5.3 Performance-Plus durch Professionalisierung
Steigende Attraktivität von Immobilienanlagen lässt ausgerechnet ein Schwachpunkt der Immobilienwirtschaft erwarten: Trotz beachtlicher Fortschritte reicht ihr Professionalitätsgrad nicht an konkurrierende Branchen heran. Anders ausgedrückt: Im Bereich von Immobilienanlagen schlummern weit überdurchschnittliche Optimierungs- und Innovationspotenziale. Grob zu unterscheiden sind zwei Ansätze:
Zum gläsernen Markt, zur totalen Berechenbarkeit eines Engagements führen sie natürlich nicht. Vor allem lassen sich Immobilien quasi vom Schreibtisch aus eben nicht treffsicher bewerten. Dennoch: Die Entwicklung der Immobilie in Richtung Managementprodukt hebt die Performance.
Fortschreitende Professionalisierung ist über alle Wertschöpfungsstufen des Immobilienlebens hinweg von Nöten. Elementare Bedeutung kommt einem völlig vernachlässigten Gesichtspunkt zu: Der im Aktienbereich selbstverständlichen Risikostreuung, der gerichteten, ertragsoptimalen Portfoliogestaltung durch den Anleger.
Hinweis: Das vom Grundsatz her ideale Instrument zur Umsetzung punktgenau auf individuelle Bedürfnisse zugeschnittener Portfoliostrategien bietet der Geschlossene Immobilienfonds. Er gestattet es, unterschiedliche Objektarten (z. B. Bürohäuser, Einkaufszentren, Mischnutzungskomplexe usw.) zu kombinieren und lässt eine nach Fläche, Netto-Anfangsrendite, Anlageregion (Nordamerika, Europa usf.) Land, Stadt und Standorttyp (City, Grüne Wiese etc.) aufgeschlüsselte Auswahl zu. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass all dies bei vergleichsweise geringem Mitteleinsatz möglich ist. In vielerlei Hinsicht ist der Geschlossene Fonds indirekten Anlageformen (Immobilien-Aktiengesellschaften, Offene Fonds) klar überlegen. Manko: Relativ hohe weiche Kosten.
5.4 Produktvielfalt steigert Marktdurchdringung
Durch Auffächerung der Produktpalette, die Entwicklung unterschiedlicher Anlageformen spricht die Immobilie erweiterte Kundenkreise an. Die Spanne reicht von Reits (Real Estate Investment-Trusts) und Offenen Immbilienfonds über Immbilien-Aktiengesellschaften, Leasingfonds und Geschlossene Fonds bis hin zu Immobilienderivaten.
Nun bleibt das Grundprodukt, die Immobilie, unabhängig vom gewählten Vertriebs- bzw. Beteiligungskonzept zunächst dasselbe. Will sagen: Viertklassige, schlecht verwaltete Bestände wandeln sich nicht zum marktgängigen Produkt, indem sie in einer Immobilien AG aufgehen. Im Markt wettbewerbsfähige Renditen sind nur zu generieren, werden der Immobilie innewohnende Möglichkeiten auf Basis versierter Managementleistung ausgeschöpft.
Besonders interessante Perspektiven eröffnen sich dem Anleger, kann er an allen den Lebenszyklus einer Immobilie prägenden Wertschöpfungsstufen profitieren. Angesprochen sind hier z. B. Beteiligungen an Blind Pools, deren Gelder auf die eigenständige Entwicklung von Immobilien verwandt werden. Der Anleger geht somit echte unternehmerische Risiken ein, darf jedoch auf weit überdurchschnittliche Renditen rechnen. Derartige Projektentwicklungsfonds sind in Deutschland noch rar gesät, dürften jedoch gute Chancen besitzen, sich am Markt zu verbreiten.