4.1 Immobilienklassen
Vereinfachend lassen sich Immobilien anhand verschiedener Kriterien einordnen. Auch diesen Punkt wollen wir nur anreißen. Klar ist, dass eine Klassifikation einzig dann "rund" werden kann, werden verschiedene Merkmale miteinander verquickt. Zu diesen zählen, beispielsweise,
Nicht zu den eigentlichen Immobilienmerkmalen zählen Mieterbesatz (flächen-, bonitäts-, branchenbezogener Mietermix), Vertragslaufzeiten, Finanzierungskonditionen und andere Punkte mehr, die im Grunde als Ableitungen tatsächlicher Immobilienmerkmale aufzufassen sind. Akquisitionsstrategien, die diese Punkte in den Vordergrund rücken, sind streng logisch betrachtet nicht als immobilienbezogen zu bezeichnen, sondern eher mit Bondlösungen vergleichbar.
Werden "wahre" Immobilienmerkmale als ordnende Grundlage herangezogen, ergibt sich ein vielfältiger, nahezu beliebig anreicherungsfähiger Strauß an Merkmalskombinationen, die letztlich über den Grad der anzunehmenden Ertragssicherheit bzw. der einem Objekt innewohnenden Chancen bestimmen. Risiken - die oft bemühte Kehrseite der Medaille - sind im Grunde nicht mehr und nicht weniger als in Richtung negativ ausschlagende Chancen bzw. Wahrscheinlichkeiten. Doch kehren wir zurück zum Kernthema und widmen uns (einigen) feiner gerasterten klassifikatorischen Möglichkeiten.
Zunächst überführen wir oben genannte Merkmale in eine vertiefende Betrachtung. Als Nutzungsart werden Einzelhandelsimmobilien gewählt.
Die Ist-Situation abzubilden, greift freilich zu kurz. Bewertungstechnisch entscheidenes Gewicht fällt Faktoren zu, die die Stellung eines Objektes innerhalb seines Marktrahmens verändern, seine Ertragsaussichten also vorteilhaft oder nachteilig beeinflussen. Ein wesentlicher Faktor ist beispielsweise die Bevölkerungsentwicklung innerhalb des erschließbaren Einzugsgebietes.
Auf Grundlage stichtagsbezogener Gegebenheiten wie wahrscheinlicher Entwicklungen kann ein Rating erstellt werden, das aus einzelnen Risikopositionen ein anzunehmendes Gesamtrisiko abbildet. Aus dem Merkmals- bzw. Stärken-Schwächen-Profil einer Immobilie in Verbindung mit ihrem Ratingwert heraus beantwortet sich letztlich die Frage, ob ein Objekterwerb mit einem verfolgten strategischen Ansatz harmoniert. Aus einem anderen Blickwinkel betrachtet bestimmen diese Momente darüber, welche Strategie ein mögliches Investment unterlegt bzw. unterlegen müsste. Diese Feststellung ist deshalb bedeutsam, weil es durchaus sinnvoll sein kann, dass ein Unternehmen verschiedene Strategien verfolgt bzw. eine verfolgte Strategie zu Gunsten einer anderen aufgibt.