Innovatives Immobilienverständnis

Folgender Beitrag erschien als einer von vier Artikeln aus meiner Feder im Werk "Einzelhandelsimmobilien. Marktsituation, Perspektiven, Trends. Grundlagen für erfolgreiches Investment und Management" der Haufe Mediengruppe im März 2010. Die Online-Veröffentlichung erfolgt mit freundlicher Genehmigung des Verlages. Bis auf einige herausgenommene Fußnoten handelt es sich um eine Wiedergabe des Originals. Eingefleischte Seitenbesucher werden Ähnlichkeiten zu anderen IK-Beiträgen – etwa "Immobilien als Assetklasse" oder "Immobilienwirtschaft – Konturen einer Fiktion" – erkennen. Ein Stück weit erlag auch ich dem Fluch so vieler Fachautoren: Irgendwann kocht man eigene Texte gleichsam neu auf. Gleichwohl erschließt der Artikel neue Perspektiven.

1 Intro

Der Begriff "Immobilie" steht für unbewegliche Vermögenswerte. Hierunter fallen Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Gebäude. [1] Diese Definition ist allgemein geläufig. Welch vielfältige Sichtweisen und Wahrnehmungen sich mit Immobilien verbinden, was Immobilien "ausmacht", drückt sie nicht aus.

2 Immobilienverständnis

Ein umfassendes Verständnis von Immobilien ist selbst in Fachkreisen rar gesät. – Schon deshalb, weil "die" Immobilienwirtschaft an sich eine Fiktion darstellt. Den Gehalt dieser Aussage unterstreicht alleine ein Blick auf die ausnehmend vielfältigen fachlichen Disziplinen, die sich mittel- oder unmittelbar mit Immobilien beschäftigen. Der Bogen spannt sich von Markt- und Standortanalytikern, Ingenieuren und Architekten über spezialisierte Planer, Innenausstatter, diverse Managementlinien, Steuer- und Rechtskundige bis hin zu Wertermittlern und Finanzierern. Unweigerlich besteht ein Kaleidoskop ausschnitthafter Vorstellungen und Denkansätze. – Die samt und sonders auf die Ansicht unterlegt, Immobilien zu verstehen. Gestützt wird dieses Bewusstsein durch eine unübersehbare Tatsache: In unserem Umfeld sind Immobilien allgegenwärtig. So sehr, dass sich nahezu unausweichlich die unterschwellige Einschätzung verbreitet, sie gleichsam im Griff zu haben. Nun zeigt sich, dass viele Immobilien Nutzeransprüchen nicht, nur bedingt oder lediglich zeitweilig gerecht werden. Dieser Fakt belegt, dass elementare Aspekte von Immobilien im alltäglichen Umgang mit ihnen – gänzlich wertfrei betrachtet – vielfach übersehen bzw. nur ansatzweise verstanden werden. Folglich ist es sinnvoll, tiefer zu schürfen, Schlaglichter auf wesentliche Merkmale von Immobilien zu werfen.

3 Immobilien – grundlegende Charakteristika

3.1 Standort und Funktion

Immobilien weisen eine Reihe grundlegender Merkmale auf, von denen zwei hervorstechen: Immobilien stellen standort- und zweckgebundene Objekte dar. Sie stehen in einem raum-zeitlichen Spannungsfeld, können als mehr oder minder langlebige Konstanten innerhalb eines mehr oder weniger veränderlichen bzw. sich wandelnden Rahmens verstanden werden. Ihre Zweckbindung lässt sich in eine erweiterte Definition überführen: Immobilien stellen Hüllen und Plattformen von Prozessen unterschiedlicher Art, Intensität und Reichweite dar.

In funktionaler Hinsicht sind einzelne Immobilien regelhaft primär umfelddefinierte Objekte. Wenngleich sie größen- und bedeutungsabhängig umfelddefinierend rückwirken, erweist sich der prägende Einfluss des übergeordneten raum-funktionalen Rahmens als ausschlaggebendes Moment. Dies impliziert, dass Immobilien konsequent aus dem Raum heraus zu entwickeln sind. Räumliche Bezüge auf verschiedenen standörtlichen Ebenen bestimmen letztlich darüber, welche Nutzung hier oder dort bestmögliche Voraussetzungen vorfindet. Folglich determinieren (potentielle) raumfunktionale Realitäten die idealer Weise zu errichtende Immobilienart.

Fußnote

[1] Wie die mögliche räumliche Versetzung von Gebäuden – u. a. Brücken – verdeutlicht, sind Immobilien teils weniger unbeweglich, als gemeinhin vorausgesetzt. Somit wäre die landläufige Definition dahingehend abzuwandeln, Objekte, die nicht ohne üblicherweise unvertretbaren Aufwand beweglich sind, als Immobilien zu bezeichnen.