Folgender Beitrag stammt - wie einige andere - aus der Feder von Sigurd Korte. Ursprünglich als Kapitel eines größeren Artikels ausgelegt, gebe ich ihn als eigenständigen Beitrag wieder. Fast amüsant war, dass kurz vor Übermittlung des Textes ein anderer, inhaltlich mehr als eng verwandter Aufsatz online ging (Immobilieninvestments - Strategien). Hinsichtlich des gewählten Ansatzes unterscheiden sich beide Abhandlungen gleichwohl.
1 Intro
Als Anlage- oder Investmentstrategie wird allgemein der vom Portfoliomanagement verfolgte Investmentstil bezeichnet. Ursprünglich stammt die Definition von Anlagestilen aus dem Aktien- bzw. Wertpapierbereich und unterscheidet Anlagen nach dem Growth- bzw. Value-Konzept. Ersteres bedeutet die Anlage in Unternehmenswerte mit erwartetem hohen Gewinnwachstum, letzteres das Investieren in unterbewertete Unternehmen. In der Immobilienwirtschaft hat sich im Gegensatz dazu jedoch eine etwas andere Definition der unterschiedlichen Investmentstile durchgesetzt. Bei Anlagen in Immobilien werden grundsätzlich vier verschiedene Investmentstile unterschieden, die nachfolgend vorgestellt werden.
2 Investmentstile
2.1 Core
Bei einer Core-Strategie werden Investitionen in hochwertige, bestehende Immobilien mit einem stabilen Cash-Flow in etablierten Märkten getätigt. Oft erfolgt eine Beschränkung auf die Nutzungsarten Büro und Handel. Gesucht werden exklusive Innenstadtlagen der großen Metropolen und namhafte, bonitätsstarke Mieter. Mit Core-Immobilien werden langfristige Investitionsstrategien umgesetzt. Folglich sucht man möglichst langfristige Mietverträge. Core-Strategien gelten als risikoarm.
Die Finanzierung von Core-Immobilien erfolgt mit verhältnismäßig hohen Eigenkapitalquoten, also Fremdkapitalanteilen, die in der Regel nicht über 50 Prozent liegen. Die mit Core-Investments erzielbaren Renditen sind entsprechend des reduzierten Anlagerisikos vergleichsweise gering. Die Haltedauer solcher Immobilien sollte in der Regel langfristig geplant werden.
2.2 Core-plus
Der Core-plus-Stil unterscheidet sich von reinen Core-Investments vor allem durch die Auswahl der Immobilien. Auch hier steht die Anlage in bereits bestehende und vermietete Immobilien im Vordergrund. Doch bei der Auswahl von Standorten kommen auch solche mit künftigem Entwicklungspotenzial in Betracht. Kurzfristige Mietvertragslaufzeiten werden gesucht, um bei Neuvermietungen durch die Steigerung der Mieterträge eine Wertschöpfung zu generieren. Zur Finanzierung wird bei der Core-plus-Strategie in moderatem Umfang auf den Leverageeffekt zurückgegriffen. Hierbei kommt Fremdkapital mit einem Anteil von mehr als 50 Prozent zum Einsatz.
Core-plus-Investitionen können einen Teil des Ertrages auch aus der Wertsteigerung entsprechender An- und Verkäufe der Objekte erzielen. Die Haltedauer liegt normalerweise in einem Bereich von unter zehn Jahren. Die erzielbaren Renditen liegen leicht über denen klassischer Core-Investments, wobei sich auch das Risiko des Investors erhöht darstellt.