Logistikimmobilien

1 Intro

Seit einigen Jahren wecken Logistikimmobilien vermehrt Investoreninteresse. Dieses Phänomen gründet maßgeblich auf zwei Sachverhalten: Einmal auf phasenweise hohem Anlagedruck und hochgesteckten Renditezielen vieler Immobilienanlagegesellschaften (Reits, Offene Immobilienfonds usw.) verbunden mit zeitweilig stark verfallenen Anfangsrenditen im Bereich von Büro-, Handels- und Hotelobjekten. Zum zweiten boomt der Logistiksektor auch in lahmenden europäischen Volkswirtschaften.

Wenngleich die Immobilienbranche angeregt über Logistikobjekte spricht, scheinen wesentliche Merkmale dieses Immobiliensegmentes allenfalls ansatzweise bekannt zu sein. Vermutlich, weil das Thema "Logistik" an sich – obwohl es inhaltlich alt ist wie die Wirtschaft – nur von wenigen Marktteilnehmern durchdrungen bzw. erhellt wird. Dies wiederum erklärt sich daraus, dass logistische Prozesse bzw. Dimensionen physisch weniger greifbar sind als Abläufe in anderen Immobilienbereichen. Anders ausgedrückt: Die Verkörperung des Sektors im Raum, in baulichen Formen ergibt sich aus vielschichtigen "übermateriellen" Bezügen. Diese Aussage mag verblüffen, insofern sich Logistik gemäß allgemeiner Wahrnehmung zuvorderst um die Beförderung greifbarer Güter, von Materialien und Produkten, dreht.

Dargelegte Erkenntnisse geben den Aufbau dieses Beitrages vor: Er widmet sich zunächst der Logistik selbst, erst im Nachgang ihrer Ausprägung im Raum, ihren dinglichen Hüllen samt deren Qualität als Investmentvehikel.

2 Begriffsbestimmung

Der Begriff "Logistik" entstammt dem Militärwesen. Ursprünglich bezog er sich auf die Planung und Durchführung von Truppenbewegungen sowie das Nachschubwesen. Der Stellenwert dieses Sektors wuchs mit zunehmender Komplexität der Kriegsmaschinerien bzw. abnehmenden Fähigkeiten von Heeren, sich aus jeweiligen Landstrichen heraus zu versorgen. Der Begriff floss schließlich in den zivilen Sprachgebrauch ein. Hier steht er für die Planung bzw. Organisation von Warenflüssen und die tatsächliche Beförderung von Gütern aller Art durch privatwirtschaftliche wie öffentliche Unternehmen. Weiter gefasst lassen sich – wie im militärischen Wortgebrauch gespiegelt – auch auf die Personenbeförderung bezogene Systeme dem Logistikbegriff zuordnen. Dieser Artikel blendet diese gleichwohl aus.

2.1 Älteres Logistikverständnis

Nach wie vor scheint der Logistikbegriff von Bevölkerungsmehrheiten mit "klassischen" Vorstellungen verknüpft zu sein. – Mit dem Bild des "Herrn Transporteurs", der Waren von hier nach da karrt. Vielschichtigere Vorstellungen pflegen viele Produktionsunternehmen. Sie begreifen Logistik einmal als mengen- und zeitgerechte Beschaffung benötigter Inputgüter, zum anderen als deren Einbindung in produktive Abläufe und schließlich als ihr Output im Markt verteilenden Prozess. Die Leitbegriffe lauten "Beschaffung", "Produktion", "Distribution". Nummer 1 und 3 werden als Produktionsprozessen vor- und nachgelagerter Aufgabenfelder aufgefasst, implizit also als selbständige Funktionen verstanden. Diese noch immer verbreitete Sichtweise dürfte seit Ende der 70er Jahre als überholt gelten.

Während der 80er Jahre setzte sich teils eine fortschrittlichere Schule durch: Diese fokussierte sich auf eine effektive Verschränkung von Beschaffung, Produktion, Distribution. Diesbezüglich besonders blickfällige Erfolge feierten Altmeister der Zunft: Handelsunternehmen. Hierbei besonders jene, die ausgefeilte Warenwirtschaftssysteme – nichts anderes als Beschaffung und Distribution harmonisierende bzw. optimierende Werkzeuge – einführten. So ist Wal*Mart's Siegeszug in Nordamerika maßgeblich frühzeitig erworbenen und konsequent ausgespielten logistischen Fertigkeiten zu danken.

2.2 Aktuelles Logistikverständnis

In den anhebenden 90er Jahren der 20. Jahrhunderts entstand das moderne inhaltliche Verständnis. Logistik wandelte sich von einem unternehmensintern gesteuerten, zuvorderst produktionsorientierten Handlungsfeld zu einem firmenübergreifenden Planungs- und Organisationsnetzwerk. Dies war letztlich unausweichlich, da sich die Existenzfähigkeit produktiver Betriebe mehr denn je über die Klasse ihrer Beschaffungs- und Verteilungsarme bestimmt. Mehr noch, die Produktion als solche verliert gegenüber beschaffungs-, verteilungs- und entsorgungsbezogenen Aspekten an Bedeutung. Nicht von ungefähr werden logistische Fähigkeiten zunehmend als zwingend zu aktivierendes Potenzial international angefochtener Unternehmen bzw. Volkswirtschaften begriffen. Letztere, die Volkswirtschaften, geraten freilich zunehmend zur Fiktion. Insbesondere die Deutsche. Zum Exportgiganten aufgestiegen, mussten ihre Unternehmen Beschaffungs- und Absatzkanäle verkürzen, sich diesbezüglich vielfach kontinental, ja global orientieren. 1993 setzte ein Fanal, das die Auflösung traditioneller Standortbindungen verdeutlichte: "Made by Mercedes Benz" schrieb sich ein Konzern auf die Fahnen. Das war konsequent und letztlich nur Ausweis einer Tatsache: International ausgerichteter Beschaffung, Produktion, Distribution.