Belastbares Immobilienverständnis

Immobilien weisen grundlegende Charakteristika auf, von denen zuvorderst zwei bedeutsam sind: Immobilien stellen standort- und zweckgebundene Gebilde dar. Sie repräsentieren vergleichsweise langlebige Konstanten innerhalb eines Wandlungen unterworfenen, überordneten funktionalen Zusammenhangs. Dies impliziert, dass Immobilien - trotz umfelddefinierender Rückwirkung - zuvorderst umfelddefinierte Objekte darstellen, die als Schnittstellen menschlicher Bewegung und raumgebundener Aktivität zu begreifen sind. [1]

Es sind standörtliche Merkmale, die nutzungsselektiv wirken. Ratingtechnisch vorrangig bedeutsam ist somit, inwieweit eine Immobilie mit absehbaren Standortgegebenheiten harmoniert. Die Grundfrage lautet, ob sie typenbezogen der idealen Nutzungsart entspricht. Alsdann gilt es zu klären, inwieweit baulich-strukturelle Qualitäten geeignet sind, bestehende Ertragspotentiale auszuschöpfen.




Gängige Ratingverfahren

Nachhaltigkeitsorientierte Ratingmodelle sind zwingend auf langfristig wirksame, hochgradig aussagefähige Faktoren aufzubauen. - Eine Maßgabe, die zahlreiche Ratingansätze nicht erfüllen. Stattdessen nehmen sie Unmengen einzelner Größen - bis hin zur Parteienzahl in Parlamenten - auf, gewichten und verrechnen diese. Letztlich gaukeln sie Genauigkeiten vor, eine Objektivität, die sich als fiktiv erweist. Beispielsweise gehen Zahlen ein, die nicht flächendeckend verfügbar oder hinsichtlich ihrer Erhebungssystematik nicht vergleichbar sind. Oder: Unterstellte Zusammenhänge bestehen in einem Immobiliensegment, nicht in einem anderen. Davon abgesehen zieht eine wachsende Faktorenanzahl systematische Probleme nach sich. So können voneinander abhängige Größen als eigenständig wirksam erscheinen, Gewichtungen erweisen sich als willkürlich, schlagen kaum auf das Gesamtergebnis durch, Bezüge verschwimmen. Zweifelhafte Ergebnisse liefern insbesondere Modelle, die in starkem Maße auf reine Wirtschaftsdaten bauen. [2] Deren "Prognosen" überholen sich regelhaft rasch und tendenziell beschleunigt. Kurz: Manches so genannte Ratingmodell erweist sich als mäßig aussagekräftiges Scoringsystem.




Innovative Ratingverfahren

Dargelegte Zusammenhänge münden in die Frage, wie eine Alternative zu überbordenden multifaktoriellen Systemen aussehen könnte. Diese Ausgangsfrage zieht weitere nach sich: Können viele Einzeldaten womöglich als "Mosaiksteine" übergeordneter Bestimmungsgrößen aufgefasst werden, deren qualitative und quantitative Einordnung verlässlichere Aussagen zulässt, als eine Verknüpfung dieser "Mikrofaktoren"? Gibt es Konstanten in sich wandelnden Umfeldern, die langfristig gültige Ratings zulassen? Die Antwort führt zu Prinzipien menschlicher Bewegung und Organisation im Raum. Ein wesentliches Moment repräsentieren Erreichbarkeitsaspekte. Diese tragen entscheidend dazu bei, vergleichsweise stabile, von starken Trägheitskräften gekennzeichnete Nutzungsgefüge entstehen zu lassen. Die Rede ist von Zentren und Zentrenhierarchien, die sich zwischen Orten sowie - ab einer gewissen Größe - innerörtlich ausbilden. Nutzungsvielfalt und Nutzungsdichte erhöhen sich ausgehend von Landgemeinden, über Klein-, Mittel- und Großstädte zu Metropolen. Innerörtlich verringern sich Nutzungsintensitäten ausgehend von Hauptzentren über Stadtteil- und Nahbereichszentren zu nicht-zentralen Bereichen. Verkürzt dargestellt weisen jeweilige Zentrenkategorien rangkorrelierte Schnittstellenqualitäten auf. Oder, umgekehrt formuliert: Jeweilige Schnittstellenqualitäten bestimmen den Zentrenrang. Wird nun berücksichtigt, dass die Wettbewerbsresistenz mit steigendem Zentrenrang zunimmt, und werden Zentrenklassen anhand fest umrissener Ausstattungs- und Funktionsmerkmale definiert, zeichnet sich die Grundlage eines Ratingansatzes ab. Er beruht auf einer Matrix, die bereits tiefenscharf mit jeweiligen Standorten und hiesigen Immobilien verbundene Chancen abbildet. Wie eine solche Matrix aussehen könnte, verdeutlicht folgende Übersicht.



Zentrenrang	Innerkommunal
Interkommunal	Z1	Z2	Z3	Z4	Z5	..	..
Z1	HZ	NZ	STZ		NBZ	..	..
Z2		HZ		STZ	NBZ
Z3			HZ
Z4				HZ
Z5					HZ
Einkaufszentren			EZ1	EZ2	EZ3
Fachmarktzentren				FMZ1	FMZ2
HZ = Hauptzentrum, NC = Nebencity, STZ = Stadtteilzentrum, NBZ = Nahbereichszentrum. Quelle: In Anlehnung an Pfeiffer (2008)

Die vorgestellte Matrix ermöglicht absolute kategoriale Zuordnungen abseits beschreibender Begriffe und überbordender Zahlengerüste. Die Suche nach weiteren "Bündelfaktoren" führt zur Bevölkerungsentwicklung.




Fußnoten

[1] Pfeiffer, E.: Neues Immobilienrating: Vom Holzweg zur Brücke; in: IWR Immobilien Wirtschaft und Recht, Nr. 5 / 2003, Seiten 45 - 49, 7. Jahrgang, Haufe Verlagsgruppe.

[2] Pfeiffer, E.: Betriebsformen und Zentrentypen; in: Everling / Jahn / Kammermeier (Hrsg.): Rating von Einzelhandelsimmobilien. Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten, S. 35 - 57, Gabler Verlag, Wiesbaden 2008.

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