Industrieflächenrevitalisierung

Folgender Beitrag entsprang der Feder eines langjährig erfahrenen Praktikers aus dem Bereich Immobilienentwicklung bzw. Objektrevitalisierung. In seinem "kosmischen" Erstlingswerk geht er ein seit Jahren bedeutsames und an Bedeutung gewinnendes Immobilienthema – typisch für ihn – praxisorientiert an.

Ausgangssituation

"Einem Industriestandort droht die Schließung". Diese oder ähnliche Meldungen entnehmen wir wöchentlich der Presse. Gründe für dieses Phänomen gibt es viele:

Überall, wo eine große Konzentration von freiwerdenden Flächen stattfindet, gibt es Probleme hinsichtlich der Wiederverwertung. Ganz besonders deutlich werden diese schmerzhaften Prozesse wenn ganze Branchen aufgegeben werden. Beispielhaft erwähnt sei hier das Zechensterben im Ruhrgebiet oder die Abwanderung der Textilindustrie. Hier werden große Programme zur Restrukturierung aufgelegt, um neue Impulse zu setzen, die der jeweiligen Region wieder Chancen und Perspektiven vermitteln sollen.

Auf der anderen Seite treten immer wieder in den vielen ländlich strukturierten Gebieten Fälle auf, wo innovative Unternehmen gewachsen sind und sich große Produktionsflächen entwickelt haben. Diese Betriebe sind nicht selten mit 1.000 bis 2.000 Beschäftigten der größte Arbeitgeber einer ganzen Region. Geraten diese Unternehmen in eine Schieflage, aus welchen Gründen auch immer, wird zunächst alles versucht, um diesen Unternehmen zu helfen. Der Maßnahmenkatalog ist umfangreich: verlängerte Übergangszeiten für notwendige bauliche technische Anpassungen, Ausschöpfung aller planungsrechtlichen Möglichkeiten in einer meist gewachsenen Struktur (Lärm, Geruch, Staub), Bürgschaften, Stundung öffentlicher Abgaben usw. Scheitern jedoch alle diese Versuche, bleibt dem Unternehmen meist nur die Insolvenz.

Die Aufgabe des Insolvenzverwalters ist es nicht, sich vordringlich um die Vermarktung der Immobilie zu kümmern. Hier werden spezialisierte Maklerbüros eingeschaltet, die das Objekt "wie es steht und liegt" am Markt anbieten, um dann für einen Versteigerungstermin eine ausreichende Anzahl von Käufer dafür zu interessierten. Scheitert jedoch der zweite und dritte Versteigerungstermin, werden andere Wege gesucht.

Ein Weg für die Gläubigerbank ist sicherlich die Veräußerung ihrer Forderung, um die Bilanzen zu bereinigen. Wenn diese Wegrichtung eingeschlagen wird, hat der jeweilige Standort meist eine Zeit der Orientierungslosigkeit von drei bis fünf Jahre hinter sich. Das Ganze führt im Ergebnis zu einer Verunsicherung aller Marktteilnehmer, angefangen von den Kommunen, bis hin zu möglichen Interessenten (Mietern wie auch Käufern), da weder Zuständigkeit, noch eine operative Handlungsfähigkeit für den Standort klar definiert worden ist.

Vertrauen schaffen

In einer Phase der Orientierungslosigkeit kann ein Standort, ein Gebäudekomplex, eine Industriebrache keine Strahlkraft entwickeln. Einhergehend mit dem äußerlich sichtbaren Zerfall sind folgende Maßnahmen wichtig, um die verlorene Vertrauensbasis wieder zurück zu gewinnen:

Welche Personengruppen können die aktive Rolle des "Kümmerers" übernehmen?

Der klassische Makler, der nur im Erfolgsfall eine Entlohnung zu erwarten hat, kann nicht die Aufgabe übertragen bekommen, ein Konzept zu erarbeiten, um dieses dann ohne Copyright im Markt zu platzieren. Das kostet zu viel Zeit, da das Konzept kopierbar ist geht der Makler das Risiko ein, sich um seinen Geschäftserfolg zu bringen.

Der Insolvenzverwalter verwaltet die Masse und wird in den meisten Fällen keine aktive Rolle als Entwickler übernehmen wollen.

Der Institutsverwalter / Zwangsverwalter einer Gläubigerbank / Amtsgericht verfügt in den meisten Fällen nicht über das Know how eine Konzeptentwicklung, gepaart mit einer Immobilienprojektentwicklung, entsprechend umzusetzen.

Das klassische Projektentwicklungsunternehmen ist geeignet diese Aufgabe zu übernehmen, muss jedoch nach der alten kaufmännischen Regel vorgehen: "der Ertrag liegt im Einkauf". Deshalb wird der Projektentwickler auf jeden Fall versuchen zunächst alle Risiken aufzuzählen und Gründe vorbringen, um den Standort mit der betroffenen Liegenschaft nur zu sehr günstigen Konditionen (Verlust) am Markt zu platzieren.

Consultants und Developer, die sich mit dem fachübergreifenden Thema der Analyse, Neuausrichtung und Restrukturierung von Liegenschaften und Unternehmen beschäftigen, müssen über wirtschaftliche, planerische, juristische und strategische Kompetenz verfügen und in einem breit angelegten Netzwerk eingebunden sein. Das Aufgabenspektrum umfasst Aufgaben des Projektentwicklers, des Zwangsverwalters, des Insolvenzverwalters und Beraters, der Konzepte entwickelt und Mehrheiten beschafft.

Die Fähigkeit, die verschiedenen Disziplinen zum richtigen Zeitpunkt einzusetzen, um möglichst viele der Prozessbeteiligten von der hohen Wahrscheinlichkeit zur Umsetzung dieser Konzepte zu überzeugen, gehört zu den Aufgaben eines "Kümmerers".

Konzepte im Markt platzieren

Die größte Wahrscheinlichkeit, Konzeptansätze erfolgreich umzusetzen, gelingt durch die große Nähe zur Praxis. Es ist in diesem Zusammenhang wichtig, in verschiedenen Netzwerken tätig zu sein, um Informationen aus unterschiedlichen Branchen für eine bestimmte Fragestellung zu filtern. Das können folgende Bereiche sein:

Je nach Fragestellung sind weitere Branchen hinzuzuziehen.

Durch das gelebte Netzwerk kann Vertrauen auf allen Ebenen aufgebaut werden und der Consultant ist in der Lage, schon im Vorfeld einer strategischen Ausrichtung wichtige Schlüsselelemente abzufragen. Das schafft bei positivem Feedback eine größere Sicherheit und Kompetenz, um bei der Präsentation Chancen des jeweiligen Standortes sowohl auf der Nachfrager- als auch auf der Anbieterseite, klar heraus zustellen.

Wenn die Belastbarkeit des Konzeptes durch stichprobenartige Rückkopplungen gegeben ist, werden die Netzwerke gezielt mit den Informationen und entsprechenden Exposés versorgt. Durch eine gezielte Nachbearbeitung kann die Trefferquote noch erhöht werden. Danach werden Synergiecluster für einzelne Bereiche gebildet und erneut mit Hilfe der Netzwerkstrategie im Markt platziert. Dabei wird weitgehend auf die klassische Form der Anzeigenschaltung verzichtet.

Objektstabilisierung mit Eigentumswechsel

Interessenten und Nutzer, die durch Rückmeldungen und Besichtigungen erkennen lassen, dass ein Bedarf besteht, müssen für ihre Pionierleistung durch eine besonders günstige Gestaltung der Vertragskonditionen belohnt werden. Dabei können Gestaltungsspielräume im gewerblichen Mietvertrag aufgrund der weitgehenden Vertragsfreiheit genutzt werden. Dem Nutzer ist die Ungewissheit zu nehmen, zwar eine günstige Miete pro qm angeboten zu bekommen, aber durch hohe, nicht abgrenzbare Nebenkosten, kann sich dieser vermeintliche Vorteil unter Umständen ins Gegenteil umkehren. Durch fachlich technische Kompetenz kann man diesen negativen Umständen entgegenwirken. Dazu ist jedoch eine enge Zusammenarbeit zwischen Entwickler und Planer notwendig, um den notwendigen Investitionsplan in Stufen mit Nutzer und Eigentümer / Gläubigerbank im Rahmen des Restrukturierungsprogramms, Schritt für Schritt, umzusetzen. Dabei sollte der Stufenplan sicherstellen, dass Investitionen nur im Verhältnis zu den Erträgen getätigt werden. Nur so wird eine Vertrauensbasis für einen Standort geschaffen, die sowohl für den bzw. die Ankernutzer als auch für die Behörde (Nutzungsänderungsanträge, Brandschutz etc.) Grundlage für eine Restrukturierung einer Liegenschaft ist.

Dringend notwendige Erhaltungsmaßnahmen werden im Zuge der Herrichtung des Objektes für den / die Ankernutzer mit erledigt, weil sie in diesem Zusammenhang sinnvoll und zielgerichtet in Verbindung mit Erträgen durchgeführt werden können. Aufgrund der Betriebsbeschreibung eines Großnutzers werden alle Genehmigungsbehörden mit ihren nach geordneten Stellen in die Lage versetzt, in einen konstruktiven Dialog mit (vorläufigen) Eigentümern einzutreten, um gemeinsam eine Strategie zur Ausschöpfung möglicher Ermessensspielräume zu erarbeiten. Auf dieser Grundlage lässt sich ein zielgerichtetes Vermarktungskonzept erarbeiten, das auf realen Ertragswerten basiert. Das führt in aller Regel dazu, dass ein Eigentumswechsel mit konkreten Perspektiven von Erfolg gekrönt sein wird.