Immobilienmanagementlinien – Definitionen

Folgender Beitrag beleuchtet Managementbegriffe; er zielt darauf ab, verschiedene immobilienwirtschaftliche Managementlinien gegeneinander abzugrenzen. Dabei geht es um grundsätzliche Zuordnungen, nicht darum, vollständige Tätigkeitsprofile vorzustellen. Entwickelte Argumentationsketten und Begriffsbestimmungen beruhen u. a. auf zahlreichen Gesprächen des Autors mit nordamerikanischen Immobilienprofis, die er als US-Verantwortlicher eines Fondsinitiators führte. Auch dieser Artikel ist sprachlich lockerer gehalten als ältere IK-Abhandlungen.

1 Intro

Der Managerbegriff ist en vogue, gilt als chic und als Wichtigkeit widerspiegelnder Titel. Aber: Es handelt sich um eine schwammige Bezeichnung, die reihum und quer über alle Branchen hinweg inflationiert. Er geht – ältere lateinische Wurzeln ausgeblendet – auf das englisches "(to) manage" zurück, das sich mit "handhaben", "bewältigen", bewerkstelligen", "leiten", "fertigbringen", "hinbekommen" usw. übersetzen lässt. Vielfach findet sich der Begriff in einschlägigen Wörterbüchern auch mit "verwalten" übersetzt, wodurch ein Manager mit einem Verwalter gleichgesetzt wird. Ihrem Selbstverständnis nach echte Manager von Schrot und Korn werden sich schütteln: sie sehen sich als wegweisende Macher und antreibende Beweger. Das Englische gibt ihnen zumindest verbal recht, insofern "Verwalter" dort mit Begriffen belegt werden, die (mehrheitlich) erfüllungs- bzw. weisungsgebundene Funktionen beschreiben: "administrator", "caretaker" usw. Der englische Verwalter ist eher "Kümmerer" als Macher.

2 Begriffliches Tohuwabohu

In Deutschlands Immobilienwirtschaft breiteten sich – neben der schwindenden Anzahl noch aufrecht bekennender "Hausverwalter" – Asset Manager und Facility Manager aus. Neuerdings zeigen Real Estate Manager Flagge und es ist absehbar, dass sich Property Manager hierzulande vermehrt am Gerangel um Kunden beteiligen werden.

Dem Uneingeweihten dürfte angesichts all der klangvollen Titel, die ihm von Visitenkarten und auf Messeständen prangend entgegenspringen, schwindeln. Was diese vielen Manager voneinander unterscheidet, scheint freilich selbst den Betroffenen nicht immer restlos klar zu sein. Diese Feststellung könnte als ungebührlich spitz abgetan werden, wenn nicht viele dieser Managementlinien in einem ständigen selbstdefinitorischen Dilemma gefangen wären. Dieses gründet zum Gutteil darauf, dass eifrig bemühte englische Grundbegriffe inhaltlich ungenügend durchdrungen werden. Es beruht auch darauf, dass zunehmender Marktdruck die Neigung verstärkt, gleichsam in fremden Revieren zu wildern. Letzteres führt unweigerlich dazu, dass die jeweiligen – eben um eines spielbaren Marktvorteils wegen ursprünglich geschärften – Profile verschwimmen.

3 Managementlinien

Mit Asset Managern und Facility Managern tauchten im vorstehenden Kapitel vergleichsweise geläufige Funktionsbezeichnungen auf. Real Estate Manager und – mehr noch – Property Manager segeln hierzulande hingegen (noch) unter dem Radar. Insbesondere Letzteres erstaunt, insofern die titelbezogen anglophile Zunft nur bedingt wahrzunehmen scheint, welch zentrale Rolle das Property Management in der angelsächsisch geprägten Immobilienwirtschaft – dem "Real Estate Business" bzw. der "Real Estate Industry" – spielt. Beide Begriffe führen unmittelbar zum "Real Estate Manager", der sich eingedeutscht als "Immobilienmanager" zu erkennen gibt. Dieser Titel kann als Sammel- bzw. Oberbegriff verstanden werden, der zur Abgrenzung gegenüber Finanzmanagern usw. taugen mag, und mit einiger Berechtigung herangezogen werden kann, um sich innerhalb der Immobilienwirtschaft von Projektentwicklern, Bauträgern usw. abzuheben. Als Managementlinie der Branche selbst ist er nicht aufzufassen. Somit blenden wir ihn aus der folgenden Diskussion aus.

4 Begriffsübersetzungen

Gängige Übersetzungen der beruflichen Schlüsselbegriffe bieten eine erste Annäherung, welche Aufgaben verschiedenen Managementlinien zufallen. Sie schärften insbesondere die Konturen der Asset- und Facility Manager.

Bezogen auf Asset Manager wird der kaufmännische Hintergrund unmittelbar fühlbar. Die Übersetzungen von "Facility" verweisen zumindest ansatzweise auf eine technische Ausrichtung bzw. technisch orientierte Note. – Wie steht es mit dem dritten genannten Funktionsbegriff? Nun, sehen wir uns dessen Übersetzungen an:

Die beachtliche Batterie an Übersetzungen, die Property Managern als dritter Größe der Managementriege zuzuordnen ist, profiliert sie keineswegs. – Obwohl die Übersetzungen keine unmittelbaren Überschneidungen mit den bezogen auf Asset- und Facility Manager bestimmten Kernbegriffen aufweisen. Wenn der Bursche jedoch weder Asset- noch Facility Manager ist, was ist er dann? Was sind seine Aufgaben? – Dazu später mehr. Sehen wir uns zunächst einige Bezüge und Zusammenhänge näher an.