Immobilienwirtschaft – Konturen einer Fiktion

Folgender Beitrag zählt zu den "kosmischen Splittern": kurz, knackig, ein wenig bissig verfasst, als anregendes Häppchen gedacht. Wie Leserzuschriften belegen, handelt es sich bei diesem Text um ein (weiteres) inhaltsschweres "Kaliber".

Branchenunschärfe

Mit Immobilien verbinden sich vielfältige Vorstellungen, Sichtweisen, Wahrnehmungen und Empfindungen. Dabei herrschen ausschnitthafte Betrachtungsweisen vor. Selbst "gestandene" Immobilienwirtschaftler besitzen mehrheitlich kein umfassendes Verständnis von Immobilien. Diese Feststellung mag provokant klingen, erweist sich jedoch alleine mit Blick auf die enorme Vielfalt immobilienwirtschaftlicher Teildisziplinen bzw. die Branchenstruktur als begründet: Die Immobilienwirtschaft stellt kein scharf abgrenzbares Feld dar. Mehr noch: Sie erweist sich als fiktives gedankliches Konstrukt. Das erschließt sich spätestens dann, wird bedacht, dass Immobilien in (fast) sämtlichen Lebensbereichen bedeutsam sind. Unausweichlich sind in ihr zahlreiche Berufsgruppen aktiv, die ihr gemeinhin nicht zugerechnet werden.

Berufliches Kaleidoskop

So groß die Verbreitung von Immobilien, so groß die Vielfalt an mehr oder weniger scharf konturierten Spielarten von Objekten, so breit ist der Fächer fachlicher Disziplinen entwickelt, die sich mittel- oder unmittelbar mit Immobilienfragen befassen. Untereinander besitzen diese Fachbereiche mehr oder minder große inhaltliche Schnittmengen. Anders ausgedrückt: Angehörige verschiedener beruflicher Zweige oder Linien "ticken" unterschiedlich, setzen unterschiedliche Schwerpunkte, nehmen unterschiedlich wahr, sind vielfach in unterschiedlichen Begriffswelten verhaftet.

Den fragmentarischen Charakter der "Immobilienwirtschaft" verdeutlicht folgende, nahezu beliebig erweiterbare Liste ausgewählter Berufsgruppen, die sich mit dem Thema beschäftigen: Projektentwickler, Bauträger, Architekten, Innenarchitekten, Hoch- und Tiefbauingenieure, Steuer- und Rechtsberater, Haustechniker, Asset- und Property-Manager, Markt- und Standortanalytiker, Immobilienbewerter, Makler, Finanzierer, Stadtplaner, Handwerker (!) und andere mehr.

Verständniskreise

In Anbetracht oben nur schlaglichtartig angedeuteter Vielfalt wäre es mehr als erstaunlich, bestünden einheitliche Vorstellungen, Immobiliendefinitionen und Denkansätze. Dass diese nicht bestehen, ist – salopp gesagt – an sich kein Beinbruch. Im Alltag ergeben sich daraus dennoch Probleme, insofern einzelne immobilienwirtschaftliche Zweige dazu neigen, ihre jeweilige Sichtweise zu verabsolutieren. Etwas schärfer ausgedrückt: "Man" redet vielfach aneinander vorbei, ohne sich dessen bewusst zu sein. – Obwohl alle Beteiligten die Überzeugung hegen, Immobilien "wesenhaft" zu begreifen. Teils beruht dieses Bewusstsein auf einer Tatsache: Immobilien sind allgegenwärtig, gleichsam eine Allerweltserscheinung. Und, weil sie das sind, regiert sämtliche Beteiligte der Glaube, Immobilien zu verstehen. Nun offenbart die schier endlose Kette großer und kleiner Pleiten bis hin zu katastrophalen weltwirtschaftlichen Erschütterungen schlagend, dass dem so nicht ist. Schon ein Gang durch unsere Städte verdeutlicht das unmissverständlich: Leerstehende Bürogebäude, besucherarme Handelsobjekte, kränkelnde Hotels, nur halb vermietete Wohngebäude singen ein Lied von Irrtümern und Fehleinschätzungen jeweiliger Planer, Analytiker und Entwickler. Besäßen diese in Stein gefassten bzw. in Beton gegossenen Fehlurteile Seltenheitswert, könnten sie als individuelle Schnitzer abgetan werden. Ihre massenhafte Verbreitung legt hingegen einen Schluss nahe: Die "Immobilienwirtschaft" prägen "Systemschwächen".

Immobilienferne

Vordergründig paradox anmutend, sind festgestellte Systemschwächen der Immobilienwirtschaft überwiegend keineswegs unmittelbar mit deren Kernfeldern verknüpft. Vielmehr zeichnet der seit Jahren ausgeweitete Einfluss nicht primär immobilienorientierter Berufsgruppen und Denkschienen für einen Großteil auszumachender Defizite verantwortlich. Deren gedankliche Ansätze und Handlungsmaximen mögen in angestammten Feldern gut und richtig sein, lassen sich jedoch schwerlich auf Immobilien übertragen. Die Misere beginnt schon damit, dass viele dieser fachlichen Zweige wirklichkeitsfremden bzw. nur ausschnitthaften Vorstellungen von Immobilien anhängen. Nun soll hier niemand angeschwärzt werden, doch ist es offensichtlich, dass rein finanzwirtschaftliche Denkansätze dem Thema "Immobilie" nicht gerecht werden (können). Zwar stellen Immobilien eine – wenn auch ausnehmend inhomogene – Assetklasse dar und stehen somit zumindest für renditeorientierte Anleger und Investoren im Wettbewerb mit anderen Anlageklassen. Nur wirkt es, vorsichtig formuliert, vermessen, wenn Rating-Töchter US-amerikanischer Banken versuchen, Immobilienbestände mit denselben Mitteln und Verfahren einzuwerten wie Aktien von Automobilherstellern (wie belastbar deren Ratings sind, fragt sich angesichts jüngerer Desaster ohnehin).

Das gewaltige Gewicht finanzwirtschaftlich getragener Betrachtungsweisen übersetzt sich in eine absurd anmutende Situation: Die Immobilie selbst findet vielfach kaum noch bewertungstechnische Beachtung. Über ihre Qualität bzw. den langfristigen Grad ihrer Ertragssicherheit entscheidende Merkmale bleiben gleichsam außen vor. Statt dessen werden Investments einseitig anhand von Mieterbonitäten, Mietvertragslaufzeiten und laufenden Zahlungsströmen beurteilt. Anhand von Zahlen, die kurzfristigen Marktausschlägen geschuldet sein können und nur bedingt fortschreibungsfähig sind. Derartige Ansätze heben auf abhängige Größen ab. Gestandenen bzw. "wahren" Immobilienwirtschaftlern sträuben sich die Nackenhaare angesichts derartigen Unverstandes. Ihnen ist klar, dass Immobilien ausschließlich aus übergeordneten raum-zeitlichen Gesamtzusammenhängen heraus treffsicher beurteilt werden können.

Fazit

Mit Immobilienfragen befasst sich ein breites Spektrum mehr oder minder spezialisierter Berufszweige. Als Immobilienwirtschaftler im wahren Sinn des Wortes sind gleichwohl einzig solche Berufsgruppen bzw. Beteiligte zu verstehen, deren Kernthema die Immobilie selbst ist. Es erscheint geboten, ein entsprechendes Verständnis zu entwickeln und – als "echter" Immobilienwirtschaftler – nach außen zu vertreten.