eine Ostverlagerung der für die Logistikbranche interessanten Standorte festzustellen ist. Es kann eine Verlagerung unter anderem von Standorten in den Beneluxstaaten weg, hin nach Deutschland beobachtet werden, wodurch vor allem die etablierten Standorte profitieren.

3.2.1 Entwicklung

Neben den fünf bedeutendsten Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main und München) haben seit Anfang der 90er Jahre weitere Räume eine relevante Marktposition aufgebaut. Hierzu gehören das Ruhrgebiet, der Raum Kassel / Bad Hersfeld, die Region Nürnberg, das Rhein-Neckar-Gebiet sowie Leipzig. Ergänzend zu den genannten Nachfrageentwicklungen haben auch weitere Rahmenbedingungen dazu geführt, dass sich insbesondere an diesen Standorten Logistikflächen entwickeln konnten. Hierzu zählen die Verfügbarkeit von preislich tragfähigen Grundstücken, die positive Einstellung der Kommunen gegenüber der Branche, verfügbare Arbeitskräfte in den jeweiligen Regionen sowie eine gute Verkehrsinfrastruktur.

Trotz des nach wie vor guten Interesses sowohl von Seiten der Anleger und Investoren als auch von Seiten potenzieller Nutzer finden derzeit nur selten spekulative Projektentwicklungen statt. Dies liegt zum einen daran, dass das Risiko aufgrund der oft sehr speziellen Nutzeranforderungen eher hoch ist, zudem aber durch verkürzte Genehmigungsfristen und die ebenfalls in der Regel kurzen Erstellungszeiten es möglich ist, eine Vermietung abzuwarten und erst dann aktiv die Errichtung zu betreiben. Nach unserer Einschätzung wird der Markt für Logistikdienstleistungen in den nächsten Jahren weiter wachsen.