Investmentstile und Managementansätze

In diesem Beitrag beleuchtet Sigurd Korte Managementerfordernisse, die sich mit unterschiedlichen Immobilien-Investmentstrategien verbinden bzw. sich aus diesen ableiten. Die zumeist mit englischen Begriffen belegten Investmentansätze – Core, Core-plus, Value-Add(ed) und Opportunistic – werden in den Beiträgen "Immobilieninvestment – Strategien" und "Investmentstile" eingehend abgehandelt. Für fachliche "Einsteiger" empfiehlt es sich, diese Artikel vorab zu lesen. Grundlegende Aufsätze zum Thema Immobilien- bzw. Assetmanagement bietet die entsprechende IK-Rubrik. Als Einstieg zu diesem Beitrag besonders geeignet: "Immobilieninvestments – modernes Management".

1 Asset Management bei Core-Immobilien

Oft wird in Core-Immobilien nicht nur investiert, weil sie als vergleichsweise risikoarm gelten. Die gute Lagequalität des Standorts, der exklusive Standard und langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern verleiten Investoren zu der Annahme, das Objekt lasse sich mit einem geringen Aufwand verwalten. Leider erweist sich eine solche Hoffnung allerdings als Fehleinschätzung. Ein Investor, der diesen Irrtum zu spät erkennt, hat seine Immobilie binnen kurzer Zeit vom Core-Objekt mindestens in die Value-Added-Klasse befördert.

Natürlich verschaffen die exponierte Lage und die langfristige Vermietung dem Investor zunächst einmal Ruhe. Sein Asset Management muss sich nicht mit zeitaufwendiger Mieterakquisition befassen. Auch wird die Mieterbetreuung aufgrund der Objektqualität einerseits und der guten Mieterbonität andererseits weniger Aufwand erfordern.

Aber gerade bei qualitativ hochwertigen Objekten besteht eine oft unterschätzte oder gar nicht erkannte Schnelllebigkeit: ohne laufende Pflege und Überarbeitung der Immobilie fallen Gebrauchsspuren und natürliche Abnutzungen bei Core-Immobilien deutlicher ins Auge als bei weniger hochwertigen Objekten. Design und technische Details überholen sich schneller. TOP-Mieter stellen außerdem hohe Ansprüche an die Betreuung und erwarten stets den "State-of-the-Art". Wenn hier das Asset Management den Anschluss verpasst, ist die Marktposition der Immobilie schnell verspielt.

Häufig werden Core-Strategien mit Objekten umgesetzt, die an einen einzelnen, namhaften und bonitätsstarken Nutzer (langfristig) vermietet sind. "Core" wird hierbei zum Teil auch mit der Mieterbonität und zu Lasten der Lage sowie der Objektbeschaffenheit begründet. Gute Bonität ist geringes Risiko, lautet die vermeintliche Gleichung. Tatsächlich geht sie bei Einzelmietern verhältnismäßig selten auf.

Das Vermietungsrisiko von sogenannten Single-Tenant-Objekten wird im Rahmen des Asset Managements von Core-Immobilien sehr oft unterschätzt. Dabei können ein paar simple Überlegungen die vorhandene Risikodimension sehr anschaulich beschreiben:

Für das Asset Management von Core-Immobilien liegt der Schwerpunkt daher auf folgenden Tätigkeiten:

1.1 Exkurs

Nicht überall wo Core draufsteht, ist auch Core drinnen! Die "Core-Immobilie" ist besonders ein im Zuge der Finanzkrise von 2008 / 2009 gern strapazierter Begriff. "Core" steht für Sicherheit vor Renditeerwartung. Dies machen sich die Marketing- und Vertriebsverantwortlichen der Investmentgesellschaften zu Nutze, besonders wenn es um das Einwerben privaten Kapitals geht. Welcher Privatanleger investiert seine mühsam ersparten Reserven schon gerne in riskante Anlageobjekte?

Doch Vorsicht! Nur weil ein Objekt vollständig an einen namhaften Mieter vermietet ist, wird daraus noch keine Core-Immobilie. Die Tücken von Single-Tenant-Investments wurden bereits erörtert. Risikobewusste Anleger sollten sich weitere Fragen stellen:

Lassen sich diese Fragen nicht eindeutig positiv beantworten, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass die Bezeichnung "Core" lediglich eine Marketingmaßnahme darstellt. In solchen Fällen gilt: Hände weg!