Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungszahl und -entwicklung entscheiden maßgeblich über Absatzmöglichkeiten von Produkten und Leistungen. Sie bestimmen die Marktbreite und -tiefe, Art und Umfang infrastruktureller Elemente, räumliche Verdichtungsgrade, Grundstückspreisentwicklungen und letztlich über die Wertentwicklung von Immobilien.
Die Bevölkerungsentwicklung ist ein erstrangiger Indikator der Räumen zugebilligten Wirtschaftskraft und ihnen zugestandener Entwicklungsaussichten: Menschen ziehen dorthin, wo sie Chancen sehen und dort weg, wo sie Perspektiven missen. Es entstehen sich selbst verstärkende Spiralen: Hier aufwärts, dort abwärts gerichtet. Zuzug geht mit Verdichtungen einher und treibt die Nachfrage nach gewerblichen Flächen wie nach Wohnraum. In Abwanderungsgebieten verhält es sich umgekehrt.
Bare Münze
Mittels einer zentrentypologisch basierten Matrix in Verbindung mit Einwohnerzahlen und deren Entwicklungen lassen sich Standorte auf der Makro- und Meso-Ebene bereits sehr präzise einordnen. Mit wenigen weiteren, hier nicht thematisierten Faktoren lassen sich gewonnene Ergebnisse schärfen. Qualitäten jeweiliger Mikrostandorte können durch einen in die Rubrik "Erreichbarkeit" fallenden Faktor annähernd bestimmt werden: Die Verkehrsanbindung. Unter anderem aufgrund verbreitet fehlender mikrostatistischer Daten lässt sich der jeweilige Potentialraumtyp allerdings nur bedingt erfassen. Zu entscheiden, ob der unmittelbare Nahbereich einer Immobilie aufstrebt, statisch verfasst ist, oder niedergeht, bedarf zumeist einer Ortsbegehung.
Eine weitere Beschränkung "ferndiagnostischen" Ratings schlummert im jeweiligen Objekt selbst. Schwerlich ein Modell wird fähig sein, Gebäudepläne zu interpretieren. Einschlägige Kennzahlen wie das Verhältnis von BGF zu Nutzfläche reichen nicht notwendig aus, um objektspezifische Qualitäten zu bestimmen. Soll etwa ein Shopping Center beurteilt werden, ist der menschliche Faktor, ist fundiertes fachliches Wissen unerlässlich.
Zusammenfassend lässt sich schließen, dass desktopbasiertes Rating - abhängig von der immobilienbezogenen Reife eingesetzter Modelle - nützlich sein kann. Blindlings zahlen- und modellgläubig auf wirklichkeitsgerechte Einwertungen zu vertrauen, verbietet sich gleichwohl von selbst. Es ist unverzichtbar, gewonnene Ergebnisse fachkundig zu verplausibilisieren.