5 Zukunft der Immobilienanlage
5.1 Steigende Anlagerisiken?
Zahlreiche Marktbeobachter setzen voraus, dass sich die Risiken von Immobilienanlagen erhöhen. Hierfür sprechen u. a. folgende Sachverhalte: Es setzen sich kurzläufige Mietverträge durch. Der Handel vereinbart vermehrt Umsatzmieten. Über die Bonität wachsender Mieterkreis darf spekuliert werden. Häufigere Mieterwechsel bedingen erhöhten Vermarktungsaufwand. Die technische Nutzungsdauer von Immobilien verkürzte sich jüngst deutlich. Die mittlere Wertsteigerung fällt verbreitet erheblich niedriger aus als bisher. Trendforscher machen weitere Risiken aus. So soll die Ausbreitung neuer Technologien Standorte entwerten, Siedlungsgefüge umprägen, Nutzungsmuster auflösen, Bürohäuser überflüssig machen, über sämtliche Lebensbereiche hinweg ständig neue räumlich-arbeitstechnisch-organisatorische Konzepte erfordern. - Bezogen auf Immobilienanlagen ein Horrorszenario, das nur einen Vorzug besitzt: Es tritt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nie ein. Zur Begründung seien nur vier Argumente angeführt.
- Das Aufkommen virtueller Netzwelten ändert nichts daran, dass artgleiche bzw. einander ergänzende Nutzungen nach räumlicher Vergesellschaftung streben. Neu aufgekommene Wirtschaftszweige prägen mindestens ebenso starke Nachbarschaftsbedürfnisse wie reife Branchen: In der Entwicklung des Silicon Valley wie der Softwareschmieden im Raum Bangalore - Indiens Gegenstück - bestätigt sich diese These. High Tech übersetzt sich in High Touch.
- Falls das Standortgewicht in manchen Branchen abnehmen sollte, erfährt dieser Faktor keinen allgemeinen Bedeutungsverlust. Im Gegenteil! Bezogen auf alle anderen Nutzungsarten verstärkt sich seine Relevanz. Gehen wir einen Schritt weiter: Selbst bei Aktivitäten mit zunehmendem Freiheitsgrad wird die Standortfrage für viele Branchenangehörige wichtiger. Beispielsweise verschärft der Buchhandel via Internet den auf ladengebundenen Anbietern lastenden Wettbewerbsdruck - und damit die Standortanforderungen, also die Bedeutung der Lage.
- Teure Haustechnik treibt die Gestehungskosten in die Höhe. Zugleich verkürzt sich die technisch-technologische Nutzungsdauer von Immobilien. Hier öffnet sich eine kostentreibende Schere. Allerdings setzt sich auch diese Entwicklung nicht ungezügelt fort. Einmal sind Trends vorwegnehmende Ausstattungsmerkmale Standard (Doppelböden usw.). Teils liegt eher eine Überrüstung als ein Nachbesserungen erfordernder Flaschenhals vor. Beispielsweise können Glasfaserverkabelungen - heute state of the art - überflüssig werden, sobald der Datenaustausch per Stromleitung oder Funk ausgereift ist. Zum Zweiten entstehen keineswegs ständig neue Raumnutzungskonzepte; vielmehr wählen Unternehmen aus der Vielzahl bestehender Varianten die zweckoptimale aus.
- Grundsätzliche Vorbehalte gegen die Annahme quasi im Jahrestakt revolutionierter Lebens- und Arbeitswelten äußert die Logik: Solch eine Wirtschaftsweise kann sich nicht rechnen. Wenn sich Investitionen gleichsam über Nacht entwerten, sind sie keine. Wirtschaftstreibende, Investoren, Anleger werden genau prüfen, ob sie Geld in einen lohnenden Trend oder eine ertragsschmälernde Mode stecken.
Die Grundgesetze und -gefüge menschlicher Raumorganisation bleiben gültig. Dennoch reichen ablaufende Wandlungen hin, überkommene Finanzierungsmodelle, Renditeberechnungen, Wertsteigerungsansätze, die Kalkulation von Instandhaltungs- und Revitalisierungsrücklagen hinfällig werden zu lassen. Die Attraktivität von Immobilienanlagen muss darunter keineswegs leiden. Stattfindende Veränderungen eröffnen Chancen, zumal sich die Anlegerhaltung in vielen Ländern wandelt.