Immobilien-Kosmos. Analysen und Berichte rund um die Immobilie

4 Immobilen als Assetklasse

In angelsächsisch geprägten Regionen seit langem selbstverständlich, werden Immobilien auch hierzulande vermehrt als Assetklasse begriffen. "Asset" bezeichnet Wirtschaftsgüter, Vermögensgegenstände und Anlagemedien. Unter "Assetklasse" ist somit ein Vermögens- bzw. Anlagesegment zu verstehen. [3]

Nun stellen Immobilien - es klang mehrfach an - keine homogene Produktkategorie dar. Das private Eigenheim mit seinem "gefühlten" Wert ist schwerlich mit gewerblichen Renditeobjekten über einen Kamm zu scheren. Vereinfachend dargestellt, steht bei ersterem der nicht immer rein logisch bzw. rational bewertete Vermögensaspekt im Vordergrund, während letztere vorrangig ertragsorientiert betrachtet werden und gleichsam als Geld mehrende Vehikel dienen.

Eine prinzipielle Gemeinsamkeit teilen beide Immobiliensegmente gleichwohl: Sie altern, verlieren regelhaft an Wert, sofern sie nicht revolvierend auf einen neuwertigen Stand bzw. marktgängigen Standard gebracht werden.

Bei gewerblichen Immobilien tritt ein zweites, erheblich wertbestimmendes Moment hinzu: Sie - "bricks and mortar" - müssen marktanpassend gemanagt werden, um werthaltig zu bleiben und womöglich schlummernde Wertsteigerungspotentiale zu heben. Die im angelsächsischen unter dem Schlagwort "asset management" laufende kaufmännische Verwaltung ist diesbezüglich zweitrangig. Ausschlaggebend ist die Qualität des "property management", also die nutzer- und marktorientierte Arbeit am Objekt selbst. [4]

5 Fazit

Dargelegte Bezüge und Zusammenhänge bilden keine brandneuen Erkenntnisse ab. Sie steuern die menschliche Organisation im Raum seit frühester Zeit, bestimmen seit jeher darüber, welche Gebäude an welchem Ort in welcher Form errichtet werden. Dessen ungeachtet münden sie in ein als innovativ zu bezeichnendes Immobilienverständnis. Innovativ dahingehend, dass es einen auf wenigen elementaren Prinzipien beruhenden und dennoch ganzheitlichen Denkansatz spiegelt. Dieser verdeutlicht unmissverständlich, dass Immobilien ausschließlich aus übergeordneten raum-zeitlichen Gesamtzusammenhängen heraus bewertet werden können. Vor diesem Hintergrund offenbart sich, dass ein verbreitet einseitig auf Mieterbonitäten, Mietverträge und laufende Zahlungsströme ausgerichtetes Immobilienverständnis zu kurz greift. Diese "Cashflows" wie auch die Güte zugrunde liegender Mietverträge sind abgeleitete bzw. resultierende Größen. Sie ergeben sich zuvorderst aus jeweiligen standörtlichen Qualitäten. Auf den Plätzen folgen objektspezifische Merkmale und Managementleistungen.

Fußnoten

[3] Vertiefend siehe Soethe, R., Pfeiffer E.: Immobilien als Assetklasse; in: Börner / Everling / Soethe (Hrsg.): Kauf, Miete und Leasing im Rating. Finanzierungswege langfristiger Wirtschaftsgüter sicher beurteilen, S. 153 - 175, Gabler Verlag, Wiesbaden 2007.

[4] Diesbezüglich ist Eigentümern von Einzelhandelsimmobilien, voran Haltern von Einkaufszentren eine Vorreiterrolle zuzubilligen. Angesichts zunehmenden Wettbewerbsdrucks und spürbarer Kannibalisierungseffekte sahen sie sich frühzeitig genötigt, erst reaktiv, bald proaktiv zu handeln.