Immobilieninvestments – modernes Management

Folgender Artikel stammt von Sigurd Korte, der im Immobilien-Kosmos mit einer ganzen Reihe Abhandlungen zum Thema "Assetmanagement" vertreten ist. Der Text bereitet den Boden für seine Beiträge "Immobilieninvestmentstile" und "Investmentstile und Managementansätze".

1 Immobilien – Mörtel, Steine, Papier?

Früher galt die Immobilie im Rahmen der Vermögensanlage als vergleichsweise sicheres Investment. Sie stand für Wertbeständigkeit, Inflationsschutz und stabile Erträge. Die vermietete Eigentumswohnung oder das Zinshaus war das Fundament einer soliden Anlageplanung und Garant für Vermögenszuwachs. Auch der Bereich der institutionellen Anleger betrachtete Immobilienanlagen lange Zeit eher statisch, substanzwertorientiert und als sichere Basisinvestment.

Die Ausgestaltung der Assetklasse "Immobilie" hat in den zurückliegenden Jahren jedoch einen geradezu revolutionären Wandel erfahren. Die Treiber dieser Entwicklung sind unterschiedlicher Natur. Zum einen haben Immobilienfonds, insbesondere offene, aber auch geschlossene Fonds, neue Immobilientypen für die Kapitalanlage neuer Anlegergruppen erschlossen. Durch das Poolen einer Vielzahl von kleineren Anlagebeträgen wurde es möglich, auch großvolumige Objekte wie Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren, öffentliche Gebäude, Krankenhäuser usw. einem breiten Markt als Investitionsmöglichkeit zugänglich zu machen. Und natürlich erhielten über Fondsmodelle auch Anlegerkreise einen Zugang zu Immobilienanlagen, für die Eigentumswohnungen und Zinshäuser früher außerhalb ihrer finanziellen Möglichkeiten lagen. Auf Seiten institutioneller Investoren entstand durch die Formen indirekter Investmentmöglichkeiten vor allem die Gelegenheit zu einer viel breiteren Diversifikation. Dies gilt sowohl für die Art der Immobilien als auch für Märkte, in die investiert wird – bis hin zu Auslandsinvestments. Als Direktanlage hätte man sich ohne die erforderliche Fachkenntnis manches Engagement nicht zugetraut, das über Fondsvehikel nunmehr möglich ist.

Ein wesentlicher Vorteil dieser Entwicklung war sicherlich die Verbreiterung der Anlegerschicht und damit einhergehend eine Erhöhung des Investmentkapitals, das den Märkten zur Verfügung gestellt werden kann. Andererseits generierte diese Entwicklung auch Nachteile, die hier nur angerissen werden können. Insbesondere die offenen Immobilienfonds garantierten ihren Anlegern die tägliche Rücknahme der ausgegebenen Anteile. Hierdurch wurde aus der grundsätzlich auf einen langfristigen Anlagehorizont ausgerichteten Assetklasse "Immobilie", also einer tendenziell eher unbeweglichen und wenig liquiden Anlage, schnell handelbare Anteilsscheine. Wesentlich verstärkt wurde dieser Transmissionseffekt durch die Finanzindustrie. Seit Anfang der 2000er Jahre wurden in großem Stil forderungsbesicherte Wertpapiere emittiert, die sogenannten Asset Backed Securities (ABS). Die darin verbrieften Forderungen basieren in aller Regel auf Realkrediten, also grundpfandrechtlich abgesicherten Darlehen. Durch diesen Verbriefungsschritt wurde hier in noch größerem Umfang als bei Immobilienfonds aus im Prinzip unbeweglichen Vermögensgegenständen bewegliches Vermögen gemacht. Letztlich hat auch die Abkopplung der Grundeigenschaften der Assetklasse "Immobilie" von den Eigenschaften der durch Verbriefung entstandenen Wertpapiere zur Subprime-Krise von 2007 geführt.

Doch selbst wenn man diese negative Folgen bei Seite lässt, hat die Entwicklung der zurückliegenden Jahre die Herangehensweise an und das Verständnis für Immobilieninvestments deutlich verändert. Heute gibt es eine viel breitere und vertiefte Sichtweise auf das, was die Assetklasse "Immobilie" im Rahmen einer Investmentstrategie leisten kann. Modernes, zeitgemäßes Immobilien-Assetmanagement hat deshalb allenfalls am Rande noch etwas mit dem klassischen Verwalten einer Immobilie zu tun.

2 Strategieumsetzung im Asset Management

Im Bereich der klassischen Investmentfonds, vor allem wenn diese aktienbasiert investieren, unterscheidet man aktive und passive Managementansätze. Dabei bezeichnet man als ein passives Asset Management solche Strategieumsetzungen, die sich auf die Abbildung eines bestimmten Index oder einer bestimmten Benchmark beschränken. Ein Fondsmanager, der mit seinem Depot beispielweise exakt den DAX, den EURO STOXX 50 oder DOW JONES nachbildet und Veränderungen im Bestand nur vornimmt, wenn es zu Verschiebungen in der Zusammensetzung des Referenzindexes kommt, managt passiv.

Ein Asset Manager, der im Aktienbereich das Ziel verfolgt, eine bessere Performance zu erzielen als ein bestimmter Referenzindex oder Branchendurchschnitt, managt immer aktiv. Im Einzelnen heißt dies, der Asset Manager wird eine eigene Asset Allocation verfolgen und im Bereich der Risikodiversifizierung eigene Strategien entwickeln. Er wird auf Marktveränderungen aktiv reagieren, diese gegebenenfalls sogar antizipieren und durch entsprechende An- und Verkäufe, Sicherungsgeschäfts, Gewichtungen etc. und versuchen, sein Ziel zu erreichen.