4.4 Value Add
"Value add" steht für Ansätze, die auf eine aktive Wertsteigerung grundsätzlich gut gelegener und funktional intakter Immobilen abheben. In aller Regel verfolgen value-add-Investoren einen handelsorientierten Grundkurs: Immobilien werden erworben, aufgemöbelt, aufvermietet und während günstiger Marktphasen veräußert. Managementleistungen, Mieterbesatz und vertragliche Konditionen werden optimiert, jeweilige Immobilien also repositioniert. Naturgemäß versuchen value-add-Spezialisten, langfristig hohe und stabile Mieteinnahmen zu generieren. Ihr vorrangiges Ziel liegt jedoch - wie oben erwähnt - darin, Gewinne über einen Abverkauf jeweiliger Objekte zu erzielen. Die langfristige Mietoptimierung - nicht kurzfristige Mietmaximierung - dient gleichsam als bloßes Mittel zum Zweck. Bei "normalen" Marktverhältnissen werden zumeist Fremdmittel im Bereich von 60 % - 70 % eingesetzt.
Gemeinhin wird unterstellt, value-add-Strategien würden sich mit mittleren bis hohen Risiken verbinden. Das mag über die Investorenszene hinweg betrachtet zutreffen, insofern das zeitliche Moment bzw. der Einstiegszeitpunk eine maßgebliche Rolle spielt, und nicht jeder "Mitspieler" über angemessenes Wissen und belastbare Mieterkontakte verfügt. Das Metier ist diffizil, doch gut beherrschbar. Versierte, gut kapitalisierte Investoren besitzen beste Aussichten, erkleckliche Renditen bei durchaus überschaubarem Risiko einzufahren. Entwickelt sich der Markt unerwartet schwach, stellt sich das Umfeld zum angepeilten Verkaufszeitpunkt ungünstig dar, können sie jeweilige Immobilien halten, bis sich ein Aufschwung einstellt. Dem Verfasser sind übrigens mehrere Fälle bekannt, in denen innerhalb von neun bis zehn Monaten Renditen jenseits der 30 %-Schwelle realisiert wurden.
4.5 Opportunistic-Ansatz
Anders als ihr value-add-Gegenstück prägen die opportunistische Schiene regelhaft stark spekulative Züge. Diese Strategie kann sich sowohl auf Bestandsgebäude als auch Bauerwartungs- und Rohbauland sowie nur bednigt marktgängige Nischenprodukte richten. Sie setzt zumeist umfassende Sanierungsmaßnahmen und / oder komplette Projektentwicklungen voraus. Vielfach bürden sich "Opportunisten" zusätzlich zu üblichen Investorenrisiken somit teils schwer kalkulierbare Entwicklerrisiken auf. Gemessen an jeweiligen Einzelrisiken auf Investoren- und Projektentwicklerseite übersetzt sich diese doppelte "Risikodosis" letztlich in ein Gesamtrisiko, das um Faktor zwei bis drei höher zu veranlagen sein dürfte.
Während strategisch orientierte value-add-Entwickler hinsichtlich Standortwertigkeit und Objektqualität vergleichsweise hohe Ansprüche stellen, nehmen "lupenreine" Vertreter des opportunistischen Lagers diesbezüglich einige Abstriche in Kauf. Ihre Erwerbsstrategie beruht zum Gutteil auf taktischen Erwägungen.
Angesichts vergleichsweise vieler Unwägbarkeiten hinsichtlich der letztlichen Marktstellung und Ertragssicherheit erworbener Bestandsgebäude und / oder neu entwickelter Objekte neigen Anhänger dieser Strategie zum Einsatz hoher Fremdkapitalanteile. Durchaus verbreitet sind Größenordnungen zwischen 80 % und 90 % veranschlagter Gesamtinvestitionskosten. Die Zielrenditen bewegen sich mehrheitlich zwischen 25 % und 30 %.
5 Schlussbetrachtung
Die Abhandlung verdeutlicht, dass sich hinter englischsprachigen Strategiebegriffen Inhalte verbergen, die in Deutschland so bekannt sind wie in anderen Ländern mit halbwegs entwickeltem Immobilienmarkt. Womöglich erfreuen sie sich deshalb einer zunehmenden Verbreitung, weil sie in deutschen Ohren weniger angestaubt klingen als gewohnte Bezeichnungen. Griffiger wirken die englischen Begriffe allemal, kürzer, knackiger, obendrein teils weichgespühlt. "Value-add", beispielsweise, zergeht regelrecht auf der Zunge, wenn man es nur recht betont. Und "opportunistic" hört sich außer für Moralisten mit ausgeprägter Abneigung gegenüber Opportunisten zweifellos freundlicher an als "Spekulationsobjekt" oder "Sanierungsfall".
Die Spielerei mit Anglizismen ändert selbstredend nichts am eigentlichen Angebot. - Das jeder Fondsinitiator verpflichtend zu erläutern bzw. umfassend und sachlich zutreffend zu beschreiben hat. Folglich lösen sich die wohlklingenden und oft schönend eingesetzten englischen Begriffe letztlich in Rauch auf.
Die Nutzung von Anglismen birgt m. E. erhebliche Gefahren, insofern diese zu allenthalben bemühten Worthülsen verkommen, deren Inhalte von vielen Benutzern weder gebührend hinterfragt noch wirklich verstanden werden.