Immobilieninvestmentstile

Folgender Beitrag stammt – wie einige andere – aus der Feder von Sigurd Korte. Ursprünglich als Kapitel eines größeren Artikels ausgelegt, gebe ich ihn als eigenständigen Beitrag wieder. Fast amüsant war, dass kurz vor Übermittlung des Textes ein anderer, inhaltlich mehr als eng verwandter Aufsatz online ging (Immobilieninvestments – Strategien). Hinsichtlich des gewählten Ansatzes unterscheiden sich beide Abhandlungen gleichwohl.

1 Intro

Als Anlage- oder Investmentstrategie wird allgemein der vom Portfoliomanagement verfolgte Investmentstil bezeichnet. Ursprünglich stammt die Definition von Anlagestilen aus dem Aktien- bzw. Wertpapierbereich und unterscheidet Anlagen nach dem Growth- bzw. Value-Konzept. Ersteres bedeutet die Anlage in Unternehmenswerte mit erwartetem hohen Gewinnwachstum, letzteres das Investieren in unterbewertete Unternehmen. In der Immobilienwirtschaft hat sich im Gegensatz dazu jedoch eine etwas andere Definition der unterschiedlichen Investmentstile durchgesetzt. Bei Anlagen in Immobilien werden grundsätzlich vier verschiedene Investmentstile unterschieden, die nachfolgend vorgestellt werden.

2 Investmentstile

2.1 Core

Bei einer Core-Strategie werden Investitionen in hochwertige, bestehende Immobilien mit einem stabilen Cash-Flow in etablierten Märkten getätigt. Oft erfolgt eine Beschränkung auf die Nutzungsarten Büro und Handel. Gesucht werden exklusive Innenstadtlagen der großen Metropolen und namhafte, bonitätsstarke Mieter. Mit Core-Immobilien werden langfristige Investitionsstrategien umgesetzt. Folglich sucht man möglichst langfristige Mietverträge. Core-Strategien gelten als risikoarm.

Die Finanzierung von Core-Immobilien erfolgt mit verhältnismäßig hohen Eigenkapitalquoten, also Fremdkapitalanteilen, die in der Regel nicht über 50 Prozent liegen. Die mit Core-Investments erzielbaren Renditen sind entsprechend des reduzierten Anlagerisikos vergleichsweise gering. Die Haltedauer solcher Immobilien sollte in der Regel langfristig geplant werden.

2.2 Core-plus

Der Core-plus-Stil unterscheidet sich von reinen Core-Investments vor allem durch die Auswahl der Immobilien. Auch hier steht die Anlage in bereits bestehende und vermietete Immobilien im Vordergrund. Doch bei der Auswahl von Standorten kommen auch solche mit künftigem Entwicklungspotenzial in Betracht. Kurzfristige Mietvertragslaufzeiten werden gesucht, um bei Neuvermietungen durch die Steigerung der Mieterträge eine Wertschöpfung zu generieren. Zur Finanzierung wird bei der Core-plus-Strategie in moderatem Umfang auf den Leverageeffekt zurückgegriffen. Hierbei kommt Fremdkapital mit einem Anteil von mehr als 50 Prozent zum Einsatz.

Core-plus-Investitionen können einen Teil des Ertrages auch aus der Wertsteigerung entsprechender An- und Verkäufe der Objekte erzielen. Die Haltedauer liegt normalerweise in einem Bereich von unter zehn Jahren. Die erzielbaren Renditen liegen leicht über denen klassischer Core-Investments, wobei sich auch das Risiko des Investors erhöht darstellt.

2.3 Value-added

Als Value-added-Investitionen bezeichnet man das Investment in oft deutlich unterbewerte Märkte und Objekte. Ziel ist es, diese Immobilien z. B. durch Renovierung oder Revitalisierung und Mieterwechsel neu im Markt zu positionieren. Hierbei liegt das strategische Ziel der Investition weniger im Erzielen eines Cash-Flows, sondern in der Erzielung signifikanter Wertsteigerungen, die durch den Verkauf der Objekte nach erfolgreicher Umsetzung der Maßnahmen realisiert werden sollen. Als zusätzlicher Hebel zur Wertsteigerung wird ein hoher Fremdkapitalanteil (bis zu 70 Prozent) eingesetzt. Die angestrebte Haltedauer ist in jedem Fall kürzer als bei Core-Investments. Die Rendite bei Value-added-Strategien sollte deutlich über denen von Core- und Core-plus-Investments liegen. Allerdings besteht bei solchen Investments auch ein deutlich höheres Risiko.

2.4 Opportunistic

Eine opportunistische Strategie kann sowohl auf Bestandsimmobilien als auch Projektentwicklungen setzen. Eine Eingrenzung auf bestimmte Nutzungsarten findet praktisch nicht statt. In jedem Fall wird speziell auf Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial fokussiert. Bei bestehenden Objekten liegt der Schwerpunkt auf einer deutlichen Unterbewertung, oft aufgrund eines schwierigen Marktumfeldes, fehlender bzw. schlechter Vermietung und anderer negativer Faktoren, die es im Rahmen einer Repositionierung zu verbessern gilt. Sofern Projektentwicklungen finanziert werden, begibt sich der Investor in die typische Ertrags- / Risikokonstellation eines Developers.

Hohe Renditen – bis zu 30 Prozent und mehr – werden auch durch einen besonders aggressiven Einsatz von Fremdkapital (bis zu 90 Prozent) erzielt. Die Haltedauer ist überwiegend kurzfristig und auf schnellen Verkauf ausgerichtet. Entsprechend der hohen Renditechance bestehen für opportunistisch ausgerichtete Investoren hohe spekulative Risiken.

3 Fazit

Zusammenfassend kann man in Hinblick auf das Verhältnis von Rendite zu Risiko feststellen, dass beide abhängig vom verfolgten Investmentstil korrelieren. Nimmt die erwartete Rendite zu, steigt das Risiko. Risiko und Rendite verhalten sich jedoch nicht zwangsläufig proportional zueinander. In Grafik 1 (rechts) bestünde ein proportionaler Zusammenhang, wenn sich die Investmentstile entlang der Geraden aufwärts bewegen würden. Unterstellt man jedoch, dass sich die Corel-plus-Strategie und die Value-added-Strategie hinsichtlich ihrer Rendite-Risikoverteilung in etwa ausgewogen verhalten, wird man die Core-Strategie zu Gunsten der Rendite, die opportunistische Strategie zu Lasten des Risikos verschoben sehen.

Geht man dagegen bei Core-Investments von einem ausgewogenen Rendite-Risiko-Verhältnis aus, nimmt die Risikolastigkeit der Investmentstile überproportional zu (siehe Grafik 2, links).

Bei der Einschätzung des Verhältnisses zwischen Rendite und Risiko und damit bei der Beantwortung der Frage, welches Risiko der eigenen Renditeerwartung angemessen ist, kommt es also ganz wesentlich auf die Betrachtungsweise des Investors an, wie die beiden vorstehenden Grafiken verdeutlichen.

Bei opportunistisch investierenden Anlegern steigt das Risiko für das Mehr an Rendite, das er gegenüber einem Value-added-orientierten Anleger eingehen muss, deutlich stärker, als seine Rendite zunimmt. umgekehrt verhält es sich etwa für den Core-Investor: Gegenüber einem Core-plus-Anleger nimmt das Risiko im Verhältnis zur Rendite überproportional ab.