3 Leerstand - viele Gesichter
Wer durch eine rasche Neuvermietung den Folgen der Fluktuation entgegenwirken möchte, sollte sich die praxisbewährten Konzepte von Stolp und Friends einmal genauer ansehen. Das Selbstbewusstsein der Osnabrücker scheint angesichts geleisteter Leerstandsreduzierungen von über 50 Prozent innerhalb eines Jahres durchaus gerechtfertigt. Dabei geht es unterm Strich nicht nur um kurzfristigen Leerstand. "Wenn von 100 Wohnungen nur eine einzige leer steht, ist das statistisch gesehen zu verschmerzen. Wenn diese eine Wohnung dann allerdings über Jahre hinweg unbewohnt bleibt, entwickelt sie sich zu einem langfristigen Kostenpunkt", so Stolp. "Aus unserer Sicht sind das Kosten, die keine Wohnungsgesellschaft bzw. -genossenschaft hinnehmen muss. Jede Wohnung ist vermietbar, getreu dem Motto: Für jeden Topf gibt es den passenden Deckel! Die Investitionssummen sollten dabei immer sehr genau mit den zu erwartenden Mietausfällen gegengerechnet werden."
4 Wertschöpfung durch Wertschätzung
Wie ganz konkret die verschiedenen Leistungen im Bereich Wohnungskosmetik und Vermarktung ineinander greifen können, verdeutlicht Kay Stolp an einem Beispiel: "Der eigentliche Mehrwert einer Wohnung entsteht nicht einfach durch einen neuen Fußboden oder einen frischen Anstrich. Solche Maßnahmen dienen lediglich dazu, die Wohnung einer bestimmten Marke mit definierten Leistungsversprechen zuzuordnen. Auf diesem Weg entstehen in der Praxis immer öfter beispielsweise Basis-, Medium- und Premium-Wohnungen, die in verschiedenen Ausstattungs-Klassen verschiedene Zielgruppen ansprechen. Dabei unterstreichen wir den Wert einer solchen Bestandsmarke noch durch klare Marken-Logos, die zuerst intern kommuniziert und dann auch von der Öffentlichkeit gelernt werden müssen." Mit anderen Worten: Es macht sich bezahlt, für Wohnungen verbindliche Markenversprechen zu entwickeln. Mögliche Interessenten sehen allein anhand des Logos und der Aufmachung auf einen Blick, ob die Wohnung zu ihnen passt und welche Leistungen sie für ihr Geld erwarten dürfen. Der subjektiv wahrgenommene Wert der Wohnungen erhöht sich dadurch sprunghaft. Ist der ganze Bestand in ein derartiges Konzept eingepflegt, sind erfolgreiche Neuvermietungen nach Kündigungen wesentlich zielgenauer zu realisieren.
5 Investitionen lohnen
Natürlich sind wohnungskosmetische Aufbereitungen, vermietungsfördernde Kampagnen und auch Mitarbeiter-Trainings letztlich eine Kostenfrage. Viele Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften setzen gerade in schwierigen Zeiten auf feste Sparkurse - und sparen damit leider manchmal am falschen Ende. Das zumindest ist die Einschätzung von Kay Stolp, wenn er die Leerstandsproblematik aus ökonomischer Sicht bewertet. "Wer steigender Fluktuation mit eingefrorenen Budgets und rigiden Sparplänen begegnet, wird das Problem langfristig nur verschärfen. Gerade bei Leerstandsbekämpfung geht es um ein gewaltiges Potenzial. Bei unseren bisherigen Kunden wogen die gewonnenen Mehrerlöse die eingesetzten Mittel bereits nach einem Jahr deutlich aus."
Jede Genossenschaft und jede Gesellschaft kann selbst ausrechnen, wie viel Geld sie jährlich durch Mietausfälle inklusive fortlaufender Betriebs- und Verwaltungskosten verliert - und wie viel Geld ihr beispielsweise durch eine Leerstandsreduzierung von nur zehn Prozent zusätzlich zur Verfügung stehen würde. Eine genaue Kalkulation ist unabdingbar, damit sich die Investitionen von heute schon morgen bezahlt machen.
Bild: Mietertypologie
Verschiedene Wohnungen für verschiedene Zielgruppen. Nur wer seine Mietertypen kennt, kann die Kommunikation entsprechend ausrichten und aus Interessenten schnell wieder Mieter generieren.