Immobilienrentabilität: Inflation, Negativzinsen, Emotionen

In diesem Beitrag beleuchtet der langjährige IK-Autor Holger Taubenheim eine Reihe wesentlicher Fakten in Zusammenhang mit der Renditeberechnung von Immmobilien.

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Ein auf den ersten Blick »marktgerechter« Kaufpreis in Höhe von 20 Brutto-Jahresmieten (im Branchenjargon als Fünfprozenter bezeichnet) führt unter dem Strich zu Gesamtausgaben, die 27,5 Netto-Jahresmieten entsprechen und somit nur noch rund 3,6 % Nettomietertrag bedeuten anstatt 5 %. Doch dieser Wert ist nicht mit der Rentabilität der Immobilieninvestition zu verwechseln. Diese liegt oftmals noch niedriger. Mitunter droht durch das Eingreifen städtischer Behörden ein Minus.

Kreditfinanzierung contra Inflation?

Vermietete und gleichzeitig kreditfinanzierte Immobilien sind in Zeiten extrem niedriger Kredit- und Anlage- / Guthabenzinsen und spürbarer Inflation (seit 2010) der absolute Renner unter den Geldanlagemöglichkeiten. Die Hochglanzprospekte der Maklerhäuser übertrumpfen sich gegenseitig mit Miet- und Preissteigerungsprognosen. Ein uraltes Prinzip lautet, dass Inflation mit steigendem Zins korrespondiert. Dieses Prinzip ist unter dem Regime der Europäischen Zentralbank seit 2009 / 2010 außer Kraft gesetzt.

Wenn Haben-Zinssätze niedriger sind als die laufende Inflationsrate, entwertet sich das zugrunde liegende Vermögen laufend real (»kalte Enteignung«). Bei genauem Hinsehen ist es allerdings doch sehr erstaunlich, was sich in Zeiten niedrigster Zinsen und Inflation zwischen Kiel und Konstanz abspielt, frei nach dem Motto: Wertzuwachs der Immobilie und Wertverlust der Hypothek sind solide Grundlagen für eine smarte Geldanlage und deren Vermehrung.

Niedrige Zinsen fördern bekanntermaßen Immobilienpreisblasen. So war es in den Jahren 2000 – 2007 in USA und in südlichen Euroländern aber auch in Irland und Island (bis 2009). Auch in Deutschland leihen sich immer mehr Käufer und Bauherren in Zeiten niedrigster Zinsen sehr günstig Geld, um Häuser und Wohnungen zu kaufen, und treiben die Preise dadurch zusätzlich in die Höhe. Zudem wird gekauft und gebaut nicht zuletzt aus Angst vor drohender Geldentwertung.

Langfristige Auswirkungen demographischer Entwicklungen werden offensichtlich ausgeblendet. Irgendwann wieder steigende Zinsen werden die aufgeblähten Immobilienmärkte mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum Platzen bringen (zwingen). So war es immer in der Vergangenheit. Eine genaue Prognose, wann dies der Fall sein wird, ist schlichtweg nicht möglich.

Wo aber steht geschrieben, dass Immobilien wirklich stabile Anlagen sind, so wie allerseits von interessierter Seite verkündet? Gegenüber früheren Jahrzehnten ist heute und in Zukunft mehr denn je notwendig, den technischen Fortschritt zu berücksichtigen. Immobilien »altern« in technischer Hinsicht heute schneller als vor 10, 20 oder 30 Jahren. Um nicht einen erheblichen Wertabschlag beim Wiederverkauf zu erleiden, muss ein Eigentümer mitunter erhebliche Nachinvestitionen durchführen. Und eine weitere Belastung der Immobilienrentabilität droht von kommunaler Seite. Kommunen können rechtlich ganze Viertel, aber auch einzelne »Grundstücke mit aufstehendem Gebäude«, zu Sanierungsgebieten erklären. Dies grenzt an wirtschaftliche Enteignung. Dazu mehr im weiteren Verlauf.

Eine weitere interessante Frage lautet: Wer steht dem Kaufwilligen als Verkaufswilliger gegenüber? Und warum will der Eigentümer verkaufen? Sind derzeit Immobilienverkäufer »schlauer« hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung von Mieten und Preisen? Warum »machen sie Kasse«?. Und was bewegt Anleger dazu, bei der Kaufpreisfinanzierung durch Kredit die rosarote Brille aufzusetzen? Kurzum: Immobilien sind Anlagen, die so viele Fragen aufwerfen, dass es zweckmäßig ist, sich mit der grundlegenden Frage zu beschäftigen, wie bei Immobilien kaufmännisch gerechnet werden sollte. Dabei geht es, um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen, nicht um die Beurteilung, ob Immobilien gute oder schlechte Anlagen sind, sondern ausschließlich um das »kaufmännisch ordentliche« Rechnen bei vermieteten Immobilien. Geldanlage in Immobilien kann durchaus eine geeignete Wertsicherungsmöglichkeit sein unter Berücksichtigung der Geldentwertung.