7.2 Logistikzentren
Mit der Objektakquisition betrauten Immobilienwirtschaftlern werden immer wieder Logistikimmobilien angeboten. Auffallend hierbei, dass kaum ein zugesandtes Exposé eine Lagerhalle anpreist. Nein, fast ausnahmslos locken "Logistikzentren", "Logistics Center", "Distributionszentren" oder ähnlich wohlklingend beworbene Objekte. - Gleichwohl handelt es sich bei einem Großteil dieser Immobilien eben doch nur um mehr oder minder ansehnliche Hallenbauten. Nun gut, versehen mit größeren oder kleineren Büroflächenanteilen. Begründen lässt sich der Ausweis als "Zentrum" durch die Funktion logistischer Einrichtungen als vermittelnde Knoten in einem System indirekter Beschaffungswege. Dies umso mehr, je mehr logistische Aufgaben, Dienstleistungen bzw. Steuerungsfunktionen am Ort gebündelt werden. Nur: Unterschiedlich breite Servicefächer schlagen sich keineswegs zwingend in qualitativ unterschiedlichen Objektmerkmalen nieder. Spitz gesprochen: Halle bleibt Halle, gleich ob ein Logistiker darin kommissioniert oder reine Lager- und Transportaufgaben abwickelt. Dennoch: Funktional gesehen sind etwa große Standorte von Paketdiensten, der Post oder Systemgutspediteuren zweifellos als logistische Zentren anzusprechen. Eher dem gängigen Bild eines Zentrums entsprechen gleichwohl Standortgemeinschaften von Logistikern, wobei diese gleichartige, unterschiedliche und / oder einander ergänzende Leistungen erbringen können.
Das angedeutete Nebeneinander funktionaler und physischer Momente bzw. deren mögliche Verschmelzung in einer Immobilie und / oder an einem Standort spiegelt sich in den folgenden, diverse Zentrenformen abhandelnden Unterkapiteln.
7.2.1 Transportgewerbegebiet (TGG)
Das Transportgewerbegebiet ist ein planungsrechtlich ausgewiesenes Gebiet, auf das eine oder mehrere Gemeinden Ansiedlungen von Transport-, Lager- und Distributionsbetrieben konzentriert wissen wollen. Wesentliche Ziele sind Verkehrsminimierungen und geminderte Beeinträchtigungen anderer Funktionsräume. Teils sollen neu ausgewiesene, infrastrukturell gut erschlossene TGG als Vehikel dienen, am Ort bzw. innerhalb einer Region Arbeitsplätze zu schaffen. Der Gedanke verlockt grundsätzlich, zumal Lager- und Transportunternehmen vergleichsweise hohe Anteile geringqualifizierter Arbeitnehmer beschäftigen. Allerdings belegen verbreitet gänzlich oder überwiegend brachliegende TGG ein mangelndes logistisches Verständnis federführender Planungsinstanzen. Nicht nur in den Neuen Ländern finden sich massenhaft TGG an absolut untauglichen Standorten.
7.2.2 Produktionslogistisches Zentrum (ZPL)
Dieses Zentrum konzentriert - produktionsnah - Transport-, Lager- und Zulieferunternehmen. Prototypische Vertreter sind um große Automobilwerke herum entstandene Cluster. Es handelt sich gleichsam um das Gegenstück des Güterverteilzentrums.
7.2.3 Güterverteilzentrum (GVtZ)
Das Güterverteilzentrum dient als Scharnier zwischen einer Quelle und verschiedenen Zielpunkten bzw. Senken der Transportkette. Anders als im Falle des zahlreiche Betriebe bündelnden Güterverkehrszentrums (siehe Kapitel 7.2.6) stellen sich Güterverteilzentren zumeist als einzelbetriebliche Einrichtungen dar. Es handelt sich im Grunde um eine als Umschlagpunkt zwischen Nah- und Fernverkehren fungierende Speditionsanlage.
7.2.4 Transmitterterminal
Hierbei handelt es sich um eine Spielart des Güterverteilzentrums, das darauf ausgerichtet ist, den Einzelhandel in Verdichtungsräumen zu beliefern.
7.2.5 Distributionszentrum
Distributionszentren kombinieren ein Güterverteilzentrum mit Lager- und Kommissioniersystemen.
7.2.6 Güterverkehrszentrum (GVZ)
GVZ stellen Knotenpunkte für das Sammeln, Sortieren, Umschlagen und Verteilen von Gütern dar. Stets als Transportgewerbegebiete ausgewiesen, konzentrieren sie Transport-, Lager- und logistische bzw. transportbegleitende Dienstleistungsunternehmen. Grundgedanke des GVZ ist es, Verkehre zu bündeln, einen synergieträchtigen Verbund möglichst vieler logistischer Funktionen zu schaffen - einen "Hub" sozusagen.
Vorbedingung für eine Definition als GVZ ist, dass mindestens zwei Verkehrsträger mittels einer Umschlaganlage verbunden sind. Zumeist sind dies Schiene und Straße, teils Wasserweg und Straße, fallweise bestehen trimodale GVZ.
Theoretisch besticht das GVZ-Konzept. Allerdings "schwächelt" manches GVZ. Ursächlich hierfür ist vielfach, dass sich GVZ an gewachsenen Bahnsystemen orientieren bzw. keinesfalls notwendig ideale Standorte für Einrichtungen des heute vorherrschenden Straßentransportes darstellen.
Flächenbezogen als auch hinsichtlich der Breite und Tiefe seines Leistungsfächers repräsentiert das Güterverkehrszentrum das "mächtigste" aller Logistikzentren.
7.2.7 Logistisches Dienstleistungszentrum (LDZ)
Unter LDZ sind Ansammlungen dienstleistungsorientierter Betriebe zu verstehen, die keine physischen Transport- bzw. Lageraufgaben wahrnehmen, wohl aber derartige Prozesse begleiten. Stellvertretend seien Beratungsunternehmen, Versicherer oder logistische Mittler angeführt. Es handelt sich um bürogebundene Tätigkeiten. Angesichts hebbarer Synergien finden sich viele LDZ gleichwohl nahe ihrer Klientel, also im Umfeld bzw. inmitten massierter Transport- und Lagerunternehmen. LDZ sind fester Bestandteil von Güterverkehrszentren.