10 Systemfaktoren
Im Kapitel »Steuerfluch(t)« fiel ein Stichwort, das erwarten lässt, dass auch künftig manches Ergebnis in Richtung »pessimistischer« Kalkulationsszenarien abgleitet: Sondersituation. In ihr befindet sich die Branche ein Stück weit ständig. Ihre Absatzchancen steigen, wenn der Immobilienmarkt anzieht, und sinken, wenn er abflaut. Kurzum: Geschlossene Immobilienfonds kaufen - wie ihre offenen Gegenstücke - tendenziell zu Preisen, die über dem langfristig erzielbaren Mittel liegen. Aus Fondssicht glückliche Umstände vorausgesetzt, läuft der alles andere als intelligente Markt in eine Übertreibungsphase hinein, sodass eine vorzeitige Fondsauflösung den Anlegern buchstäblich fabelhafte Gewinne bescheren kann. - Ein Pfund, mit dem bei anschwellenden Zuflüssen zum Kauf verdonnerte Offene Fonds schwerlich wuchern können. Der Geschlossene Fonds ist also allemal flexibler, als gemeinhin unterstellt. Die Einflussmöglichkeiten des Anlegers übersteigen ein in Bezug auf viele andere Anlageformen festzustellendes Maß. Vor allem schützt der Geschlossene Fonds seine Anleger mittelbar vor mancher Auswirkung irrational getriebener Marktverwerfungen und daran gekoppelter Werteinbußen von Immobilien. Dennoch: Von antizyklischen Strategien ist er weit entfernt. - Weil seine Anlegerschaft vergleichsweise risikoscheu eingestellt ist, und Banken mit dem Markt gehen. Das Produkt kämpft, wie so viele andere, im Grunde mit systembedingten Schwächen.
11 Branchenregulierung
Imagebezogen Ungemach droht der Branche vonseiten der BaFin. Bislang unterliegen Vertriebsprospekte Geschlossener Immobilienfonds einer rein formalen Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Künftig soll die BaFin auch inhaltliche Aspekte untersuchen. Welche Punkte dazu zählen, wie welche Fakten oder Behauptungen zu bewerten sind, wie qualifiziertes, neutral agierendes Personal zu 2011 angedeuteten Bagatellgehältern gewonnen werden kann, steht in den Sternen. Selbst all diese Fragen ausgeblendet, ergeben sich zwei Schlussfolgerungen: 1. Jeder zusätzliche bürokratische Akt verteuert das Produkt. 2. Es droht eine Lawine medial aufgekochter Missverständnisse und Streitigkeiten abzugehen.
12 Schlussbetrachtung
Geschlossene Immobilienfonds sind ein Anlageprodukt unter vielen. Sie bilden einen wichtigen, absolut betrachtet jedoch überschaubaren Abschnitt der Kapitalanlagelandschaft ab. Beteiligungen stellen unternehmerische Engagements dar. Die Klientel Geschlossener Immobilienfonds dürfte als überdurchschnittlich risikobewusst einzustufen sein. Gemessen an der Grundgesamtheit liegt ein ansehnlicher Anteil wiederholt zeichnender Anleger vor. Das allgemeine Image der Branche dürfte für sie keine entscheidende Rolle spielen. Werden diese Punkte als Fakten erachtet, ergibt sich eine Ableitung: Dem Image der Branche wäre durch gezielte Einzelmaßnahmen besser gedient als durch breite, von enormen Streuverlusten geprägte Kampagnen.