Immobilienentwicklung – Innovationsgrenzen

Folgender Beitrag beleuchtet u. a. Grundsätze, die seit frühen Tagen menschlicher Zivilisation als Leitlinien der Immmobilienentwicklung dienten. Diese rückwärtsgewandte Perspektive zeigt auf, dass manche vermeintliche Innovation keine ist. Vor allem geben sich Innovationsgrenzen zu erkennen.

Innovation und Tradition

Im Zuge der menschlichen Geschichte entstanden neue Immobilienarten. Mit fortschreitender kultureller, zivilisatorischer und technologischer Entwicklung verbreiterte sich der Typenfächer. Jeder Lebens- bzw. Wirtschaftsbereich brachte mehr oder minder eigenständige Varianten hervor. So bestehen Wohn- und Handelsimmobilien, Büro- und Gesundheitsimmobilien, Landwirtschafts- und Infrastrukturobjekte, Freizeit- und Logistikimmobilien. Indessen sind die wenigsten vermeintlich jungen Typen in funktionaler Hinsicht als tatsächlich neue Formen zu verstehen: Zu diesem Kreis zählen beispielsweise Kraftwerke und Schienensysteme. Die meisten vermeintlich modernen Immobilientypen stellen lediglich Spielarten teils uralter Vorläufer dar. Selbst geschlossene Einkaufszentren oder Großraumbüros entpuppen sich als bloßer Abklatsch bereits in der Antike bekannter Objekte.

Genau besehen herrschen ererbte Grundformen quer über die meisten Immobiliensegmente hinweg nahezu unverändert vor. Die wesentlichen Immobilientypen reiften frühzeitig zu funktional optimierten oder Funktionalität und Wirtschaftlichkeit ideal verbindenden Kompromissen. Diese Prozesse verliefen evolutionär, allenfalls ausnahmsweise revolutionär.

Kein einmal aufgekommener Immobilientyp verschwand jemals von der Bildfläche. – Nicht einmal die wirtschaftlich absurde Pyramide. Geschlechtertürme wie in San Geminiano – sinnigerweise als "Manhattan des Mittelalters" bekannt – kamen zugegeben aus der Mode, doch ähneln ihnen in vielen Ländern aufschießende, festungsartig abgeschottete Hochhausrefugien neureicher Kreise verblüffend. – Nun, angesichts seit Urzeiten allenfalls unwesentlich veränderter menschlicher Verhaltens- und Handlungsmuster verblüffen offenbare Übereinstimmungen an sich nicht. Diesbezüglich scheint eine gewisse Überheblichkeit im Spiel zu sein, der Glaube, wir Heutigen wären den Altvorderen überlegen. – Tatsächlich hinken wir ihnen teils hinterher. So mussten moderne Architekten die Bedeutung der Gebäudeexposition gleichsam neu entdecken. Oder: Getrieben von krausen Dogmen wird versucht, Nutzungen zu durchmischen, die mit geradenach naturgesetzlicher Unbeugsamkeit auseinanderstreben. Diesen Ansatz fahren sowohl Stadtplaner auf Quartiersebene wie Projektentwickler in Bezug auf einzelen Gebäude bzw. Gebäudekomplexe. Im Ergebnis durchsetzen die gebaute Umwelt wirtschaftlich kränkelte Immobilien bis hin zu flächenhaft entwickelten, nutzerseitig nie angenommenen "Reißbrettgeburten".

Moden und Experimente

Der Hang, neue, über hergebrachte Ansätze hinausgehende Lösungen zu entwickeln, durchzieht die Geschichte wie ein roter Faden. In knallhart wettbewerbsorientierten "Gesellschaften" scheint dieser Hang zum Drang zu mutieren. Vielfach steht nicht mehr die eigentliche Innovation im Brennpunkt, sondern der zwanghafte Versuch, sich – koste es, was es wolle – von anderen abzuheben. Und, es stellen sich regelrechte Modeströmungen ein. Auch diese sind kein grundsätzlich modernes Phänomen, schließlich folgten antike Baumeister ebenso modischen Richtungen wie die Architekten der Renaissance, des Barock oder des Klassizismus. Allerdings wirkt es, als hätten sich frühere Generation im Wesentlichen darauf beschränkt, mit gestalterischen Elementen zu spielen. Sie blieben als weise erkannten Prinzipien ihrer Vorläufer treu, während heute nutzungsstrukturelle "Experimente" breiten Raum einnehmen. Wie oben illustriert, erweisen sich derartige Ansätze häufig als Rohrkrepierer. – Weil sie gegen zwei ewig gültige Grundsätze verstoßen, die "alte" Baumeister, Stadtplaner und Immobilienentwickler als Handlungsmaximen begriffen.

Alte Maximen

Eine geschichtliche Rückblende offenbart, dass einzelne Gebäude, Dörfer und Städte auf eine Art und Weise entwickelt wurden, die bestmöglich auf jeweilige Umfeldgegebenheiten abgestimmt war bzw. wesentliche Merkmale des Umfeldes gleichsam in die jeweiligen Gebäude und Siedlungskörper hinein verlängerte.

Bezogen auf Wohn- und Wirtschaftsgebäude stach dabei seit jeher der Grundsatz, Bewegungswiderstände möglichst gering zu halten. Dieses Ansinnen umzusetzen, bedeutet, inhäusige Nutzungsbereiche sowie unterschiedlichen Nutzungen dienende Gebäude bewegungs- bzw. prozesslogisch anzuordnen, sie menschlichen Bewegungsmustern anzupassen.

Durch diese zweifache Anpassung wurden Komfort und Nutzwert maximiert und fällige Arbeits- wie Kostenaufwendungen während der Nutzungsphase minimiert. Kurz: Es entstand wirtschaftlich optimierte Einheiten. Gedanklich lassen sich beide Leitlinien als statische Prinzipien verstehen, insofern sich in ihnen eine allgemeingültige, zeitunabhängige Zielrichtung ausdrückt, der jede Immobilientwicklung folgen sollte.

Grenzen der Innovation

Im Vorkapitel vorgestellte Fakten, verdeutlichen, dass durchschlagenden Innovationen im Bereich der funktionalen Entwicklung enge Grenzen gesetzt sind. Wie geringe Spielräume bestehen, wird ersichtlich, wenn wir nochmals zu oben erwähnten Bewegungsmustern zurückkehren. Diese gründen auf ererbten, grundsätzlich unveränderlichen Automatismen. Diese Erkenntnis lässt darauf schließen, dass sich die ständig als Richtschnur moderner Immobilienentwicklung bemühten Nutzerbedürfnisse im Kern kaum wandelten. Was Immobiliennutzer heute wie gestern suchen, sind bewegungsoptimal ausgelegte Immobilien. Wenn es nun zutrifft, dass bereits frühe Gebäudeformen bestmöglich an menschliche Bewegungsautomatismen angepasst waren, lassen sich schwerlich von diesen abweichende bewegungsoptimale Gebäudekonfigurationen erfinden. Mit anderen Worten: Die Suche nach innovativen, sich fundamental von alten, ausgereiften "Blaupausen" abhebenden Raumkonzepten gleicht der Suche nach dem Goldenen Mann.

Auch die Prinzipien menschlicher Organisation im Raum blieben über die Jahrtausende hin dieselben. Folglich herrschen alte Grundsätze, wie Immobilien bestmöglich an ihr jeweiliges Umfeld anzupassen sind, ebenfalls fort.

Fazit

In der Immobilienpresse wie auf den Websites von Entwicklern, Bauträgern und Immobilienfonds finden sich zuhauf innovative Immobilienprojekte angepriesen. Worin die eigentliche Innovation bestehen soll, erschließt sich vielfach nur bedingt. Dieser Fakt überrascht vor dem Huntergrund oben herausgearbeiteter Bezüge schwerlich. "Innovation" mag ein marketingtechnisch zugkräftiges Schlagwort sein, inhaltlich zu füllen ist es bezogen auf die funktionale Auslegung von Immobilien, also abseits haus- und bautechnischer Fortschritte, schwerlich. Schmückt sich ein Objekt bzw. Projekt mit der auf funktional-konzeptionelle Merkmale gemünzten Bezeichnung "innovativ", erscheint es ratsam, Vorsicht walten zu lassen. – Sei es als Nutzer, Anleger, Investor oder Finanzierer.