4.2 Core-Strategie
Der Begriff "Core" lässt sich vielfältig übersetzen. Die bezogen auf die Stoßrichtung dieses Artikels wichtigsten Übersetzungen sind "Kern", "Mittelpunkt", "Herzstück", "Kernstück" und "Ader" / "Seele" (auf elektrische Kabel gemünzt). Die begrifflichen Inhalte bergen eine womöglich zu Fehleinschätzungen bzw. falschen Einordnungen führende Deutungsfalle: Ein als "Core" bezeichnetes Objekt könnte als Kernimmobilie bzw. Herzstück eines Portfolios aufgefasst werden. Ein solches Objekt als "Core" auszuweisen, wäre gleichwohl nicht nur anfechtbar, sondern schlicht irreführend. Tatsächlich steht der Begriff keineswegs für den Stellenwert einer Immobilien innerhalb eines erworbenen Portfolios, sondern für ihre relativen Qualitäten innerhalb eines Marktrahmens. Nachdem dies geklärt ist, stellt sich die Frage, wofür "Core" konkret steht.
Diesbezüglich können einige oben vorgestellte Übersetzungen buchstäblich in räumliche Bezüge übersetzt werden. Kurz: Core-Immobilien kennzeichnen Standorte innerhalb zentraler Hauptlagen bzw. der Hauptzentren von Metropolen oder erstrangigen Großstädten. Regelhaft handelt es sich um hochwertige Bestandsgebäude, die durch einen stabilisierten Besatz mit zahlungskräftigen Mietern und zumeist lange Restvertragslaufzeiten glänzen. Der Charme derartiger Immobilien liegt in ihrem nicht bzw. kaum duplizierbaren Standort, dessen Qualitäten schon für sich genommen vergleichsweise sichere Mieterlöse erwarten lassen. Der relativ hohe Grad an Ertragssicherheit wird von Verkäuferseite naturgemäß eingepreist. Bei ausgeglichenen Marktverhältnissen erzielbare Anfangsrenditen fallen dementsprechend niedrig aus. Im Allgemeinen fließen in den Erwerb von Core-Immobilien hohe Eigenkapitalanteile.
Da es keine gänzlich risikolosen Immobilienanlagen gibt, können Core-Strategien als wenig bzw. deutlich unterdurchschnittlich riskante Investmentansätze verstanden werden. "Echte" Core-Immobilien sind vor allem für langfristig denkende Bestandshalter interessant. Auf Grund schmaler, verhältnismäßig unattraktiver Renditen eignen sie sich nur eingeschränkt für die Auflage geschlossener Immobilienfonds. Dem gegenüber bewähren sie sich als Ertragsanker in den Portfolien offener Immobilienfonds.
4.3 Core-Plus-Ansatz
Diese Strategie verbreitete sich relativ früh unter Finanzinvestoren. Es handelt sich um einen Ansatz, der Sicherheitsmomente stark betont, zugleich jedoch auf eine über Core-Investments liegende Gesamtrendite abhebt. Mittel zum Zweck ist ein Mix aus Core-Investments (bis zu 75 % des Portfolios) und erlösbezogen risikoreicher einzustufenden Objekten. Zumeist besteht diese "Beimischung" aus Immobilien, deren (angenommene) Aufwertungspotenziale es mittels Modernisierung und / oder verbesserter Managementleistung zu heben gilt.
Core-Plus-Ansätze stellen von mäßigen investiven Risiken getragene Strategien dar. Wie die Core-Strategie setzt sie auf den Erwerb von Bestandsgebäuden, die über ein Portfolio hinweg sehr hohe Anteile vermieteter Flächen aufweisen. Anders als bei reinen Core-Ansätzen wird darauf abgezielt, Gebäude mit teils kurzläufigen Mietvertragslaufzeiten einzubeziehen, um greifende Aufwertungen und / oder einen voraussichtlichen Marktaufschwung dazu zu nutzen, höhere Mieten durchzusetzen.
Üblicherweise werden Fremdmittel in einer Größenordnung von 50 % bis 60 % anfallender Investitionskosten eingesetzt. Die Eigenkapitalrendite wird tendenziell stärker gehebelt als bei reinen Core-Investments der Fall. Erzielbare Renditen liegen - abhängig vom Gewicht risikoreicherer Objekte - über jenen von Core-Investments.