Kernverfall – Anzeichen und Stadien

Nach Veröffentlichung einer Österreich-Reihe, die Entwicklungen in drei höchst unterschiedlichen Kleinstädten beleuchtete, gingen zahlreiche Leserkommentare, aber auch Fragen ein. Ein Fragenpaar wurde mehrfach gestellt: 1. Wie lässt sich frühzeitig erkennen, ob es mit einer Ortsmitte abwärts geht? 2. Wie lässt sich bestimmen, wie weit ein Niedergang vorangeschritten ist? Diesem Thema widmet sich folgender Beitrag; er bezieht sich zuvorderst auf kleinere Städte und Gemeinden.

Intro

Die Verödung ehemals anziehender Stadt- und Dorfkerne lässt sich an zahllosen Beispielen ablesen. Viele innerörtliche Einzelhandelslagen brachen völlig zusammen, andere befinden sich in einem Stadium mehr oder minder fortgeschrittener Auflösung. Die Schuldfrage kann einfach beantwortet werden: Die Politik steht hinter der weithin verheerenden Entwicklung. Gemäß einem demokratischen Grundverständnis heißt das, letztlich ist die Wählerschaft schuld am Niedergang unserer Stadt- und Gemeindemittelpunkte sowie unzähliger Nahbereichszentren. – Genau genommen jener Anteil der Bürgerschaft, der stadt- und dorfzerstörerischen Politiklinien zur Mehrheit verhalf und verhilft.

Auslöser des Kernverfalls

In aller Regel liegen die Ursachen erfolgter bzw. laufender Zusammenbrüche von Stadt- und Gemeindekernen in einer der nachfolgend skizzierten Entwicklungen oder auch einem Zusammenspiel mehrerer dieser Umstände:

Diese bündige Hintergrunddarstellung führt zum eigentlichen Thema dieses Beitrags, nämlich den Fragen, welche Anzeichen auf einen bevorstehenden oder eingeleiteten Niedergang eines Ortszentrums schließen lassen und wie weit ein gegebenenfalls festzustellender Verfallsprozess voranschritt (sinngemäß gelten folgende Ausführungen auch in Bezug auf Stadtteilzentren usw.).

Warnzeichen – die Vorboten

Manche Hinweise auf einen beginnenden Bedeutungsverlust sind unschwer sicht- und hörbar, teils sogar zu riechen, andere unterlaufen die Wahrnehmungsschwelle hingegen zumindest zeitweilig. Mit anderen Worten: Ein Einbruch läuft regelhaft einige Zeit an, bevor er offensichtlich wird. Ein wahrnehmungsbezogenes Grundproblem liegt darin, dass unser Gehirn dem Ungewöhnlichen, hier also stillen Warnzeichen, rasch den Stempel der Normalität aufdrückt. Will sagen: Nach einigen Tagen oder Wochen nehmen die wenigsten Menschen anfänglich beobachtete Veränderungen nicht mehr oder nur noch unterschwellig wahr.

Erste Anzeichen eines Niedergangs können – außer den betroffenen Geschäftsinhabern selbst – zumeist nur Ortsansässige oder vonseiten der örtlichen Geschäftswelt mit Umsatzzahlen versorgte Verantwortliche eines womöglich durchgeführten Ortsmarketings erkennen (sehr rasch auch das Finanzamt). Erstere hören im Wirtshaus, beim Friseur oder in Geschäften gehäuft Klagen über rückläufige Umsätze, Letztere lesen die "Bescherung" aus Zeitreihen ab. Diesbezüglich geht es um den örtlichen Querschnitt, hierbei wiederum vorrangig um Indikatorbranchen (in Mittelzentren fallen darunter z. B. die Bereiche Bekleidung und Schuhe).

Einen weiteren Hinweis auf einen eingeleiteten Abschwung erhalten Einheimische und Umlandbewohner, wenn das Gefühl aufkommt und sich bei wiederholten Besuchen verfestigt, heute leichter als gestern einen Stellplatz ergattern zu können. Das gilt, sofern keine neue ÖPNV-Verbindung eingerichtet oder keine bestehende aufgewertet wurde. Wirkt dann auch noch die im Ortskern anzutreffende Menschenanzahl geringer als einige Zeit vorher und die Schlange beim Bäcker oder in der Trafik kürzer, wird umgehend klar, dass sich die Verhältnisse in Richtung ungesund entwickeln. Aber: Nach kurzer Zeit fällt diese Veränderung kaum noch auf. Dies auch deshalb, weil Geschäfte und Lokale äußerlich unverändert wirken, weil sie wie gewohnt geöffnet haben.

Dem Kreis verkehrsbezogener Anzeichen eines anhebenden Dramas ist ein weiteres zuzuordnen: Auf verfügbaren Parkplätzen sind nicht nur weniger Pkw, sondern auch weniger Fahrzeuge von Auswärtigen vorzufinden. Eine entsprechende Entwicklung fällt zumeist nur in Ortschaften auf, die im Grenzbereich verschiedener Meldebezirke liegen. Aber: Das Ausbleiben von Umlandbewohnern wird Bürgern kleiner Städte und Gemeinden durchaus bewusst, weil Menschen Gewohnheitstiere sind, weil sie einander mehr oder minder regelmäßig begegnen. Bleiben drei, vier bekanntermaßen außerhalb wohnende Kunden aus, sagt das allerhand. Machen sich obendrein Herr Nachbar und Frau Nachbarin rar, spricht das eine unmissverständliche Sprache.

Zu den vermeintlich "stillen", tatsächlich jedoch lautstark mahnenden Zeichen einer unerfreulichen Entwicklung zählen Einkaufstüten bzw. Sackerl. Häufen sich Logos und Schriftzüge am Ort nicht ansässiger Einzelhändler, kaufen die Tütenträger zweifellos vermehrt anderswo ein. Frauen nehmen derartige Verschiebungen übrigens genauer wahr als Männer. Vor allem unterhält sich die Damenwelt über ihre "Beutezüge".

Um bisher getroffene Feststellungen auf den Punkt zu bringen: Klagen von Geschäftsinhabern, erleichterte Stellplatzfindung, im Ortskern ausbleibende auswärtige und einheimische Bekannte, kürzere Wartezeiten an den Kassen und dergleichen verweisen auf einen angelaufenen Niedergang der betroffenen Geschäftslage. Spätestens an diesem Punkt müssten Handel, Gastronomie, Dienstleister und Politik gemeinsam gegensteuern. – Sofern das wirkungsvoll möglich ist.

Das Drama, 2. Akt

Wie oben angedeutet, spiegeln sich ausgelöste Niedergänge nicht sofort im Ortsbild. Hierfür sind vor allem mietvertragliche Bindungen verantwortlich, in kleinen Städten und Gemeinden zudem ein oftmals vergleichsweise hoher Anteil im Gebäudeeigentum aktiver Händler, Gastronomen, Handwerker und Dienstleister. Diese Wirtschaftstreibenden beißen, bildlich gesprochen, die Zähne zusammen und halten den Geschäftsbetrieb – vielfach in selbstausbeuterischer Manier – aufrecht. Beide Sachverhalte verschleiern eine abnehmende Inanspruchnahme örtlicher Angebote, sie puffern wahrnehmungsbezogen. Die Misere paust sich gewöhnlich also erst nach einer Weile in die Sichtbarkeit durch.

Ein unübersehbarer Hinweis aus eine abwärtsgerichtete Entwicklung drückt sich in verlängerten Nachvermietungszeiträumen für freiwerdende Ladenlokale und Gastronomiebetriebe aus. Hand in Hand mit dieser Erscheinung verbreiten sich in aller Regel zunehmend Ersatznutzungen. Hierbei handelt es sich um dem Einzelhandel oder einem anderweitigen Wirtschaftszweig zuzuordnende Nutzungen, die hinsichtlich ihres Angebotsniveaus und / oder ihres Nutzens für das Besatzgefüge einer Lage nicht an die vorherige Nutzung heranreichen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn einem gehobenen Damenbekleidungsgeschäft ein Sonderpostenhandel nachfolgt. Spätestens in diesem Stadium tritt eine Auswirkung erschwerter Vermarktungsbedingungen zutage: ein über die betroffene Lage bzw. den gesamten Ort hinweg sinkendes Mietniveau für derartige Flächen. Diese Ertragsverschlechterung spiegelt sich unter anderem in Zeitungsanzeigen in Zusammenhang mit nachzuvermietenden Ladenlokalen. Zu berücksichtigen ist diesbezüglich, dass es sich bei diesen Preisangaben um "aufgerufene" Werte handelt, die Mietinteressenten im Zuge von Vorgesprächen bzw. im Rahmen konkreter Vertragsverhandlungen gewöhnlich herabdrücken können.

Eine gegenüber der Zunahme von Ersatznutzungen nochmals höhere Stufe sich zuspitzender Auflösung wird erkennbar, wenn es gehäuft misslingt, Handelsnachfolger zu finden, wenn erste Notnutzungen Einzug halten. Hierzu zählen in Bezug auf einzelhandelsgeprägte Ortskerne z. B. Sonnenstudios und Versicherungsagenturen.

Das nächste Stadium spiegelt sich in dauerhaften Leerständen, die zunächst sehr häufig kaschiert bzw. "übertüncht" werden. Das heißt, die Schaufenster aufgegebener Ladenflächen werden von Betreibern benachbarter Geschäfte, von Kunstschaffenden, Banken, Vereinen usw. mit Auslagen und / oder Aushängen bestückt, also in einen Zustand versetzt, der – mehr oder weniger erfolgreich – eine aktive Nutzung vorgaukelt.

Schwanengesang

Wie bereits erwähnt, verläuft ein einmal eingeläuteter Abstieg zunächst schleichend. Früher oder später greifen jedoch Domino-Effekte, die sich in einen fortwährend beschleunigten Kollaps übersetzen. Überschreitet die Nutzungsausdünnung einer Lage eine gewisse Schwelle, ist ihr Untergang gewöhnlich besiegelt, die eingetretene Auflösung zumeist als unumkehrbar zu betrachten. Die Folgen wiegen schwer: Der Ort verlor seine auch in sozialer Hinsicht unersetzliche Mitte, die Versorgungswege der Bevölkerung verlängern sich, keiner wirtschaftlichen Nutzung mehr zuzuführende Gebäude sehen über kurz oder lang einer Verwahrlosung entgegen.