Geschlossene Immobilienfonds – Image

Intro

Geschlossene Immobilienfonds geraten wiederholt in den Medienfokus. – Einmal sachlich nüchtern beleuchtet, oft inhaltsleicht dargestellt, vielfach verrissen. Tatsächlich behauptet sich der Geschlossene Fonds seit Jahrzehnten als zeitweilig mehr, mitunter weniger nachfrageverwöhntes Anlageinstrument. Seine Geschichte prägten – wie die gesamte Immobilienwirtschaft – wiederholt Pleiten, Pech und Pannen, aber auch sehenswerte Erfolgsgeschichten, voran im Bereich von Holland-, US- oder Immobilien-Leasingfonds, deren bewegliche Initiatoren ihren Anlegern vielfach satte Erträge bescherten. Wenig beachtet wurde und wird die stille, die unspektakulär, doch stetig arbeitende Fraktion teils kleinerer, persönlich haftend geführter Gesellschaften. Dennoch: Unter dem Strich tendiert das Image der Branche ins Negative. Dass dem so ist, untermauert eine 2011 gestartete Informationskampagne des VGF Verband Geschlossene Fonds e. V.. Bei einer Sichtung von Überschriften diesbezüglich veröffentlichter Presseartikel fiel ein Fakt auf: In zahlreichen Medien wurde aus der »Informationskampagne« des Verbandes eine »Imagekampagne«. Der Beitrag wählt dieses Stichwort als Aufhänger, um das Wahrnehmungsbild der Branche belastende Faktoren aufzuspüren und abzubilden; dabei beschränkt er sich auf Immobilienfonds.

Imagekampagne – gerufene Geister

Ein Image, also die von Erfahrungswerten, Stimmungen oder dem Hörensagen getragene Wahrnehmung durch Dritte, lässt sich formen. In Maßen zumindest. Wenn einer klugen Strategie gefolgt wird. Eine erfolgreiche, auf eine positive Imageformung ausgerichtete Strategie gründet auf einem sprachlich durchdachten »Arbeitstitel«. Diesbezüglich unterlief dem Verband Geschlossene Fonds bei seiner in Pressemitteilungen verwendeten Begriffswahl ein bemerkenswerter Schnitzer: Im eigentlichen Wortsinn bedeutet Kampagne »Feldzug«. Vielleicht war der aggressive Bedeutungsinhalt den Beteiligten nicht bewusst. – Was, sofern zutreffend, Wasser auf die Mühlen der »Gegenseite« spült, die vielfach unterstellt, dass es Fondsprospekte mit Worten nicht immer genau nähmen. Womöglich wurde der streitlustige Begriff vorsätzlich gewählt. – Dann drückt sich darin ein womöglich wirklichkeitsfernes Selbstverständnis aus. Denn: Die Branche ist vermutlich zu klein, zu finanzschwach, um sich längerfristig in einem medialen Clinch behaupten zu können. – Gegen sich herausgefordert fühlende Fachjournalisten, vergleichende Anlagespezialisten, nicht notwendig freundlich gestimmte »Brüder« aus den Reihen Offener Immobilienfonds und andere mehr.

Selbstredend hebt die Informationskampagne darauf ab, das Produkt- bzw. Branchenimage aufzupolieren. Das Journalisten das Kind beim Namen nannten, dürfte auf Verbandsseite allerdings wenig Zustimmung ausgelöst haben. Denn: Image ist etwas Äußerliches, ein Oberflächen spiegelndes Bild, das allenfalls bedingt mit Inhalten in Einklang steht. Anders ausgedrückt: Image beruht auf Schein, nicht Sein. In dem Wort klingt eine trügerische Note mit. Alleine der gewählte Begriff untergräbt die Glaubwürdigkeit selbst gut und wahrheitsgemäß geschilderter Inhalte.

Zwischen amüsant und fragwürdig angesiedelt ist der eigentliche Kampagnentitel: »Das kleine Wirtschaftswunder«. Der Begriff »Wunder« ist es, der so gar nicht zum Thema passt, denn Wunder sind etwas Unerklärliches. Rational denkende Menschen dürften sie als erfundene Geschichten oder als Halluzinationen verwirrter Geister betrachten. Damit läuft der Ausdruck einer um sachliche Aufklärung bemühten Informationsinitiative zuwider. – Zumindest aus Sicht scharf- und feinsinniger Denker. Weshalb, lässt sich fragen, stellt die Branche ihr Licht unter den Scheffel? Sie war es, die ihre Erfolge durch Sachverstand und harte Arbeit begründete.

Produktbezeichnung und Image

Der letzte Abschnitt des Vorkapitels führt zurück zur »klugen« Strategie. Keine kluge Strategie ist es, unablässig Behauptungen zu wiederholen, die wahr sein mögen, jedoch in all ihren Facetten reihum durchdekliniert und thematisiert wurden. Solch ein Ansatz führt in eine Sackgasse. Er ist defensiv ausgerichtet. – Um martialische Untertöne aufrecht zu erhalten: Das ist zumeist der Untergang kleiner, in offenem Gelände mit mehrfach überlegenen Gegnern aneinandergeratender Einheiten. Wollen sie stechen, müssen sie beweglich sein und bleiben. Damit fällt ein weiteres Stichwort, das unterschwellig auf ein negatives Image Geschlossener Immobilienfonds hinwirkt: Immobilien gelten als unbeweglich und das inhaltlich treffende Adverb »geschlossen« verstärkt den unvorteilhaften Unterton. Geschlossene Gesellschaft, geschlossene Anstalt, geschlossenes Ladengeschäft, all das sind negativ belegte Wortkombinationen. Kurz: Alleine die Produktbezeichnung erweist sich mit Blick auf Imagemomente als Hürde und ererbte Bürde.

Steuerfluch(t)

Eine weitere imagebezogene Erblast besteht darin, dass die Auflage Geschlossener Immobilienfonds vielfach zuvorderst steuergetrieben erfolgte. Nicht nur in Zusammenhang mit der unzureichend durchdachten Sonder-AfA-Ost war von Steuerschlupflöchern die Rede. Dass Geschlossene Fonds lediglich bestehende fiskalische Möglichkeit ausschöpften und zum Gutteil dem Ruf der Anleger folgten, interessierte nicht: Ihr Produkt wurde vielfach mit kriminalisierendem Unterton zum Synonym für »Steuersparvehikel«. – Obwohl die Fonds ein Anliegen des Gesetzgebers erfüllten: privates Geld für den Aufbau der Neuen Länder zu mobilisieren. Schlimm genug, dass die Politik im Nachhinein dazu neigt, dies zu unterschlagen. Schlimmer noch, dass manches politische Lager diesbezüglich eine Art Geschichtsfälschung betreibt.

Tatsächlich schadete die zeitweilig alles überragende Steuerorientierung der Branche mehr als alles andere. Dies vor allem deshalb, weil sie ihren unmittelbaren Immobilienbezug, die ihr früher zugebilligte und vielfach bewiesene Immobilienkompetenz aus Sicht vieler Anleger und Marktkommentatoren verlor. – Und damit Vertrauen; ihr kostbarstes Kapital. Mit jeder der unausweichlich aufkommenden Schieflagen ein Stück mehr. Von diesem Imageschaden erholte sich die Zunft nie. Ihre einstigen Irrungen und Wirrung bleiben ein Ass im Ärmel aller Kritiker. Vermutlich hätte die Steuerthematik keine langfristig imageschädigende Wirkung entfaltet, hätte sich unter erworbenen Objekten eine markttypische Quote problembehafteter Kandidaten eingestellt. Tatsächlich lag und liegt sie höher. Diesbezüglich spielen mehrere Momente zusammen. So fanden vergleichsweise viele konzeptionell schwache, von unerfahrenen Entwicklern errichtete Gebäude – voran im Einzelhandelsbereich – ihren Weg ins Körbchen. Weiterhin lagen vereinbarte Mieten vielfach im oder über dem Niveau vergleichbarer westdeutscher Objekte; dasselbe galt in Bezug auf akzeptierte, Sonder-AfA-Effekte teils vereinnahmende Kaufpreisfaktoren. In Einklang mit Marktrealitäten stand das nicht. Mit dem dramatischen, von kaum einem Beteiligten erahnten Bevölkerungsschwund vieler Gegenden noch weniger. Damit verbundene Auswirkungen lassen sich nicht als Vergangenheitsthema abtun, da zur Makulatur gewordene bzw. werdende Kalkulationen bis um das Jahr 2018 für Gesprächsstoff sorgen dürften. Imagebezogen erzeugen damalige Entscheidungen also Nachwehen. Dass eine Sondersituation vorlag, wird leicht vergessen bzw. bei der Bewertung von Fondsbilanzen häufig ausgeblendet.