5.2 Neuer Markt
In manchen Ländern bzw. Großregionen der Welt verändern sich die Immobilienmärkte tief greifend, in anderen bilden sie sich erst (künftig) aus. Hierbei zeichnet sich ein Generaltrend ab: Angelsächsisches Marktdenken greift um sich. Immobilien wandeln sich zur gewöhnlichen Handelsware; in manchen Ländern - etwa Deutschland, stärker noch Russland - bestehende ideelle Bindungen an das Objekt verlieren sich. Die Marktbreite wächst. Für den Durchschnittsanleger gewinnen Renditen an Stellenwert; die Immobilie tritt verstärkt in Wettbewerb mit Anlagealternativen, voran Aktienfonds und -direktanlagen.
Hinweis: Die Wertentwicklung von Aktienanlagen ist nicht fortzuschreiben, wenn das Internet eine Entwicklung in Richtung vollkommener bzw. transparenter Märkte mit sich bringt. Die Gewinnmargen der Unternehmen müssten auf Minimalwerte fallen.
Die Degradierung der Immobilie zum bloßen Handelsgut erhöht u. a. die durchschnittliche Umschlagsgeschwindigkeit. Hierzu ein Vergleich, in dem sich die mögliche Tragweite des Wandels andeutet:
Ebenfalls zu erwarten stehen - ansonsten unveränderte Bedingungen unterstellt - größere Renditesprünge. Hand in Hand mit dem Vordringen des angelsächsischen Modells dürften weite Teile der Anlegerschaft höhere Risiken in Kauf nehmen. Dass Immobilienanlagen durchaus 25 - 30 % Rendite jährlich zulassen, ist bekannt. Auf diese Zielgröße spekulierten z. B. Amerikaner in Paris erfolgreich im Rahmen antizyklischer Anlagestrategien.
Dieser Ansatz nutzt marktprägende Zyklen. Während depressiver Markthasen wird billig eingekauft, nachdem der Markt auf verkäuferfreundlichen Kurs einschwenkte, hochpreisig veräußert. In den Brennpunkt des Interesse rücken (überwiegend) leerstehende Objekte in guter Lage bzw. solche mit flächenbezogen hohem Anteil kurzfristig auslaufender Mietverträge. Der geringe Ertragswert derartiger Immobilien führt zu niedrigen Kaufpreisen. Über die Gesamtbilanz jeweiliger Investments entscheidet das Timing. Mit wachsender Verbreitung antizyklischer Strategien verengen sich die Schwankungsbreiten jeweiliger Märkte; wiederkehrende Verwerfungen schwächen sich ab. Verkürzt gesagt: Massenhaft und konsequent verfolgte Antizyklik bricht Zyklen.
Fazit: Immobilien bieten also durchaus hoch rentierliche, allerdings entsprechend risikobehaftete Anlagemöglichkeiten. - Nicht jedermanns Sache. Sicherheitsorientierte Marktteilnehmer werden unverändert auf den Erwerb strategischer, zu hohen Vielfachen gehandelter Immobilien setzen. Auf mittlere Sicht werden beide Typen von Immophilen unverändert auf alte Favoriten unter den Anlageobjekten setzen: Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Längerfristig dürften Wohnanlagen und Infrastrukturvorhaben verstärktes Interesse verdienen.