Immobilienverständnis und Ratingsysteme

Vorliegender Beitrag erschien in Heft 02 / 2009 des Magazins "Kredit & Rating Praxis." Der Artikel stellte den seinerzeit jüngsten Spross einer ganzen Reihe ratingbezogener Druckveröffentlichungen dar. Wie im Vorspann des einen oder anderen Artikels dieser Website geschehen, sei darauf hingewiesen, dass wiederkehrende IK-Besucher vertraute Gedanken vorfinden werden. Dennoch erschließt der Beitrag – so hoffe ich – neue, interessante Perspektiven.

Einleitung

Immobilienrating zielt darauf ab, Ertragssicherheit und Ertragsaussichten von Objekten einzugrenzen, sie Risikokategorien zuzuordnen, Ertragsklassen abzubilden, Investments vergleichbar zu machen.

Einerseits bilden Ratings Relationen ab, andererseits dienen sie dazu, absolute monetäre Größen beziehungsweise Erwartungswerte zu bestimmten. Wenngleich Ratingverfahren dazu herangezogen werden können, kurz- und mittelfristige Chancen und Risiken einzugrenzen, verlangt die (unterstellte) Langlebigkeit von Immobilien an sich nach einer langfristig ausgerichteten Einwertung jeweiliger Objekte. – Zumindest aus Sicht nicht primär trading-orientiert agierender Marktteilnehmer, deren Ziel es ist, Portfolien aufzubauen, Bestände zu halten. Dieselbe Perspektive ist für finanzierende Instanzen und langfristig ausgerichtete Halter einzelner Immobilien bis hinab zum Eigenheimbesitzer geboten.

Problematisches Immobilienverständnis

Wiederkehrende Markteinbrüche, mit ihnen einhergehende, teils abrupte Wertkorrekturen, wogenschlagende Pleiten ratingaktiver und ratinggegenständlicher Immobilienunternehmen und -finanzierer werfen zwei Fragen auf: Einmal, was eingesetzte Ratingmodelle wert sind, zum anderen, was eigentlich geratet wird. – Tatsächlich Immobilien?

Die in jeder Krise gebetsmühlenhafte Betonung, dass nun wieder entscheidende Merkmale von Immobilien – nämlich lage- und objektspezifischen Qualitäten – in den Vordergrund gerückt würden, lässt erahnen, dass diese Faktoren vielfach ausgeblendet, zumindest jedoch unangemessen berücksichtigt wurden. Dieses Defizit ist nicht notwendig eingesetzten Ratingmodellen anzulasten. Sie unterscheiden sich erheblich, sind mehr oder weniger immobiliennah ausgelegt. Gleichwohl ist zu vermuten, dass gängige Ratingverfahren mehrheitlich ein Immobilienverständnis unterlegt, das Fehleinschätzungen geradezu herausfordert. – Eines, das den Immobiliensektor als integralen Bestandteil globaler Finanzmärkte begreift. Es übersetzt sich in gedankliche Ansätze, die Immobilien zu schablonenhaft erfassten, ungegenständlichen Produkten degradieren. – Was deren elementarem Charakter vollkommen widerspricht.

In finanzorientierte Denkschemata fügt sich ein selbst auf Ratings beruhendes Verbriefungssystem, das nun kaskadenhaft handelbare Risiken letztlich unbeherrschbar macht. Dies unter anderem deshalb, weil jeweilige Immobilien respektive Portfolien von überwiegend "immobilienfernen" Investorenkreisen allenfalls desktopmäßig "geratet" werden (können). Zugleich scheinen Eigenkapitalrenditen unterschwellig mit Immobilienrenditen verwechselt zu werden. Vielfach übersehen wird, dass kapitalmarktgetriebene Entwicklungen zu einer Situation führen, in der phasenweise übliche Preise bzw. Wertvorstellungen keine realen, keine bedarfsgesteuerten Werte mehr decken. Beispielhaft sei auf die jüngere, folgenschwere Entwicklung US-amerikanischer Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte hingewiesen. Diese war vorprogrammiert, war absehbar. Letztlich spiegelt sie eine unausweichliche Rückkehr zu marktbasierten Preisbildungsmechanismen wider. Jedes halbwegs taugliche Ratingmodell hätte früh Alarm auslösen müssen.

Systemlogisch ebenfalls irreführend ist ein weiterer finanzorientierter, vorrangig an laufenden Zahlungsströmen, Mieterbonitäten und Mietverträgen ausgerichteter "Ratingansatz". Die Erklärung dieser Aussage mag spitzfindig klingen, ist jedoch elementar: Genannte Momente stellen keine Immobilienmerkmale, sondern aus Immobilienmerkmalen abgeleitete Größen dar.