8 Logistikobjekte als Investitionsmedium
Die in Kapitel 7.1 vorgestellte Definition logistischer Immobilien birgt einen Sachverhalt: Hinsichtlich ihrer Wertentwicklung bzw. Investmentqualität sind Logistikimmobilien schwerer fassbar als andere Immobilienarten. - Zumindest dann, richtet sich die Bewertung auf jeweilige Objekte selbst, nicht auf womöglich durch langläufige Verträge gesicherte cash flows. Hierzu ein vergleichendes Beispiel:
Hier offenbart sich ein aus Investorensicht heikler Zug von Logistikobjekten. Ihre jeweiligen Mieter sind sich angesichts vielfach kurzläufiger Dienstleistungsverträge bewusst, dass die Immobilien Knotenpunkte vergleichsweise wandlungsanfälliger Prozesse darstellen. Somit streben sie mehrheitlich Vertragslaufzeiten von lediglich 1 - 3 Jahren an. Es wird offenbar: Die Bedürfnisse von Investor und Nutzer klaffen häufig auseinander. Ersterer sucht langfristig sichere Renditen, letzterer größtmögliche Flexibilität. Die Option auf eine fortgesetzte Nutzung halten Mieter selbst dann zumeist in Händen, wurde diese nicht ausdrücklich vereinbart. Dies voran dann, wenn die jeweilige Immobilie auf ihr spezielles Anforderungsprofil zugeschnitten wurde. Aus dem Rahmen dürften nur einzigartige Standorte bzw. nicht duplizierbare Lagen fallen. Diese sind weltweit jedoch rar gesät.
Investitionstechnisch vorteilhaft wirkt, dass sich durchgängig vermietete Logistikimmobilien üblicherweise innerhalb von zehn bis zwölf Jahren amortisieren. Nur relativiert sich dieser Vorzug, fließt ein weiterer Aspekt in die Betrachtung ein: Die mittlere Nutzungsdauer dieser Objekte. Gemäß einer vor einigen Jahren von CBRE durchgeführten Studie werden Logistikimmobilien in Deutschland durchschnittlich zweiundzwanzig Jahre genutzt. Und, die Analytiker gehen davon aus, dass die mittlere Nutzungsdauer künftig auf fünfzehn Jahre fällt. Zwischen Amortisationsdauer und durchschnittlicher (künftiger) Nutzungsdauer spannt sich also eine ausnehmend kurze Zeit. Kehren wir nun zu den selten über drei Jahre hinausgehenden Vertragslaufzeiten zurück, offenbart sich der Pferdefuß vermeintlich lohnender Logistikinvestments: Um sich binnen zwölf Jahren amortisieren zu können, muss die jeweilige Immobilie - bei entsprechend kurzläufigen Verträgen - zumindest drei Mal nachvermietet werden. Kurzum: "Normale" Logistikobjekte belasten außerordentlich hohe Mietausfallrisiken. Dies verstärkt, da sich ihre Nachnutzungschancen tendenziell schlechter darstellen als jene zahlreicher anderer Objekttypen. - Auch deshalb, weil die Objekte bzw. die Hüllen logistischer Prozesse vergleichsweise günstig herzustellen sind. Will sagen: Aus Sicht vieler Logistiker macht es ökonomisch mehr Sinn, neue, ihren jeweiligen betrieblichen Zwecken und Abläufen angepasste Immobilien zu errichten bzw. bauen zu lassen als bestehende zu beziehen.
Die Investitionssicherheit steht und fällt naturgemäß mit jeweiligen Vertragslaufzeiten, Mieterbonitäten, Objekt- und Standortqualitäten. Hinsichtlich des Standortes gilt, dass in großen, von zahlreichen voneinander unabhängigen Unternehmen besetzten logistischen Clustern gelegene Objekte tendenziell höhere Nachnutzungswahrscheinlichkeiten innewohnen als Solitären. Angelehnt an gängige Begriffe der Stadt- und Handelsplanung lässt sich die Standortgüte zumindest teils über die jeweilige "logistische Zentralität" fassen.
Bezogen auf die Objekte selbst ist festzustellen, dass folgende Merkmale deren Zweitverwendungsfähigkeit erhöhen: Hohe Flächenvariabilität, Eingeschossigkeit, eine möglichst stützenfreie Konstruktion (Mindestabstand 12 m), lichte Höhen von 10 - 12 m, mindestens 5.000 kg / qm Tragfähigkeit, ein optimales Verhältnis von Verwaltungs- zu Logistikflächen, die Verfügbarkeit großer Rangierbereiche sowie - elementar - ein gesicherter "Rund-um-die-Uhr-Betrieb". Kein Witz übrigens: Verstößt die Fassadenfarbe gegen schlichte Branchenvorlieben, stehen massive Vermarktungsschwierigkeiten bevor.