Wenn Geographen irren. Verhängnisvolle Lageabgrenzungen

Folgender Beitrag stammt von Dr. Thomas Beyerle, der zu den bekanntesten deutschen Researchern zählt. Der originale Titel – er wurde aus formatierungstechnischen Gründen gekürzt – lautet: "Wenn Geographen irren. Verhängnisvolle Lageabgrenzungen in der Immobilienwirtschaft". Die Überschrift bringt zwei bisweilen übersehene Sachverhalte auf den Punkt: Einmal, dass Geographen in der Immobilienwirtschaft stark vertreten sind. Zum anderen, dass räumliche Abgrenzungen in diesem Wirtschaftszweig hochgradig bedeutsam sind. Der Beitrag rückt Perspektiven zurecht, die eine oberflächliche mediale Schlagwortkultur verzerrt.

Intro

Stellen wir uns vor, chinesische Investoren kommen nach Europa und gruppieren Frankreich, Deutschland, die Niederlande und Belgien als ein Marktgebiet, welches sie Mitteleuropa nennen. Zusätzlich bezeichnen Sie Österreich, die Schweiz und Italien als Südeuropa. Sie merken es schon: der Aufschrei wäre groß. Und alle würden auf ihre lange Immobilientradition als eigenständige Märkte pochen und mit Marktzahlen und Standorten nur so um sich schlagen. Doch seien wir selbstkritisch: haben wir es vor zwanzig Jahren mit der Strapazierung des Begriffs CEE und später SEE nicht genau so gemacht und ein Marktbild – jenseits der Geographie – zementiert, welches eher unserer zentraleuropäischen Sicht entsprang als den individuellen Landesprofilen Rechnung trug?

Wie alles begann

Zu Beginn standen denn auch eine babylonische Sprachverwirrung und sehr unterschiedliche Abgrenzungen. Die englische Abkürzung CEE steht für Central Eastern Europe. Im deutschsprachigen Raum fand sie ihr Pendant in der Bezeichnung MOE: Mittel- und Osteuropa. Auch der Begriff »Zentralosteuropa« ist eine gängige Bezeichnung. Welche Länder aber dann tatsächlich zu Mittel- und Osteuropa zählen, war nicht präzise abgegrenzt. Auch Experten aus Wissenschaft und Wirtschaft geraten immer wieder in intensive Diskurse über die Nomenklatur. Bis 1989 sprach man im Westen Europas vom »Ostblock«, meinte man die mittel- und osteuropäischen Staaten im Einflussgebiet der damaligen Sowjetunion. Auch die ursprünglich weitverbreitete Bezeichnung »Osteuropa« ist weder geografisch noch historisch korrekt. Die aktuelle Bezeichnung Mittel- und Osteuropa soll nun akzentuieren, dass die meisten Staaten seit Langem zum Kern der europäischen Kultur gehören.

Eine gängige Abgrenzung der vergangenen Jahre unter der Variable »Immobilienökonomie« definierte neun Länder, die den CEE-Raum strukturell repräsentierten. In Zentraleuropa sind dies die drei »first mover-Staaten« der 90er Jahre: Polen, Tschechien und Ungarn. Hinzu kommen die Slowakei sowie im Baltikum Estland, Lettland und Litauen. Von den Nachfolgestaaten Jugoslawiens wurden ferner die potenziellen Beitrittskandidaten Slowenien und Kroatien zum CEE-Raum gezählt. Soweit das Länderspektrum mit insgesamt stabilen Immobilienmarktstrukturen. Moldawien, die Ukraine, Weißrussland und Russland gehören per definitionem nur bedingt zu CEE. Dessen ungeachtet gerieten aber gerade Russland und die Ukraine zunehmend in den Fokus ausländischer Investoren. Sie repräsentierten dabei die zweite Investitionswelle von 2007. Somit wurden diese Staaten dazugezählt, wenngleich unter opportunistischen Vorzeichen.

Südosteuropa, im Englischen South Eastern Europe (SEE) genannt, bezeichnete die Länder südlich des CEE-Raumes, wobei auch hier die Abgrenzung je nach Kontext unterschiedlich sein kann. Im engeren geografischen, politischen und ökonomischen Sinne umfasst der SEE-Raum die Staaten Bosnin und Herzegowina, Serbien und Montenegro, Bulgarien, Albanien, Mazedonien, Rumänien, Griechenland und den westlichen Teil der Türkei. Die noch immer stark wirkenden Verwerfungen des Zerfalls der ehemaligen Bundesrepublik Jugoslawien haben, mit Ausnahme Kroatiens, noch keine signifikanten immobilienökonomischen Strukturen für internationale Immobilieninvestoren entstehen lassen. Dort kann für die nächsten Jahre nur eine sehr langsame Änderung der Gesamtsituation festgestellt werden. Anders sieht es dagegen in Rumänien und Bulgarien aus. Beide sind – zusammen mit Griechenland – die »first mover« unter den SEE-Staaten; besonders durch den Beitritt zur EU gewannen Rumänien und Bulgarien weiter an immobilienökonomischer Nachhaltigkeit bzw. Stabilität. Als der Newcomer in dieser Dekade wird der europäische Teil der Türkei gesehen.

Doch die Märkte entwickelten sich weiter

Man möge an dieser Stelle die Diskussion als Haarspalterei abtun und auf die damalige intransparente Situation verweisen, doch nach zwanzig Jahren Immobilienmarktentwicklung in der Republik Polen, der Tschechischen Republik und der Republik Ungarn sollte man sich die Geographie und die Marktstruktur heute genauer anschauen. Allen gemeinsam ist der Zeitpunkt der Genese: mit dem Fall des kommunistischen Machtblocks und der daraufhin einsetzenden Investitionstätigkeit der Projektentwickler standen bildlich gesprochen quasi alle drei Länder gemeinsam an der Startlinie. Und entwickelten sich in insgesamt boomenden Märkten parallel. Wer erinnert sich nicht an die »first mover-Bewegung« gerade österreichischer Investoren und Banken, welche diesen Investitionskanal CEE »öffneten«. Danach kam die erste Überbauungskrise Ende der 90er Jahre und die Erkenntnis, dass Märkte sich auch nach unten entwickeln können. Dass sich nach Krisen Unternehmen und Ökonomien unterschiedlich entwickeln, ist schon lange Schumpeter´sches Gesetz. Mit Blick auf die letzte Krise – die sog. Finanzmarktkrise – hat sich das Triumvirat der Länder nunmehr gänzlich neu positioniert. Und der Sieger ist: Polen. Der aktuelle Liebling vieler Investoren hatte gar keine Rezession; das wird zu allererst angeführt in nahezu jeder Marktpräsentation – das ist richtig, stellt jedoch eine eher taktische Begründung bzw. Momentaufnahme dar. Strategisch wichtiger ist denn auch der Hinweis auf die entwickelten Regional-Standorte, welche sich durch die im Vergleich mit den Nachbarländern großen Bevölkerungen und Immobilienprojekte auszeichnen (Einwohner: Tri-City 748.000 (davon Danzig 456.000), Breslau 630.000, Krakau 755.000 etc.). Hier kommt vor allem eine andere Standorthierarchie bzw. -struktur zum Ausdruck als in der Tschechischen Republik (Bevölkerung: Brno 376.000, Ostrava 316.000, Pilsen 165.000) und Ungarn (Debrecen 225.000, Miscolc 180.000 oder Szeged 165.000). Wie sehr, neben dem aktuellen polnischen Superstar die wirtschaftliche Meinung, also das ökonomische Sentiment mittlerweile meinungsbildend ist, erfährt geradezu schmerzlich Ungarn. In der öffentlichen Wahrnehmung wird der ungarische Investitionsstandort aktuell mehr durch die Forintkrise, das Pressegesetz etc. gebeutelt. Die Analyse der ungarischen Immobilienmärkte zeigt indes eine geradezu gesunde Struktur bei gleichwohl noch schockgefrosteter Investmentaktivität. Allerdings ist die Standortstruktur sehr stark auf Budapest ausgeprägt. Dazwischen gesellt sich die tschechische Republik, vor allem mit Prag.

Neue Abgrenzungen notwendig

Auch wenn die Überschrift etwas reißerisch daherkommt, so ist sie doch Realität. Das Ende der alten CEE-Abgrenzung, und noch mehr der SEE-Definition, ist denn auch nichts anderes als die Herausbildung einer eigenständigen Standortstruktur – vor allem in den Augen und Investitionsstrategien »ausländischer Investoren«. Polen ist mittlerweile ein Core Markt mit einer hohen Transparenz und reiht sich mehr denn je und viel mehr in »westliche« Strukturen ein denn in »östliche«. In dieser neuen Hierarchie kommt nichts anderes zum Ausdruck als die zukünftige Wettbewerbsposition der Immobilienstandorte. Zeit also, sich über eine neue, praktikable Lageabgrenzung Gedanken zu machen – eine, die der Marktentwicklung gerecht wird.