Immobilieninvestments – Strategien

1 Intro

In Fondsprospekten finden sich mehr oder minder ausgefeilte Begründungen, weshalb eine Immobilie (oder eine Reihe von Gebäuden) erworben wurde. Vielfach fällt in diesem Zusammenhang das Wort "Strategie". Dabei werden vermehrt – und durchgängig überflüssig – englischsprachige Begriffe bemüht. Da ist die Rede von "developer", "single tenant property", "core" und "core plus", von "value add(ed)" und "opportunistic". Logisch begründet erscheint die Verwendung dieser Begriffe nicht, insofern sich Angebote deutscher Initiatoren in aller Regel an deutsche Staatsbürger richten, von denen weit mehr fließend Türkisch, Italienisch oder Russisch als Englisch sprechen (dürften).

Weshalb sich diese Vorliebe für das Englische einbürgerte, worin die Tücken liegen, beleuchtet dieser Beitrag nur streiflichtartig. Im Kern beschränkt er sich darauf, die englischen Bezeichnungen von vier Investmentansätzen auf Deutsch verständlich zu machen. Wenngleich das hohe fachliche Niveau der Seitenbesucher einen "Sprung ins kalte Wasser" zulassen würde, bleibt der Verfasser der Leitlinie dieses Fachportals treu, vorab wichtige Zusammenhänge und Bezüge zu erhellen.

2 Streiflicht: Wortwahl und Vertriebserfolg

Die Fondsbranche treiben – wie alle wirtschaftlichen Zweige (und die meisten privaten Allianzen) – Gewinnerzielungsabsichten. Jeder Fondsinitiator wird unvoreingenommen betrachtet dazu neigen, sein Produkt "aufzuhübschen". Das ist – irreführende oder inhaltlich falsche Aussagen ausgeblendet – durchaus legitim. Anleger an einer "Core-Immobilie eines marktführenden Logistik-Unternehmens" zu beteiligen, klingt allemal vorteilhafter als dasselbe Objekt als ein "von den Warenverteilsystemen eines Großkunden abhängiges Umschlaglager mit 12 m lichter Höhe" anzupreisen. Auch "chancenreiches value-add-Objekt" hört sich besser an als "abgewirtschaftete Immobilie mit Aufwertungspotenzial". Zugegeben, hier wird spitzzüngig formuliert und scharf kontrastiert. – Dies jedoch im Interesse der Anleger wie der Fondsinitiatoren selbst (!). Letztere scheinen sich teils in sprachlichen Unklarheiten zu verlieren, die bei verschärfter Anlegerschutzgesetzgebung durchaus haftungsrelevant werden können. Kurzum und neuerlich "würzig" ausgedrückt: Auf schönende bzw. verwirrende Schlagworte bauende Vertriebserfolge von heute, können morgen eine Prozesslawine auslösen.

3 Der Strategiebegriff

"Strategie" bezeichnet eine durchdachte, planvolle Annäherung an ein gestecktes Ziel. Grundlage strategischer Planung ist eine sorgsame Wägung, ob verfügbaren Mittel hinreichen, das jeweilige Ziel zu erreichen, oder – falls dies zu verneinen ist – zusätzliche Ressourcen erschlossen werden müssen. Ist Letzteres zu bejahen, wird zu klären sein, ob das unter Wahrung des angepeilten Ergebnisses zu bewerkstelligen ist. Immobilienbezogen kann ein Ziel in der Erreichung einer angestrebten Rendite liegen. Im Gegensatz zur Taktik, die eine rasche situationsbezogene Anpassung bedeutet, sind Strategien grundsätzlich als längerfristig ausgerichtete Handlungsleitfäden bzw. Aktivitätskorridore zu verstehen.

4 Investmentstrategien

Es bestehen zahlreiche Investmentansätze, die teils sehr unterschiedlichen strategischen Leitlinien folgen. So gibt es, um nur einige zu nennen, direkte und indirekte Investitionsansätze, halte- oder handelsorientierte Strategien, passiv verwaltungsorientierte und aktiv managementorientierte, risikoaverse und risikofreudige Ansätze. Es lassen sich auf den Erwerb einzelner Objekte und portfoliobasierte Strategien beobachten. Es gibt auf einzelne Nutzungsarten eingeschränkte und "breitbandige" Investmentansätze. Es ist unschwer ersichtlich, dass sich stets einige der genannten Ansätze überschneiden.

Einige Gemeinsamkeiten weisen sämtliche genannte Ansätze auf: Sie verstehen Immobilien als Vehikel, um Geldvermögen zu mehren, zumindest jedoch zu erhalten. Weiterhin beruhen sie auf der Auswahl einer bzw. mehrerer Immobilienklassen, die besonders geeignet erscheint bzw. erscheinen, das primäre Ziel zu verwirklichen. Somit erweist sich ein wirklichkeitsgerechtes Verständnis verschiedener Immobilienklassen als Dreh- und Angelpunkt in Bezug auf die Entwicklung einer zielführenden Investmentstrategie.