Immobilienfonds – offen vs geschlossen

1 Immobilienfonds – Definition

Ein Fonds ist eine Kapitalanlageform bzw. ein Konstrukt zur Geldanlage, bei dem ein Initiator bzw. eine Kapitalanlagegesellschaft Gelder beteiligungswilliger Kreise einwirbt, um sie zweckgebunden zu investieren.

Namensgemäß stehen bei Immobilienfonds Beteiligungen an einzelnen Immobilien, mehreren in einem Angebot gebündelten Objekten bis hin zu u. U. ständig umgemodelten Portfolien im Vordergrund. Investments können sich auf klar identifizierte Einzelobjekte oder fest umrissene Immobiliensegmente (Büro, Einzelhandel, Hotellerie usw.) beziehen. Sie können sich auf Bestandsobjekte richten, aber auch auf Projektentwicklungen zielen.

2 Immobilienfonds – offen vs geschlossen

2.1 Offene Fonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die fortwährende Marktaktivitäten (Käufe, Verkäufe) entfalten und bemüht sind, kontinuierlich Anlegergelder einzuwerben. Das Konstrukt ähnelt Aktienanlagen, insofern ein beliebig großer Anlegerkreis jederzeit Anteile zum jeweils gültigen Marktpreis erwerben und diese – so die Theorie (und ein betontes Vermarktungsargument) – nach Gutdünken auch wieder abstoßen kann. Offene Immobilienfonds kennzeichnet somit ein grundsätzlich variables Verhältnis von laufenden Kapitalzuflüssen und -abflüssen.

Der gehaltene Immobilienbestand verändert sich in Bezug auf die Objektanzahl und deren räumliche Verteilung über die Zeit hinweg regelhaft. Anleger beteiligen sich also weniger an konkreten Immobilien, sondern vielmehr an einem veränderlichen Pool. Vereinfachend dargestellt beteiligen sich Anleger an einer Investmentstrategie, weniger an Immobilien selbst.

Offene Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, Renditen auf Grundlage antizyklischer Strategien bzw. Marktschwankungen ausnutzender Kauf- und Verkaufsaktivitäten zu steigern, zumindest jedoch nahe eines angepeilten Niveaus einzupendeln.

Offene Immobilienfonds streben regelhaft eine große Marktbreite in Bezug auf ansprechbare Anlegerkreise bzw. Zielgruppen an. Die wichtigste Klientel der fast durchgängig "bankennahen" Gesellschaften ist der "kleine Mann", der Bankkunde, dem (vertraute) Schalterkräfte das scheinbar selbsterklärende Produkt gern ins Anlagekörbchen legen. Dem entsprechend erlauben offene Fonds Beteiligungen auf Basis geringer Mindestbeträge.

Die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienfonds bewegen sich im langjährigen Vergleich (offiziell) zwischen 3 % und 4 %. In besseren Jahren können es – kapitalmarktgetriebene Ausreißer ausgeblendet – auch 5 % oder 5,5 % sein. Glättend wirken Portfolioeffekte, wie unterschiedliche Mietvertragslaufzeiten oder räumliche Streuungen, sowie Wertberechnungen auf Grundlage "nachhaltig" erzielbarer Mieten.

Um die oben erwähnte Fungibilität bzw. jederzeitige Handelbarkeit von Anteilen offener Fonds, die als schlagendes Vermarktungsargument bemüht wird, ist es übrigens weniger gut bestellt, als Anlegern lieb sein kann. Dass Investmentgesellschaften den Handel mit Beteiligungen schlicht aussetzen können (und das wiederholt taten), wirft ein ungünstiges Licht auf die Branche bzw. ihr Produkt.

2.2 Geschlossene Fonds

Geschlossene Immobilienfonds investieren regelhaft in konkret bezeichnete Objekte oder einige zum Paket geschnürte Immobilien. Diese werden in Emissionsprospekten ausführlich beschrieben, wodurch Anleger – anders als bei offenen Immobilienfonds – einzelne Angebote gezielt anhand objekt- und marktspezifischer Aussagen vergleichen können. Zumindest theoretisch liegen also vergleichsweise transparente Entscheidungsgrundlagen vor. Tatsächlich ist jedoch weder der "Realitätsgehalt" selbstredend vermarktungsförderlich formulierter Aussagen gesichert, noch besitzen die meisten Anleger immobilienwirtschaftliche Kenntnisse, die eine sachlich begründete Einschätzung jeweiliger Angebote zulassen würden. Zwar unterliegen Fondsprospekte einer Prüfung durch das BaFin, nur prüft diese Stelle lediglich, inwieweit jeweilige Prospekte formalen Maßgaben entsprechen (was man sich aus Anlegersicht m. E. getrost "schenken" könnte).

Die maximale Anlegerzahl eines geschlossenen Fonds ergibt sich aus dem jeweils definierten Eigenkapitalbedarf, der sich zumeist auf 30 – 50 % der Investitionssumme beläuft, sowie dem festgeschriebenen Mindesteinzahlungsbetrag je Anleger. Sobald das benötigte Eigenkapital eingeworben ist, wird der Anteilsvertrieb eingestellt, der Fonds also geschlossen.

Anders als bei offenen Fonds beteiligt sich der Anleger für einen von vornherein festgeschriebenen Zeithorizont, wobei vorzeitige Fondsauflösungen bei entsprechendem Mehrheitsvotum möglich, jedoch nicht typisch sind. Beabsichtigte Anteilsverkäufe vor dem geplanten Auflösungsstichtag eines Fonds sind zumeist statthaft, scheitern mehrheitlich jedoch am Fehlen eines funktionierenden Zweitmarktes oder sind selbst günstigenfalls nur gegen verlustreiche Abschläge möglich. Kurz: Anteilen geschlossener Fonds mangelt es an Fungibilität. Da Laufzeiten von 10 – 20 Jahren üblich sind, eignet sich dieses Investmentkonstrukt im Grunde nur für Menschen, die sicher sein können, das eingebrachte Kapital nicht vorzeitig "aktivieren" zu müssen.

In aller Regel werden geschlossene Fonds als Kommanditgesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH & Co. KG) aufgelegt. Fällige Mindestbeteiligungen bewegen sich mehrheitlich zwischen 15.000 EUR und 25.000 Euro, zuzüglich eines Aufgeldes von zumeist 5 %.

Bis 11 / 2005 bewarben sich viele geschlossene Fonds unverblümt als Steuerstundungsvehikel. Seit Einführung der § 15a und § 15b in das EStG entwickelten Initiatoren ihr Produkt – nolens volens – zu einer Anlageform fort, deren Ertrag sich zuvorderst aus Markt- und Objektmerkmalen heraus bestimmt.

Geschlossene Fonds stellen "echte" unternehmerische Beteiligungen dar; somit besteht das Risiko eines vollständigen Verlustes eingebrachter Gelder.

Im Unterschied zum "offenen" Gegenstück bildet das Vertrauen in die langfristige Ertragsstärke eines Objektes (oder Bestandes), dessen Wertsteigerung im Zeitverlauf samt einträglichem Exit die Grundlage einer Anlageentscheidung.

Aussagen bezüglich über die Branche hinweg realisierter Renditen formulieren zu wollen, ist unsinnig. Die Bandbreite ist enorm, der objektbezogene Investitionsrahmen stempelt allgemeine Aussagen zur Makulatur. Totalverluste stehen neben "Traumrenditen" im dreistelligen Bereich. Letztere erzielten u. a. Initiatoren, die US-Immobilien zu Beginn des nach 2000 einsetzenden Aufschwungs erwarben und diese kurz vor der Marktkulmination veräußerten.

3 Fazit

Zugespitzt ausgedrückt beruht das Konzept offener Immobilienfonds auf einer portfoliobasierten buy-and-sell-Strategie, jenes geschlossener Fonds auf einem einzelobjektbezogenen buy-and-hold-Ansatz.

Der unmittelbar "fühlbare" Immobilienbezug ist bei der geschlossenen Variante stärker ausgeprägt. Sie stellt ein gleichsam elitäres Produkt dar, während offene Fonds auf die breite Masse bzw. deren Geld zielen.

Beide Fondstypen gestatten es Anlegern, die aufgrund begrenzter Mittel eigenständig keine Immobilie erwerben können, ihr jeweiliges "Vermögensprofil" auf diese Assetklasse auszudehnen. Die Schiene offener Fonds kommt dem kleinen Geldbeutel verstärkt entgegen; die Verlustrisiken sind im Schnitt geringer, die Ertragsaussichten umgekehrt beschränkter als bei solide konzipierten Gegenstücken der "geschlossenen" Fraktion.