1 Intro

Diese Betrachtung hebt auf längere Zeithorizonte und einen internationalen Rahmen ab. Sie setzt auf Plausibilitäten, verzichtet auf Rechenmodelle. Hinterfragt wird also nicht etwa, welchen Anteil verfügbarer Anlagegelder Immobilien im Jahr 2020 weltweit binden werden. Vielmehr interessiert, ob sich Immobilien als bedeutendes Anlagemedium behaupten, auf welche Objektklassen, Großregionen oder Ortstypen sich Anlagen konzentrieren dürften. Steuergesetze, Subventionsregelungen sowie sonstige staatliche Lenkungsmaßnahmen eignen sich diesbezüglich nicht als Richtungsweiser; sie sind jederzeit veränderbar.

In den Brennpunkt rücken fünf, die menschliche Geschichte über Jahrtausende hinweg bestimmende Bewertungsgrößen:

• Bevölkerungsentwicklung,
• Siedlungsmuster,
• Marktmechanismen,
• Umweltqualitäten,
• Immobilien an sich.

Weite Teile der Immobilienwirtschaft betreten Neuland, wenn sie diesem Ansatz folgen; bislang kreist ihr Denken - wie jenes der Anleger - überwiegend um Finanzierungs-, Steuer- und Rechtsfragen. Die Immobilie stellt in Bezug auf in wahrem Wortsinne begreifbare Bewertungsgrößen ein weithin unbekanntes Etwas dar. Die Branche räumt denn auch ein, dass es an Produktnähe hapert und manchem Produkt an Markt- bzw. Kundennähe.




2 Immobilien - Thesen zum Wesen

Immobilien dienen Zwecken. Sie stehen für Wertansammlung, drücken Ortsbindung aus, Territorial-, Kontroll-, Herrschaftsansprüche. Ihre Schaffung zieht standortsichernde Maßnahmen nach sich. Je geballter Immobilien auftreten, desto mehr entwickeln sie sich von umfeld- und umweltgeprägten Konglomeraten zu umfeldprägenden Multifunktionseinheiten, zu Städten. Diese bilden untereinander Hierarchien aus. Zugleich prägen diese in sich (meist) unterschiedliche Funktionsebenen aus. Mit wachsender Aufgabenvielfalt von Orten erhöhen sich Marktbreite und -tiefe. Keine Immobilienart verschwand jemals. Es entstanden neue Spielarten; die Typenvielfalt wächst weiterhin. Die Formensprache der Haupttypen, der Massenware gleichsam, erschöpfte sich hingegen frühzeitig, weil ein funktionales Optimum gefunden oder ein bestmöglicher Kompromiss zwischen Funktionalität und Wirtschaftlichkeit erreicht war. Auch konkrete Einzelobjekte beweisen Langlebigkeit und hochgradige Anpassungsfähigkeit an gewandelte Nutzeransprüche. Weithin unbeachtet bleiben zwei Sachverhalte:

• Ein erheblicher Anteil aller Immobilienwerte entzieht sich dem Auge des Betrachters, liegt im Untergrund. - Gemeint sind Kanalisation und Kabelnetze.
  
  
• Ein großer Teil immobiler Werte entfällt auf Straßen und Schienenwege. Auch diese Immobilien bzw. Infrastrukturelemente wurden ausgebaut und werden fortbestehen. Ihre gewaltige Prägekraft offenbart die Tatsache, dass unsere Städte (ur)alte Grundrisse bewahren, ererbten Linien (meist) selbst nach schlimmsten Verheerungen treu bleiben.
  
  
  

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Dieser Beitrag bildet die Langfassung einer zweiteiligen Veröffentlichung des Seitenbetreibers ab. Die Artikel erschienen im August und September 2001 in der Immobilien Zeitung.