5.5 Globalisierung
Das Schlagwort der Globalisierung sollte keinesfalls dazu verleiten, innerhalb der nächsten Dekaden auf die Entstehung eines die Masse der Länder einbindenden internationalen Immobiliengeschäftes zu schließen. Viele Staaten, ganze Großregionen werden keine Rolle im Anlagemarkt spielen. Dies betrifft insbesondere Länder mit ungezügeltem Bevölkerungswachstum und extremer Umweltdegradierung.
Hinweis: Umweltgesichtspunkte stellen einen krass unterschätzten Faktor der Chancen-Risiko-Abwägung von Immobilienanlagen dar. Naturräumliche Gefahrenpotenziale werden maßgeblich über die Stellung von Regionen im Anlagemarkt entscheiden. Bei extrem hohen Erdbeben-, Überschwemmungs- oder Sturmrisiken sinkt das Anlegerinteresse. Auszugleichen sind derartige Nachteile einzig durch außerordentliche hohe Risikoprämien.
Darüber hinaus werden nicht ganze Länder in das internationale Geschäft eingebunden, sondern lediglich als Wirtschaftslokomotiven fungierende Regionen. Die Plausibilität dieser Einschätzung entspringt einem Blick auf die Verhältnisse in westlichen Industrieländern. So kaufen internationale Kreise in England oder Frankreich weit überwiegend in den Hauptstädten London und Paris, in den USA vorwiegend den vierzehn 24-Stunden-Städten.
Geschilderte Zusammenhänge zeigen, dass der Globalisierungsbegriff bezogen auf Immobilienanlagen gegebene Chancen überzeichnet. Korrekterweise ist von "Internationalisierung" zu sprechen. Diese läuft seit Jahren, ist je nach Nationalität der Anleger allerdings sehr unterschiedlich motiviert. Vereinfachend können drei Typen unterschieden werden:
Mit wachsender Zahl sich öffnender Länder und wirtschaftlich aufstrebender Regionen erweitern sich die Anlagemöglichkeiten. Selbst große institutionelle Anleger werden gleichwohl Schwerpunkte setzen. - Sei es räumlich und/oder bezogen auf die bevorzugte Objektart.
5.6 Bevölkerungsentwicklung
Weltweit wächst die Menschenzahl rasant. Innerhalb der nächsten Jahrzehnte wird sie sich - weltumspannende Katastrophen ausgeschlossen - womöglich verzweifachen. Dieser Fakt weist die Immobilienwirtschaft als potentielle Boombranche aus, zumal die Zunft längst international tätig ist.
Nun klaffen Immobilienbedarf und wirksame - gleichzusetzen mit zahlungsfähiger - Nachfrage jedoch auseinander. Das heißt, der Markt wächst, legt sogar erheblich zu, doch dehnt sich sein Volumen in weit geringerem Umfang aus als die Weltbevölkerung.
Interessant ist die Frage, wie sich die Immobilienmärkte von Ländern mit reifer Bevölkerung - z. B. Deutschland - entwickeln dürften. Hier schrumpft die Einwohnerzahl, sofern eine Sterbeüberschüsse ausgleichende Zuwanderung ausbleibt. Gesetzt den Fall, dies geschieht, erleiden wirtschaftlich rückständige, seit jeher von Abwanderung betroffene Regionen beschleunigte Bevölkerungseinbußen. Immer weitere Infrastrukturelemente brechen mangels Auslastung weg. Die Immobilienpreise fallen verbreitet ins Bodenlose. Umgekehrt wachsen führende Wirtschaftszentren trendwidrig weiter. Sie ziehen in- und ausländische Zuwanderung an. Da diese Metropolen die bedeutendsten Immobilienhochburgen repräsentieren, behauptet sich das Land im internationalen Anlagegeschäft. Bei kompensierender Immigration greift - vordergründig überraschend - eine nahezu identische Entwicklung: Zuwanderer steuern bevorzugt starke Wirtschaftszentren an. Gerade jene Orte, an welchen bereits ethnische Gemeinschaften bestehen bzw. Landsleute ansässig sind.
6 Ausblick
Eine zusammenfassende Wertung beleuchteter Gesichtspunkte lässt nicht auf eine abnehmende Bedeutung von Immobilienanlagen schließen. Trotz Wirtschafts- und Gesellschaftswandel bleibt eine Grunderkenntnis gültig:
Nun erfahren alle Bereich der Immobilienwirtschaft eine temporeiche Professionalisierung: Marktbeobachtungswesen, Bauorganisation, Objektbewirtschaftung, Portfoliomanagement verzeichnen rasante Fortschritte. Das Produkt holt auf gegenüber alternativen Anlagemedien.
Fazit: Zumindest in der Tendenz erhält die Immobilienanlage Auftrieb.