7.5 Reichweitenaspekte
Wie oben erläutert, entwickeln Lebensmitteldiscounter geringe Absatzreichweiten. Positiv gesehen heißt das, sie benötigen kleine Einzugsgebiete, sind in Orten mit wenigen Tausend Einwohnern tragfähig. In Bezug auf das Spektrum möglicher Nachnutzer erweist sich diese Stärke jedoch als Achillesferse: Der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe zuzählende Angebote bedürfen größerer Einzugsgebiete. Folge: Es stehen kaum Nachnutzer bereit. Die naheliegende Formel "kleiner Ort, kaum Zweitverwendungschance" trifft aber nicht immer. In Orten mit schmaler Markbasis bieten begrenzte Absatzreichweiten Vorteile, sofern kein Überbesatz an Grundversorgern besteht. Die Anwesenheit eines Filialisten verhindert die Ansiedlung von Wettbewerbern, da - anders als in Großstädten unmittelbar ablesbar - unzureichende Umsatzmöglichkeiten bestehen. Räumt ein Markt z. B. konkursbedingt einen an sich tragfähigen Standort, "reißen" sich mehrere Interessenten um die Nachfolge.
Bevölkerungszahl und zentralörtliche Stellung jeweiliger Makrostandorte entscheiden über den Fächer ansprechbarer Nachnutzungen. Vereinfacht gilt: Je größer die Marktbasis, desto leichter sind Folgenutzer zu finden.
7.6 Potentialaspekte
Im Rahmen von Risikoanalysen interessiert eine Frage besonders: Welche Risiken wohnen ganzen Portfolien inne? Die Antwort verlangt nach einer zweifachen Annäherung:
Ein auf dem ersten Ansatz beruhendes, zugegeben nicht notwendig verallgemeinerungsfähiges Ergebnis findet sich in Kapitel 7. Klar wird, dass einzelne Objekte womöglich negative Ertragswerte liefern, wenn der Betreiber abtritt. Zugleich erweist sich der Bestand in Gänze aus immobilientechnischer Sicht als weitgehend risikoneutral.
Wie stellt sich die Situation in Fall 2 dar? Was etwa, wenn das Unternehmen insolvent wird?
Nun, die großen deutschen Discounter verfügen über bundesweite Filialnetze, eine ausgefeilte Logistik, zeitgemäße - wenn auch nur auf rund zwanzigjährige Nutzungsdauern ausgelegte - Immobilien und erwiesene Angebotskompetenz. Wird eine wirtschaftliche Schieflage unterstellt, präsentiert sich jeder Discounter in Gänze oder Teilen als interessanter Übernahmekandidat. Einen Pferdefuß besitzt das Szenario gleichwohl: Internationale Player (Intermarché, Wal*Mart) blicken leiderfahren auf Übernahmen deutscher Filialisten zurück. Der Kreis übernahmefähiger heimischer Konzerne wiederum ist eng umrissen.