1 Immobilienfonds - Definition
Ein Fonds ist eine Kapitalanlageform bzw. ein Konstrukt zur Geldanlage, bei dem ein Initiator bzw. eine Kapitalanlagegesellschaft Gelder beteiligungswilliger Kreise einwirbt, um sie zweckgebunden zu investieren.
Namensgemäß stehen bei Immobilienfonds Beteiligungen an einzelnen Immobilien, mehreren in einem Angebot gebündelten Objekten bis hin zu u. U. ständig umgemodelten Portfolien im Vordergrund. Investments können sich auf klar identifizierte Einzelobjekte oder fest umrissene Immobiliensegmente (Büro, Einzelhandel, Hotellerie usw.) beziehen. Sie können sich auf Bestandsobjekte richten, aber auch auf Projektentwicklungen zielen.
2 Immobilienfonds - offen vs geschlossen
2.1 Offene Fonds
Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die fortwährende Marktaktivitäten (Käufe, Verkäufe) entfalten und bemüht sind, kontinuierlich Anlegergelder einzuwerben. Das Konstrukt ähnelt Aktienanlagen, insofern ein beliebig großer Anlegerkreis jederzeit Anteile zum jeweils gültigen Marktpreis erwerben und diese - so die Theorie (und ein betontes Vermarktungsargument) - nach Gutdünken auch wieder abstoßen kann. Offene Immobilienfonds kennzeichnet somit ein grundsätzlich variables Verhältnis von laufenden Kapitalzuflüssen und -abflüssen.
Der gehaltene Immobilienbestand verändert sich in Bezug auf die Objektanzahl und deren räumliche Verteilung über die Zeit hinweg regelhaft. Anleger beteiligen sich also weniger an konkreten Immobilien, sondern vielmehr an einem veränderlichen Pool. Vereinfachend dargestellt beteiligen sich Anleger an einer Investmentstrategie, weniger an Immobilien selbst.
Offene Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, Renditen auf Grundlage antizyklischer Strategien bzw. Marktschwankungen ausnutzender Kauf- und Verkaufsaktivitäten zu steigern, zumindest jedoch nahe eines angepeilten Niveaus einzupendeln.
Offene Immobilienfonds streben regelhaft eine große Marktbreite in Bezug auf ansprechbare Anlegerkreise bzw. Zielgruppen an. Die wichtigste Klientel der fast durchgängig "bankennahen" Gesellschaften ist der "kleine Mann", der Bankkunde, dem (vertraute) Schalterkräfte das scheinbar selbsterklärende Produkt gern ins Anlagekörbchen legen. Dem entsprechend erlauben offene Fonds Beteiligungen auf Basis geringer Mindestbeträge.
Die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienfonds bewegen sich im langjährigen Vergleich (offiziell) zwischen 3 % und 4 %. In besseren Jahren können es - kapitalmarktgetriebene Ausreißer ausgeblendet - auch 5 % oder 5,5 % sein. Glättend wirken Portfolioeffekte, wie unterschiedliche Mietvertragslaufzeiten oder räumliche Streuungen, sowie Wertberechnungen auf Grundlage "nachhaltig" erzielbarer Mieten.
Um die oben erwähnte Fungibilität bzw. jederzeitige Handelbarkeit von Anteilen offener Fonds, die als schlagendes Vermarktungsargument bemüht wird, ist es übrigens weniger gut bestellt, als Anlegern lieb sein kann. Dass Investmentgesellschaften den Handel mit Beteiligungen schlicht aussetzen können (und das wiederholt taten), wirft ein ungünstiges Licht auf die Branche bzw. ihr Produkt.