Immobilie – Definitionsansätze

Intro

Hand aufs Herz: Können Sie aus dem Stegreif sagen, was eine Immobilie ist? – Wirklich? Und sind auch noch nach drei Minuten mit Ihrer Definition zufrieden? Falls dem so ist, sind Sie weiter als viele gestandene Immobilienwirtschaftler. – Kein Witz, nein, ganz und gar nicht. Eine entsprechende Frage eines Dreikäsehochs lässt manchen erwiesenen Kenner der Materie die Hände ringen. Nun werde ich – obwohl es reizt – hier keine kindgerechte Definition entwickeln. Wohl aber eine, die hilft, sich zu vergegenwärtigen, was eine Immobilie ist, was sie "ausmacht". Schaden kann das nicht. Und, für den Fall, dass Sie sich doch einmal bohrender kindlicher Neugier ausgesetzt sehen, haben Sie durchaus bildhaft übersetzbare Erklärungen parat ;-)

"Immobilie" – Standarddefinition

Der Begriff "Immobilie" bezeichnet unbewegliche Vermögenswerte, also Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Bauwerke, Gebäude und bauliche Anlagen. Da hier gefallene Einzelbegriffe selbst definitionsbedürftig sind, stellt diese "Definition" lediglich eine Reihung, keine inhaltlich befriedigende Begriffsbestimmung dar. – Zudem stimmt sie so nicht.

Ergänzte Standarddefinition

Tatsächlich sind Bauwerke bzw. Konstruktionen durchaus zu bewegen. Dass dem so ist, veranschaulichen spektakuläre Projekte wie die räumliche Verschiebung des Portikus des Bayerischen Bahnhofs in Leipzig (2006) oder der Oberkasseler Brücke (Düsseldorf, 1976). Vor diesem Hintergrund greift die gängige Definition von "Immobilie" zu kurz und ist zu erweitern.

Bezogen auf Gebäude und bauliche Anlagen verdient die übliche Definition – zumindest gedanklich – die Ergänzung, dass unter "Immobilien" solche Objekte zu verstehen sind, deren Verlagerung einen üblicherweise nicht zu rechtfertigenden technischen bzw. finanziellen Aufwand bedingen würde oder, anders ausgedrückt, solche Objekte, deren räumliche Verlegung nur ausnahmsweise bzw. auf Grund besonderer Umstände in Betracht gezogen wird und eben einen ungewöhnlichen Aufwand erforderlich machen würde.

Die formulierte Definition spiegelt ein vergleichsweise statisches Verständnis von Immobilien wider, eine zuvorderst gegenständliche Betrachtungsweise. Auf den ersten Blick wirkt dieser Fakt nicht sonderlich "dramatisch", doch unterlegt ihn ein unzureichendes Immobilienverständnis. – Ein Verständnis, das wesentliche Dimensionen des Phänomens "Immobilie" außer Acht lässt.

Immobilien – grundlegende Merkmale

Quer über alle Nutzungsarten hinweg weisen Immobilien einige grundlegender Merkmale auf. Drei dieser Charakteristika sind besonders bedeutsam:

Ein hinsichtlich einer definitorischen Erfassung der "Immobilie" wichtiger Gesichtspunkt wird in angeführten Merkmalen fühlbar, m. W. jedoch in keiner gängigen Begriffsbestimmung ausdrücklich erwähnt: Immobilien sind in irgendeiner Form begrenzt bzw. abgegrenzt. Dies nicht notwendig durch Zäune oder grundbuchliche Einträge. Worauf die Anmerkung abzielt, verdeutlicht ein zugespitztes Beispiel: Die russische Taiga wird nach landläufigen Maßstäben schwerlich als Immobilie zu begreifen sein. – Auch wenn die Regierung der Russischen Föderation sie berechtigt als unbeweglichen Vermögensgegenstand betrachtet (der zu zaristischen Zeiten erfolgte Verkauf Alaskas an die USA sowie zwischen anderen Staaten vollzogene Landtransaktionen können mit einiger Berechtigung als "Grundstücksdeals" verstanden werden).

Musterdefinition

Um eine tragfähige Begriffsbestimmung zu entwickeln, empfiehlt es sich, vorstehend umrissene Beobachtungen, Fakten und Ableitungen bündelnd zu "sortieren". Vorausgeschickt sei, dass es hier eine griffige Allgemeindefinition gesucht ist. Zwecks Verdeutlichung ein kleiner Exkurs.

Exkurs: Klar ist, dass bauliche Entwicklungen (nicht notwendig gleichzusetzen mit konstruktiven Entwicklungen) Grund und Boden voraussetzen. Klingt logisch, ist logisch und dennoch fangen die Probleme schon hier an, sofern eine alle Eventualitäten und Spitzfindigkeiten einschließende Definition gesucht wird. Land ist nämlich keineswegs ein "ewiges" Gut. – Ein Hang rutscht ab, der Grund ist futsch. Das Meer frisst Grundstücke auf und Flüsse nagen sich in sie hinein. Derlei als spezielle Fälle abzutun, ist angesichts gehäuften Auftretens entsprechender Vorgänge unangebracht. Sie definitionsbezogen auszublenden, erweist sich jedoch als sinnvoll, insofern das ein Thema der Wertermitlung ist bzw. sein sollte.

Doch nun weiter im Text: Kapitel 2, 3 und 4 beschreiben die Zutaten einer stichhaltigen Begriffsbestimmung. Miteinander verquickt, lassen sich diese in folgende Definition überführen:

Immobilen stellen nicht bzw. regelhaft nur mittels üblicherweise wirtschaftlich unvertretbaren Aufwandes zu verlagernde, aus raum-funktionalen Bezügen heraus bestimmte, also umfelddefinierte bebaute oder unbebaute Einheiten dar, die Schnittstellen menschlicher Bewegung bzw. Aktivität bilden bzw. grundsätzliche Potenziale besitzen, zu solchen entwickelt zu werden, und abhängig von ihrer jeweiligen Größe, Nutzung und Bedeutung umfeldbeeinflussende Rückwirkungen entfalten.

In dieser Form klingt die Definition zugegeben (grauenhaft) akademisch. Bei genauem Hinsehen lässt sich diese Wortschlange ohne nennenswerten Bedeutungsverlust verkürzen:

Immobilien sind orts- und zweckgebundene Schnittstellen menschlicher Bewegung, Begegnung, Aktivität.

Widersprüche nimmt der Autor gerne entgegen.